突发！澳洲房贷利率大幅下降！悉尼多地屋主降价卖房，买家现在很纠结……
后花园2025年3月24日报道：众所周知，澳洲央行（RBA）将于下周即将召开现金利率会议。在此之前，又有两家大行下调了房贷利率。
今天，ANZ银行和麦格理银行（MacquarieBank）相继下调了固定房贷利率。
然而，金融专家提醒广大房贷族：不要把希望都寄托在央行未来是否会降息，或者银行是否会同步调降上，最理想的策略应该是主动出击，并掌握主动权。
ANZ率先出手，一年期固定利率下降至5.89%
今天，ANZ宣布下调一年期固定房贷利率：自住业主下调0.25%，投资者（本息同还）下调0.15%。这是自2024年10月以来，ANZ首次调降固定利率。
此次调整后，ANZ为自住业主提供的一年期固定利率为5.89%，低于市场平均的6.03%，在四大银行中，仅次于Westpac的5.79%。
其实早在2月RBA降息前，NAB和Westpac就已下调一年期利率，CBA也紧随其后。
此外，麦格理银行也大幅下调了固定利率。
作为澳洲第五大住房贷款银行，麦格理同样加入了降息行列：
一年期固定利率下调0.20%；
两年和三年期下调0.16%；
四年和五年期下调0.10%。
此外，IMB银行、伊拉瓦拉信贷社（IllawarraCredit Union）、Greater Bank和NewcastlePermanent等机构也在不同期限上降低了0.05%~0.30%的固定利率。
四大银行也在RBA 2月降息之后迅速将降幅传导至浮动利率客户。
如何降低自己的房贷利率？
Mozo的理财专家RachelWastell建议房贷人不要“等待降息”，而是应积极考虑再融资（Refinancing）或主动与银行协商利率。
她指出：“虽然RBA已经开启降息周期，大多数银行也跟进了，但并不意味着未来每次RBA降息，银行都会毫无保留地传导给客户。”
Wastell也提到，经济前景仍存在不确定性，特别是特朗普有可能重新推出关税政策，这或许会加剧通胀，甚至放缓降息的节奏。
根据PEXA的数据，今年2月的再融资交易量较去年同期增长了8.4%，这也是自2020年11月以来RBA首次降息后带来的直接影响。不过，再融资热潮仍未重回2023年的高点。
“混合贷款”成最优策略，稳定与灵活兼得
Wastell表示，“混合贷款”也许是当前市场下的聪明选择——一部分贷款锁定固定利率，另一部分采用浮动利率，让贷款人可以同时享受稳定性和灵活性。
她笑称：“这就是‘既要马儿跑，又要马儿不吃草’的最佳例子。”
数据显示，领先的两年期固定利率约比目前浮动利率（6.41%，以贷款金额不超过房价70%计算）低1个百分点。
Wastell还表示：“如果未来两年内RBA总共降息四次（每次25个基点），浮动利率才可能追平现在的两年期固定利率。”
下周RBA或将按兵不动
市场普遍预计，澳洲央行将在下周四的会议上维持现金利率在4.1%不变。
不过，几大银行对接下来的走势观点不一：CBA、NAB和Westpac认为5月可能会再次降息，而ANZ则预测只有一次降息，可能在8月份。
虽然自2月降息以后，房贷利率一直在下降，但仅仅是轻微改善了借款人的财务压力。专家解析称，除非多次降息，否则住房可负担能力不太可能出现明显缓解，而在此期间，首次降息所带来的提振作用似乎已开始消退。
房市变调？悉尼拍卖清盘率跌破70%
目前，澳洲房市的热度似乎正在降温。
最新数据显示，拍卖清盘率已连续第四周走低。分析人士指出，美国总统特朗普再次扬言征收关税，引发了全球经济前景的不确定性，并进一步加剧了买家对利率走势的担忧，这一重要信号体现在了近期的拍卖数据上。
根据CoreLogic的初步统计，上周，全国拍卖清盘率降至68.7%，较此前一周的69.1%略有下滑（该数据后被下修至63%）。
悉尼清盘率首次跌破70%，墨尔本表现稳定
上周，悉尼市场的初步清盘率由71.4%回落至69.1%，这是六周以来首次跌破70%大关。
墨尔本则表现较为稳定，清盘率为70.6%，略高于此前一周的70.3%。
房地产机构BresicWhitney的首席执行官Thomas McGlynn表示，这说明上个月降息带来的提振效应已逐渐消退。他指出，特别是在悉尼，买家越来越倾向于观望，这主要是受美国关税政策和股市波动带来的不确定性影响。
McGlynn说道：“买家已经开始显露疲态。实际上，上个月降息带来的利好情绪早在降息前就已经被市场提前消化了。”
悉尼房源惊爆价出售，屋主3年净赚$70万
Ray White首席经济学家NeridaConisbee也认为，降息并未明显提振市场信心。但她指出，部分房产仍录得亮眼成交。
例如，在悉尼北岸St Ives的一场RayWhite拍卖中，一套四房住宅吸引了8位登记竞拍者，最终有3人参与竞价，成交价超过400万澳元，比不到三年前的成交价高出约70万澳元。
位于悉尼北岸St Ives的4卧房
Conisbee表示：“虽然整体市场反应平平，但部分房源依然能取得非常不错的销售结果。不过从整体来看，这次降息并没有对市场产生太大的刺激作用。”
她还指出，美国经济的不确定性也正在影响澳洲买家的判断。“美国看起来正走向衰退，加上新的关税政策，市场的不确定性在加剧。很多买家在等待进一步的降息，至少还要再降一到两次，才会更有信心入市。”
哪些房子好卖？哪些在坐冷板凳？
在表现不错的拍卖案例中，墨尔本内城区Newport的一套房产以175万澳元成交，高于166万的挂牌价。买家是一对希望扩大住房面积的已婚夫妇，他们此前住在同一条街上。
负责该交易的The Agency房产中介Mark de Brabander表示，目前墨尔本的买家普遍较为谨慎，主要因为生活成本压力依旧高企。
他说：“现在的市场很难判断。这种设计感强、装修现代、线条干净的房子比较受欢迎，而其他类型的房源则有点相形见绌。”
“大家还在跟生活成本做抗争，我觉得除非再降一次甚至两次息，否则买家可能还不愿意背负更多贷款。”
另一个类似的成功案例是位于悉尼Surry Hills的一套翻新住宅，它以268.5万澳元成交，较底价高出13.5万。这套两居室房产采用裸砖墙和定制木工设计，吸引了两位买家竞价。
小市场冷热不一，布里斯班参拍房最多
在非首府城市中，布里斯班上周共有148套房源参拍，是数量最多的城市，初步清盘率为61.5%，较此前一周的59%有所回升。
首都领地（ACT）的清盘率为60.8%，也高于此前一周的57.4%。
阿德莱德录得60.8%的初步清盘率，为今年以来的最低水平。
珀斯本周仅有10套房源参拍，塔州仅有2套。
平均降幅13%！悉尼高端市场要价下跌
由于买家心理仍趋谨慎，房产的挂牌时间正在延长。对于深陷财务压力的屋主来说，他们正纷纷下调自己的价格预期。业内人士提醒，这可能为潜在买家提供入市机遇。
在房产市场持续放缓的背景下，悉尼不少高端城区的卖家正大幅下调预期价格。由于买家并不着急入市，因此房屋的挂牌时间也有所延长。
根据Domain的最新数据显示，在截至2025年2月的六个月内，Chatswood、LaneCove、North Sydney、Mosman、Manly以及东区北部等富人区的独立屋价格下调幅度高达13%。相比之下，像Canterbury、Parramatta、Fairfield和Baulkham Hills等价格相对亲民的城区，房价平均降幅在7%左右，因为不少卖家不得不“顺应市场”。
Domain的研究与经济主管NicolaPowell博士表示，高端市场价格波动较大属正常现象，因为这些地区的房价本身就较高。以东区北部为例，当地独立屋中位价已达440万澳元，而悉尼整体中位价为164.5万澳元。
悉尼卖房折扣比例最大的10个城区
她指出：“目前悉尼整体楼市环境已趋于疲软，而受到冲击最大的，往往是高端市场。”
房子卖不动，折扣空间越拉越大
Powell解释称，随着市场放缓，房产挂售时间拉长，房子最终往往会以更大的折扣价成交。“比如Manly这样的富人区，这里原本是拍卖热点，但当房子拍卖失败转为私下协议出售时，价格通常会进一步下调。”
虽然今年2月澳洲央行降息至4.1%一度提振了部分买家的信心，但Powell提醒，房屋可负担性仍是购房者最关注的问题。“悉尼房价与购房者支付能力之间仍存在很大鸿沟，大家在借贷时仍非常谨慎。”
她补充说，卖家若非急于脱手，通常会愿意“试试价格”；而买家也没有太大压力入市，因此大部分人选择“继续观望”。
PRD的房产首席经济学家DiaswatiMardiasmo博士也指出，在高端市场，由于挂牌价格远高于悉尼的房价中位数，议价空间自然更大。
她说：“比如Manly一套标价600万澳元的房子，议价空间当然比150万澳元的房子大得多。”
她表示，这些卖家通常并不急售。“他们清楚自己房子的价值，降息带来了一定缓解，他们现在愿意慢慢等。”
OH Property Group的买方代理Henny Stier指出，即便是在富人区，卖家同样承受着财务压力。
她说：“他们中的很多人依赖奖金收入，而现在奖金远不如从前。这些家庭的孩子大多在私校就读，‘转学去公校’往往是最后才考虑的选项。与其这样，不如缩小住房面积。很多卖家并非‘被迫卖房’，但他们确实在尽力避免陷入真正的财务困境。”
DDP Property的创始人ZakiAmeer则表示，他观察到Chatswood、LaneCove、North Sydney、Mosman、Manly和东区北部的房价折扣比例普遍达到10%。
他说：“长期的高利率和高生活成本削弱了买家的购买力。房源变多，房子的挂牌周期拉长，买家也有了更多的时间谈价格。”
现在是买入的好时机吗？
对于买家来说，现在又到了纠结是否入市的时候。
律师兼商业顾问Belinda Coniglio正在寻找悉尼的投资型公寓，她说，她希望能在市场低谷期出手。
其实Coniglio早在十多年前就开始关注悉尼市场，直到去年9月才变得积极起来。Coniglio目前正在考察Potts Point、Elizabeth Bay、Darlinghurst、Surry Hills和Paddington等城区。
她说：“我觉得现在是入市的好时机。”
目前Coniglio在珀斯已有两套房产。她表示，悉尼的卖家愿意在价格上谈判，但在成交条款上比较坚持。
“我之前买过房，对市场比较敏感。我在意的是地段、生活方式，还有海景。”她说，“在这些高需求板块，议价空间不会太大。我也不排斥买旧一点的房子，自己翻新。”
她相信，卖家更倾向于选择资金准备充分的买家。
Coniglio表示：“除非卖家想用这笔钱做些别的事情，否则在当前的市场环境下，他们大多是在财务压力下选择出售。”
后花园有话说：自2月降息以后，澳洲的房贷利率一直处于下跌趋势。然而，首次降息带来的影响正逐渐消退，房市的热度也随着拍卖数据的下降而降温。对于买家来说，当前可能是一个潜在的入市机遇。
（责编：Gloria）
