华人注意！澳洲出台卖房新政，违规可能被扣$10多万！房价今年两极分化，悉、墨市场被划重点……

后花园2025年1月6日报道：今年1月1日，澳洲一项新政悄然落地。

澳大利亚税务局（ATO）实施了一项影响所有房产卖家的重大税改措施。如果不小心应对，可能会面临高达12万澳元的临时资金冻结。

新规核心：需提前申请清算证明

根据ATO的新规，所有澳大利亚税务居民在出售房产前，必须申请一份“清算证明”（Clearance Certificate），以声明自己为税务居民。如果没有提供该证明，买家将被要求直接扣留15%的销售款项并上缴税务局。

例如，按照澳大利亚当前平均房价81.48万澳元计算，这意味着卖家可能会暂时被扣约12.22万澳元，直到下一次报税完成后才能获得退款。

ATO提醒卖家：“清算证明的申请是免费的，通常在几天内可获批，但部分申请可能需要多达28天，因此建议尽早申请。”

此外，该证明有效期为12个月，卖家无需等到签订合同后再开始办理。

门槛调整：影响范围更广

此次调整的具体变化包括：

- 原先的75万澳元门槛被取消，现在所有房产交易都需遵守新规；

- 预扣税率从12.5%提高至15%。

这一政策的初衷是通过“海外居民资本利得税扣缴”（FRCGW）确保非税务居民履行其税务义务。然而，新规扩大了适用范围，直接波及到所有本地的居民卖家。

如何申请税务居民清算证明？

卖家可通过ATO官网申请“税务居民清算证明”。

税务专家Belinda Raso建议，有出售房产计划的卖家尽早行动，提早准备证明：“这是一个免费的流程，只需要以卖家名义申请即可，有效期长达12个月。如果最终未完成交易，该证明也不会产生任何影响。”

她还强调：“通常这类手续由律师或过户代理处理，但房主提前准备将大大减少潜在麻烦。”

新规适用时间

新规适用于2025年1月1日或之后签订的房产销售合同。对于计划在新年出售房产的澳洲华人来说，尽早了解并遵守政策变更尤为重要，以避免不必要的财务压力和延误。

如果你在今年有卖房的打算，了解房价的走势也至关重要。今天，澳洲各大金融机构的经济学家对2025年的房价做出了预测，并提出了影响房价的几个关键因素。

专家预言：2025年房价仅上涨3%，悉、墨受降息影响最大

最近，接受《澳大利亚金融评论报》（The Australian Financial
Review）调查的房地产专家和经济学家们表示，到2025年，澳大利亚全国房价可能仅上涨3%，但预期的降息有望重振降温的市场。

目前，房价的放缓已经相当明显，12月份住宅价格下跌0.1%，这是近两年来澳洲全国范围内的首次下跌。悉尼和墨尔本领跌，因为市场难以消化大量的待售房源库存，而买家也在努力应对高借贷成本。

金融机构Barrenjoey的首席经济学家Jo Masters表示：“我们预计悉尼和墨尔本的房价将进一步下跌，其他主要首府城市的房价将在未来6个月走软，但在降息和实际收入增长的推动下，今年下半年的势头将有所改善，这意味着房价不太可能全年下跌。”

专家预计2025年的房价将增长3%，这与去年的增长相比已明显放缓。去年全国房价上涨了4.9%。

CoreLogic的数据显示，珀斯、阿德莱德和布里斯班去年的房价涨幅分别为19.1%、13.1%和11.2%。截至去年年底，悉尼房价仅上涨2.3%，墨尔本房价则下跌3%。

不过，即便是小城市的房价增长势头在今年也有可能放缓，因为买家对高房价望而却步。房价下一步走势的一个关键指标是每周的拍卖清盘率。截至去年年底，清盘率已跌至略高于50%的水平。

Masters表示：“拍卖清盘率表明了房地产市场的疲软，与悉尼和墨尔本房价的进一步下跌是一致的。”

“在悉尼和墨尔本，市场上的房源库存高于五年平均水平，这两个地方的房价正在下降，而在全国其他地方，房源库存正在向平均水平回升，那里的房价增长正在放缓。”

“由于家庭收入改善的速度比我们想象的要慢，我们将首次降息的预期时间从2月推迟到了5月，因此借款能力在一段时间内将继续受到限制。”

大选的影响

Barrenjoey预测，到2025年，澳大利亚全国房价将上涨1.4%，其中布里斯班房价将上涨4%，悉尼仅上涨0.6%，墨尔本将下跌0.5%。

金融机构Jarden的首席经济学家Micaela
Fuchila表示，清盘率高于65%通常会导致未来6个月的价格上涨。

她表示：“因此，目前的情况表明，房价可能在短期内呈横盘走势，平均清盘率低于60%。”

REA Group负责经济研究的执行经理Cameron Kusher预计，今年澳大利亚全国房价将上涨1%至4%，其中珀斯和阿德莱德的涨幅将达到6%的峰值，布里斯班的涨幅将达到5%。

“我们已经看到，大多数市场的房价增长已经放缓，同时待售房源数量有所增加。这在买家和卖家之间创造了更加平衡的条件，为买家提供了更多的选择，并要求卖家在价格预期方面更加灵活。”

Kusher表示，在2025年中期之前，利率不太可能下调，而即将到来的联邦大选也将抑制房地产市场。

过去两年，尽管利率飙升，但住宅房地产价格一直在不断攀升，使许多人负担不起。但价格不太可能进一步上涨。悉尼的房价中位数接近120万纽币，比一年前贵了近6.4万纽币。根据CoreLogic的数据，珀斯的房价中位数已跃升逾15.2万纽币，至81.3万纽币左右。

牛津经济澳大利亚高级经济学家Maree Kilroy表示：“住房可负担能力目前处于2008年以来的最低水平，全国47%的家庭总收入需要用来支付抵押贷款。”

“这种对买家的持续限制，继续将需求转向较低价位的房产。”

2025年市场将被“一分为二”

2025年房地产市场的前景取决于降息的速度和幅度。接受《金融评论》（Financial Review）调查的专家预计，如果利率下降，今年晚些时候房价会有所回升。

Jarden预计，受阿德莱德、珀斯和昆士兰州东南部等较小市场的推动，到年底房价将上涨9%。

世邦魏理世（CBRE）首席经济学家Sameer
Chopra也持更为乐观的观点。他预计，如果央行三次降息，房价将上涨6%至8%。

AMP的首席经济学家Shane
Oliver预计，在未来6个月房价进一步走软之后，澳大利亚全国房价将上涨3%。

SQM Research的创始人Louis
Christopher的基本预测是，在考虑了至多50个基点的降息和持续强劲的人口增长因素后，全国房价将上涨1%至4%。这一预测在珀斯最高可达19%，而悉尼和墨尔本则处于低迷状态，跌幅在1%至5%之间。

Ray White的首席经济学家Nerida
Conisbee表示，预期的降息效果将因市场而异。她说，通常情况下，降息对悉尼和墨尔本房价的影响最大。

“这个周期对某些首府城市的影响可能更大，主要是因为与我们上次降息时相比，房价要贵得多。”

Domain的研究和经济学主管Nicola
Powell更仔细地研究了买家的行为后表示，即使是最初的降息也可能引发“错失恐惧症”（FOMO），并重燃市场信心，促使有雄心的买家在预期的房价上涨之前入市。

“在住房受限的地区，这种紧迫性被放大了，因为融资变得更容易。买家行为转变可能会提振需求，给价格带来上涨压力。”

不过，不利的一面是，有一系列因素可能会影响买家的心态，尤其是国内和全球经济的不确定性。

Powell博士称：“对地缘政治紧张局势和全球经济衰退可能性的担忧可能会打击买家的信心，导致许多人推迟重大的财务承诺，比如购买房产。”

“在国内，低迷的商业投资和减少的消费支出可能会创造一个更加谨慎的经济环境，进一步减少住房需求。这种犹豫可能尤其会影响高端市场，因为高端买家对市场波动更为敏感。”

Domain预计，澳大利亚全国房价将上涨4%至6%，珀斯房价将上涨至多10%，而维多利亚州偏远地区的房价将下跌至多5%。

澳洲央行何时降息？

今年，澳洲房市是否会强劲复苏，现金利率将发挥关键的作用。

自2023年11月以来，官方现金利率一直维持在4.35%的水平，这已将一些抵押贷款持有人推向了破产的边缘。

对雅虎财经（Yahoo Finance）数百名读者进行的一项调查发现，如果澳大利亚央行在今年2月举行的首次货币政策会议上不降息，23%的人将被迫出售自己的住房。但Motley Fool的首席投资官Scott Phillips告诉雅虎财经，房主可能不得不再坚持一段时间。

他说：“不要把你的金融希望寄托在2月份的降息上，因为它可能不会发生。”

“有传言说降息将在5月发生……我怀疑一旦开始降息，将会有两次。”

“央行往往不会只降息一次就等着看效果，央行可能会等到他们有足够的信心后再连续两次降息。”

通胀是影响利率的关键指标，澳大利亚央行希望通胀率稳定在2%至3%之间。

澳大利亚央行行长Michele Bullock表示，在降息之前，通胀不需要降到目标范围内，但董事会需要“确信”通胀正朝着目标范围下降。

澳大利亚10月份的年通胀率已降至2.8%，但基础通胀率仍维持在3.5%。

Bullock表示，通胀目标可能要到2026年才能实现。

CBA、ANZ、NAB和Westpac认为利率何时会下调？

四大银行中，NAB是第一家暗示官方现金利率将维持在当前水平直到2025年5月的银行。

紧随其后的是Westpac银行，ANZ银行后来也加入了这一行列。

那么，四大银行认为2025年的利率会下降多少呢？

CBA：2025年2月将首次降息，共降息4次，使现金利率降至3.35%

Westpac：2025年5月将首次降息，随后四次降息，使现金利率降至3.35%

NAB：2025年5月将首次降息，随后三次降息，使现金利率降至3.60%

ANZ：2025年5月将首次降息，之后再降息两次，使现金利率降至3.85%

为什么CBA坚持2月份的降息预测？

尽管四大银行中有三家都预测央行将在5月份降息，但CBA仍然坚持自己的观点。

CBA的高级经济学家Belinda
Allen表示，澳大利亚的GDP数据低于澳大利亚央行的预期，即在截至2024年12月的12个月内增长了1.5%。

她说：“这似乎很乐观，我们认为这些预测过于强劲。”

“由于这个原因，再加上2014年第四季度CPI数据低于预期（我们目前预计平均下调0.6%，风险为0.5%）、工资增长放缓和失业率上升，2月份降息仍然是我们的基本预测。”

2025年有哪些因素可能影响澳大利亚央行的决定？

澳元兑美元上周四一度触及61.84美分，随后跌至近五年低点。

上一次达到这个低点是在2020年4月，当时它达到了61.85美分。

有人担心，随着唐纳德·特朗普即将掌权，情况可能会变得更糟。

AMP的首席经济学家Shane
Oliver认为，澳大利亚央行的下一次利率决定可能会考虑到这一点。

“进口占CPI的10%至15%，因此可能会产生重大影响。这意味着澳元每下跌10%，通胀就会上升0.1%至0.15%。如果它继续从现在的基础开始下跌——比如自2024年初以来下跌20%——可能会对澳大利亚央行的货币政策决定产生影响。”

消费者支出、失业率、GDP变化、政治支出和选举前的承诺，以及其他一些因素也可能影响澳大利亚央行下调、维持或上调官方现金利率的决定。

澳大利亚央行今年的首次货币政策会议也将紧随12月季度的最新CPI数据，这可能表明通胀正朝着正确的方向发展。

后花园有话说：随着2025年的到来，专家们对房价和利率做出了最新前瞻。大部分观点认为，房价可能稳中有升，但幅度取决于央行的货币政策决定。目前普遍预期的降息时机在今年5月份，这意味着今年上半年，房市可能会维持疲软。

（责编：Gloria）