在澳洲买了投资房就能“躺赢”？这些隐藏成本曝光，看完或省下一大笔钱！
后花园2025年3月25日援引realestate网站报道：在澳洲买一套投资房，每月租金自动抵掉房贷，还能小赚一点——听起来是不是很诱人？但现实中，情况可能很复杂。
投资房每月的现金流到底怎么计算？澳洲房产投资专业协会（PIPA）的主席Nicola McDougall提醒我们：别忽视了那些“看不见”的开支，不少投资人最后都难逃“负现金流”的命运。
在PIPA发布的2024年投资者情绪调查中，近65%的受访者表示他们的投资组合是负现金流——这个比例比去年又高了8%。
McDougall表示：“很多首次投资者如果没有做好功课，或者没有与专业人士合作，往往会忽略一件事——他们的投资房在初期几乎不可能做到收支平衡或正现金流。”
那么，到底有哪些成本是在计算投资房持有成本时必须考虑的？来看看下面这份“隐藏开支清单”。
1. 中介管理费
McDougall强调，房产管理费是不能忽略的重要开支。
通常来说，这部分费用大约是你每周租金的5%到8%，具体根据你所在地区和中介收费标准而定。这笔费用每年加起来并不小，从一开始就要算进预算里。
房地产公司Rethink Residential的负责人Mina O’Neill补充说，房子重新挂牌出租时还会产生招租费和行政费用，也要预留预算。
2. 市政费、水费和物业管理费（Strata）
O’Neill指出，市政费按季度或每年支付，金额取决于物业的位置和规模。水费的承担方式则根据租赁合同和物业类型而异。
她说：“有些州允许水费超额部分由租客承担，每个州的规定不同，要具体了解。”
如果房产位于公寓或联排别墅等共享社区，还需要支付物业管理费。这其中往往包括建筑保险、公共区域维护费，有时还会收取“特别征费”，比如大楼进行大型维修时。
3. 保险和空置期
McDougall提醒，保险费也必须纳入你的现金流评估中。通常投资者应购买房东保险、物业保险，视情况还需添加财物险。
此外，O’Neill建议每套房每年都要预留至少两到四周租金作为空置期储备金，以备突发情况，如短期内找不到租客。
4. 维修和日常维护
McDougall表示：“很多新手投资者会忽略维修和保养费，但这恰恰是非常关键的一项支出。你必须确保始终有应急资金可用。有些维修是突如其来的，可能一下子就要几千澳元。”
“如果你拿不出钱，不仅会影响租客权益，甚至还可能违反相关租赁法规，从而影响你继续持有物业的能力。”
O’Neill表示，她通常会预留每年租金收入的5%-10%，作为房产的维修应急金。
5. 现金流计算清单
如果你正在评估投资房每月到底花多少钱，可将以下项目写进你的现金流表格里：
房贷支出：利率是多少？有无管理费？是本息同还还是只还利息？贷款中是否含有LMI（贷款保险）费用？
中介费用：每周或每月会从租金中扣除多少？房子每次挂牌出租需要支付哪些广告费用？
市政费：有些地方政府对投资房收得更多，要提前了解清楚。
水费：能不能将水费转嫁给租客？要根据租赁合同和州法律判断。
物业管理费：是否有额外征费？了解大楼是否计划维修，费用是否由业主分担。
保险：货比三家，选择适合你的房东和物业保险。
空置期预备金：建议预留一整个月的租金以防找不到租客时“断供”。
维修维护费：每年预留5%-10%租金作为维修基金最为稳妥。
综上所述，投资房绝不是“买了就稳赚”的买卖。要想真正实现财务自由，搞清楚每一笔进出账，是作为房东最重要的“基本功”。
（责编：Gloria）
