5月份生效！澳洲租房市场变天，房东晴天霹雳！投资房如何“稳赚不赔”，秘诀都在这里了！
后花园2025年3月25日报道：今年5月，新南威尔士州将出台租赁新规，其中最关键的一项改革便是：如果房东在无正当理由的情况下驱逐租客，将面临严厉处罚。
据悉，这一变化是州政府最新一轮租赁法改革的一部分，预计将于5月19日正式实施，旨在为租户和房东之间打造一个更加“公平”和“平衡”的市场环境。
新州官宣租房改革，房东权利遭限制
新州政府称，改革后的法规将废除“无理由解约”条款。也就是说，今后房东在结束租赁合同时，不论是定期还是非定期租约，都必须提供“真实合理”的理由。
被视为合法解约的情形包括：租户违反租约条款；房产出售或以空置状态出售；房屋需要腾空进行维修；房东计划将房产用于商业用途；房东本人或直系亲属打算搬入居住等。
如果房东希望终止租约，必须同时出具相关证明材料和解约通知书。若未遵守新规，将面临罚款处罚。
此外，新规还规定了房东提前通知租客的时间要求：若租期为六个月或更短，房东必须提前60天通知；若租期超过六个月，则需提前90天发出通知。
新州州长Chris Minns预计将于本周正式向公众宣布这一改革，他表示，新规将让新州的租赁市场“迈入21世纪”，使其符合时代的步伐。
他说：“禁止房东无理由驱逐租客，将为广大租户提供急需的住房安全保障，让他们真正把租来的房子当作自己的家。”
“我们过去一年间，与房东、租客以及其他相关方进行了充分交流，尤其是希望帮助年轻人能够继续在悉尼生活下去。”
Minns州长还在2GB电台节目中表示，这次法律改革是在与租户权益倡导者、房东及租客等多方协商基础上制定的，确保“各方声音都被听见”。
他说：“我们相信，这次改革找到了一个合适的平衡点。我们并没有仓促立法，而是广泛听取了双方的意见。”
“如果你想无理由驱逐租客，那就得承担四周的租金成本。”
除了禁止无理由解约之外，新规还包括了一系列有利于租客的措施：
禁止房东就租赁申请中的背景调查或签署合同额外收费；
所有租约租金涨幅将被限制为一年一次；
房东必须提供一种不收手续费的租金支付方式（例如电子转账）。
此外，从新规实施的两个月后，房东拒绝租客养宠物的门槛也将大大提高。除非存在合法理由（例如宠物违反法律或地方议会规定），否则不得随意拒绝。
房东必须在收到租客的宠物申请后21天内给予答复，否则视为自动同意。
住房与无家可归事务部长Rose Jackson表示：“住房安全不应该是一种特权，而应该是最基本的保障。此次改革终于开始在法律上体现这一点。”
“我们继承了一个从来都不是为长期租户设计的租赁系统——这次改革是为建立一个更加公平的体系奠定基础。”
“想要解决住房危机，就必须先解决租房问题。这一步，是为新州数百万租户争取真正稳定和安全的重要一步。”
据新州政府估算，此轮改革将使230万名租户受益。
在这项政策发布之际，PropTrack公布了最近一个季度的租金数据，并揭示了各州当前的租房成本差异。
澳洲各地租金报告出炉，看看你家是涨是跌？
今天，PropTrack的季度租金报告新鲜出炉，全国租赁市场呈现出“几家欢喜几家愁”的局面。
随着各地房源供需状况不同，部分城市仍因供应紧张面临租金上涨压力，而另一些城市的租客则迎来了久违的“喘息机会”——有的城市甚至每年能省下近一万澳元的租房成本。
来看看澳大利亚主要城市的租赁市场现状：
阿德莱德：11个地区租金下跌
根据PropTrack数据，南澳有11个城区和小镇在过去一年里出现了周租金下跌的情况。
不过，房产专家提醒，数据虽然显示下降，但并不意味着租客就真的得到了“实惠”。特别是在都市区，数据需要结合市场背景来解读。
以Findon为例，当地公寓的周租金中位数从2024年2月的470澳元降至今年2月的430澳元，跌幅达8.5%。Hectorville的公寓周租金也从520澳元降至493澳元，跌幅为5.3%。此外，Semaphore、Semaphore Park和Sellicks Beach等地的独立屋或公寓租金也有所下滑。
Turner房地产公司的CEOEmma Slape表示，这类租金下调更多反映的是市场调整，而非租客实实在在得到了降租。
墨尔本：150多个城区房租年涨2600澳元
维州的租客日子不太好过——最新数据显示，在超过150个城区，独立屋的年租金比去年多出了2600澳元，相当于每周贵了50到200澳元。
尤其是在Spotswood，房租一年暴涨31.7%，堪称涨幅之最。
即便是租公寓，也不见得能“幸免”。85个城区的租客每周要多付50到115澳元。
对租客而言，这是沉重负担；但对仍在为高利率和州政府提高土地税而头疼的房东来说，倒是“及时雨”。
悉尼：租金企稳甚至下跌，租客迎来转机
悉尼的租客终于看到了一点“曙光”——PropTrack的数据显示，过去三个月里，新州近四分之三的城区租金停止上涨，甚至出现下降。
这与前几年租金连年上涨的趋势形成了鲜明对比，尤其是在年初这个通常是租房高峰期的时间段。
悉尼多个城区，如Concord West、Sylvania Waters、Chipping Norton、Greystanes和Camperdown的独立屋或公寓租金，在三个月内下跌了每周100至200澳元。新租客每年可省下多达1万澳元的房租。
布里斯班：300多个市场租金下降，紧绷局面略有缓解
昆州租房市场终于传来缓和信号。自去年底以来，布里斯班及周边地区超过300个市场的租金出现下调。
数据显示，部分城区的周租金最多下降了100澳元。布里斯班及其他地区共有14个独立屋或公寓市场，在三个月内租金跌幅超过10%。
其中，北昆州的Bowen跌幅最大，独立屋租金从去年11月的每周560澳元降至450澳元，暴跌19.6%。黄金海岸的Runaway Bay和Hollywell租金也减少了每周100澳元。
在布里斯班大区中，Macleay Island、Bongaree和Wilston的独立屋租金下调最多，降幅在每周60至80澳元之间。
对于公寓来说，Hillcrest租客每周可省63澳元，Windsor的租客也能省下60澳元。
霍巴特：租金整体上涨，便宜房源越来越少
目前，租客很难在霍巴特找到比去年更便宜的独立屋。
PropTrack的数据显示，今年霍巴特租金上涨的城区数量已远超下降城区。只有6个城区出现了0.8%至3.8%的年跌幅，另有6个城区租金持平，剩下的22个城区租金上涨，涨幅在0.4%到12%之间。
年涨幅最大的是知名高端社区Battery Point，目前周租金中位数已达700澳元。
季度涨幅最大的是Clarendon Vale，当地独立屋周租金中位数已升至480澳元，比去年同期上涨了40澳元。
不过，在22个被调查的公寓市场中，仍有7个录得租金下降。其中北霍巴特的跌幅最大，从去年的每周583澳元降至现在的493澳元。
对于租客来说，2025年的租赁市场变化显得格外“地域性”。部分城市租金压力缓解，租客终于可以松口气；而另一些地方的租客则仍在忍受不断上涨的租金压力。
虽然澳洲部分州和地区的租金录得强劲上涨，但对于新手投资者来说，在购买投资房时，不能盲目认定投资房是稳赚不赔的买卖，因为还有很多隐藏成本是很多人不知道的。
澳洲投资房隐藏成本曝光
在澳洲买一套投资房，每月租金自动抵掉房贷，还能小赚一点——听起来是不是很诱人？但现实中，情况可能很复杂。
投资房每月的现金流到底怎么计算？澳洲房产投资专业协会（PIPA）的主席Nicola McDougall提醒我们：别忽视了那些“看不见”的开支，不少投资人最后都难逃“负现金流”的命运。
在PIPA发布的2024年投资者情绪调查中，近65%的受访者表示他们的投资组合是负现金流——这个比例比去年又高了8%。
McDougall表示：“很多首次投资者如果没有做好功课，或者没有与专业人士合作，往往会忽略一件事——他们的投资房在初期几乎不可能做到收支平衡或正现金流。”
那么，到底有哪些成本是在计算投资房持有成本时必须考虑的？来看看下面这份“隐藏开支清单”。
1. 中介管理费
McDougall强调，房产管理费是不能忽略的重要开支。
通常来说，这部分费用大约是你每周租金的5%到8%，具体根据你所在地区和中介收费标准而定。这笔费用每年加起来并不小，从一开始就要算进预算里。
房地产公司Rethink Residential的负责人Mina O’Neill补充说，房子重新挂牌出租时还会产生招租费和行政费用，也要预留预算。
2. 市政费、水费和物业管理费（Strata）
O’Neill指出，市政费按季度或每年支付，金额取决于物业的位置和规模。水费的承担方式则根据租赁合同和物业类型而异。
她说：“有些州允许水费超额部分由租客承担，每个州的规定不同，要具体了解。”
如果房产位于公寓或联排别墅等共享社区，还需要支付物业管理费。这其中往往包括建筑保险、公共区域维护费，有时还会收取“特别征费”，比如大楼进行大型维修时。
3. 保险和空置期
McDougall提醒，保险费也必须纳入你的现金流评估中。通常投资者应购买房东保险、物业保险，视情况还需添加财物险。
此外，O’Neill建议每套房每年都要预留至少两到四周租金作为空置期储备金，以备突发情况，如短期内找不到租客。
4. 维修和日常维护
McDougall表示：“很多新手投资者会忽略维修和保养费，但这恰恰是非常关键的一项支出。你必须确保始终有应急资金可用。有些维修是突如其来的，可能一下子就要几千澳元。”
“如果你拿不出钱，不仅会影响租客权益，甚至还可能违反相关租赁法规，从而影响你继续持有物业的能力。”
O’Neill表示，她通常会预留每年租金收入的5%-10%，作为房产的维修应急金。
5. 现金流计算清单
如果你正在评估投资房每月到底花多少钱，可将以下项目写进你的现金流表格里：
房贷支出：利率是多少？有无管理费？是本息同还还是只还利息？贷款中是否含有LMI（贷款保险）费用？
中介费用：每周或每月会从租金中扣除多少？房子每次挂牌出租需要支付哪些广告费用？
市政费：有些地方政府对投资房收得更多，要提前了解清楚。
水费：能不能将水费转嫁给租客？要根据租赁合同和州法律判断。
物业管理费：是否有额外征费？了解大楼是否计划维修，费用是否由业主分担。
保险：货比三家，选择适合你的房东和物业保险。
空置期预备金：建议预留一整个月的租金以防找不到租客时“断供”。
维修维护费：每年预留5%-10%租金作为维修基金最为稳妥。
后花园有话说：在新州政府出台有利于租客的租赁改革之际，澳洲各地的租金继续录得强劲上涨。尽管如此，投资房绝不是“买了就稳赚”的买卖。要想真正实现财务自由，搞清楚每一笔进出账，是作为房东最重要的“基本功”。
（责编：Gloria）
