就在4月份！澳洲房市或将变天！房价可能更便宜？专家惊人预测……

后花园2025年3月12日报道：尽管澳大利亚最大的两个城市——悉尼、墨尔本遭受了房价下跌的冲击，但澳大利亚房地产市场总值已经达到了11万亿澳元的历史新高。

专家认为，降息可能会在不久的将来导致墨尔本和悉尼的房价“反弹”，从而进一步推高全国房地产总价值，使其达到惊人的水平。

澳洲房市再创记录，总价值突破$11万亿

根据澳大利亚统计局（ABS）周二发布的新数据，在2024年的最后三个月，全国住宅总价值增长了0.2%，达到11.032万亿澳元。

根据国际货币基金组织（International Monetary Fund）的数据，澳大利亚的国内生产总值（gdp）只有1.881万亿澳元，目前该国的房地产财富几乎是其年度经济产出的5.9倍。

同期，全国各地的住宅数量也有所增加，达到近1130万套。

然而，全国各地的房价表现却各不相同，比方说，新南威尔士州和维多利亚州的房价分别下降了0.4%和1.1%。与此同时，南澳大利亚却录得了2.4%的大幅增长。

澳大利亚房地产买家代理协会主席Melinda Jennison表示，全国房地产市场的表现存在着显著的差异。

她说：“我们看到的是，悉尼和墨尔本等城市的房价在2024年最后一个季度实际上有所下降。”

“而其他市场，包括阿德莱德、布里斯班和珀斯，尽管全国宏观经济状况大体相似，但房价仍在继续上涨。”

澳大利亚统计局的金融统计部门负责人Mish Tan表示，这种变化与全年走势一致。

她说：“各州住宅价值的增长继续表现出分歧，这反映出了当地市场状况的变化。”

Jennison表示，规模较小的首府城市市场的供需“失衡”推高了住宅的总价值，竞争加剧导致价格上涨。

她说：“与这些城市的长期平均水平相比，阿德莱德、珀斯和布里斯班的待售房源数量一直较低。”

“而在悉尼和墨尔本，可供出售的房产总数实际上更接近长期平均水平，所以实际上库存更多。”

不过，Jennison预计，由于最近央行下调了现金利率，墨尔本和悉尼等市场可能会“反弹”。

她说，虽然墨尔本经历了一些“逆风”，比如政府政策的变化以及土地税等因素的影响，但今年发布的数据显示，墨尔本在房价增长方面出现了“强劲”反弹。

她说：“市场已经触底，墨尔本现在可能正处于上升轨道上。”

“但现在判断这是否是一个可持续的趋势还为时过早。”

Tan则补充说，全国房价年增长率已从2023年第四季度的8.1%放缓至4.4%。

她说：“去年第四季度的增长相对平稳，这主要是房源供应的净增长抵消了房价小幅下跌的结果。”

澳大利亚统计局的最新数据还显示，澳大利亚住宅的平均价格在2024年12月季度降至976,800澳元。

新南威尔士州保持着最贵州的地位，平均房价超过120万澳元。

澳大利亚首都领地紧随其后，房价为956,800澳元，昆士兰州排名第三，平均房价为923,600澳元。

北领地是房价最便宜的州或地区，平均房价刚刚超过50万澳元。

虽然澳洲的房地产市场继续表现出惊人的韧性，但对于住宅买家们来说，住房可负担能力仍是一个问题。

在联邦大选前，各大政党已经发布了各自的竞选承诺，其中包括解决住房危机的一系列政策，而“海外买家禁购令”无疑是最受关注的话题。根据工党和联盟党的提议，通过禁止非公民人士购买现房，住房市场的竞争压力将会减弱，从而减缓房价的上涨速度，并为本地人制造更多机会。

然而，随着新政实施在即，专家对其进行了抨击。

海外买家禁购令4月生效，澳洲房市将发生什么变化？

近日，有行业领袖警告称，虽然联邦政府出台了为期两年的“海外买家禁购令（禁止非居民人士购买现房）”，但这一切只不过是一场政治噱头。

在墨尔本，由本地买家主导的拍卖市场表现强劲，市场专家确信，该政策不会对房市造成太大影响。

据悉，禁购令将于今年4月1日生效，该政策得到了工党和联盟党的支持，两党都声称这将提高人们的负担能力。

然而，专家抨击了这一政策，他们认为，海外买家并不是问题所在，政府需要解决的是税收飙升和本地投资者逃离维州房市的问题——这些问题对维州房市的损害远远大于海外投资者。

M R Advocacy的董事MadeleineRoberts表示，该禁令“只不过是一场政治表演”。她认为，海外买家在墨尔本房地产市场中的占比只有不到1%，相反，由于高税收，投资者正成群结队地离开维多利亚州。

Roberts表示：“禁购令是一场吸引眼球的政治表演，真正的问题其实是维州高昂的房产税和缺乏投资者激励——这些深层次的问题却被忽视了。”

Colliers维州住宅总经理Tim Storey也认为，该禁令不会改变人们的负担能力，而海外买家只会转向新的开发项目。

Storey表示：“原本打算购买现房的海外买家现在将把重点放在全新公寓上。”

Colliers的数据显示，过去3年，海外买家仅占墨尔本房地产销售总量的0.24%，而维州在全国海外买家交易中占比45%。

据悉，该禁令将禁止“外国人，其中包括临时居民和外资公司”申请购买现房，除非该交易将导致澳大利亚人可获得的住房数量大幅增加——通常是通过对该地区的重新开发。

永久居民、新西兰公民及其配偶不受该禁令限制。

据悉，此前澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment ReviewBoard，简称FIRB）已经禁止海外投资者在澳大利亚购买现房，这项禁令只不过将范围扩大到了包括留学生在内的一些海外买家。

目前，澳洲仍允许海外买家购买现房，前提是该交易必须伴随至少增加一套新住宅。否则，海外买家只能购买新建房或楼花项目。

然而，由于FIRB的审批是购房交易的必要环节，而墨尔本的房产市场中多达三分之一的交易依赖拍卖形式，这让外国买家面临更高的购房难度——一旦政府机构拒绝其购房申请，买家可能会损失押金。

与此同时，维多利亚州的海外买家在购买任何住宅时都必须额外支付8%的税，且豁免条件有限。

这意味着，对于一笔应税价值为100万澳元的交易，海外买家需要向政府支付13.5万澳元的费用，而澳洲公民或永久居民仅需缴纳5.5万澳元的印花税。

Roberts补充称，除了政策上的障碍，海外买家还面临来自本地购房者的激烈竞争。

她表示，墨尔本2月份0.7%的房价涨幅证明，市场复苏是由首次置业者推动的，而不是海外投资者。

她说：“几个月来，人们一直在观望，等待买入的最佳时机，现在就是最佳时机。”

尽管禁购令引发了广泛讨论，但Roberts指出，真正的危机来自于投资者大规模撤离维州，导致出租房源短缺的问题愈发严峻。

“维多利亚州的税收政策让买房投资变成了一场噩梦。”

“许多人转而前往昆士兰州和西澳大利亚州，而租房者将是受害的一方。”

她警告说，租金目前已经企稳，但如果投资者信心没有恢复，供应将会收紧，价格将再次飙升。

然而，澳大利亚央行（Reserve Bank of Australia） 2月份降息0.25%，已经提振了买家信心。PropTrack的数据显示，当月墨尔本房价上涨了0.67%。

Storey补充说，再一次降息可能会使市场的天平重新向卖方倾斜，并可能导致价格上涨，从而进一步降低海外买家的影响力。

他说：“如果再次降息，买家将很快失去优势。现在，买家仍然掌握着主动权——但这不会持续太久。”

后花园有话说：如今，降息和大选正在为澳洲房地产市场带来新动向，并影响着市场情绪。不过，专家解析称，降息带来的刺激效果还不够，未来可能需多次降息才能显著提振市场情绪。与此同时，关于禁购令会压低房价的讨论也再度引发关注。不过，鉴于当前海外买家的市场份额并不多，这项政策究竟会产生什么样的长期影响，一切只能拭目以待。

（责编：Gloria）