澳洲投资者注意！掌握这三招，卖房帮你省下大笔税款！
后花园2024年9月26日援引yahoo finance网站报道：
出售投资房产可以带来一笔丰厚的回报，但同时也伴随着重大的税务后果。赚取数十万甚至数百万澳元固然是好事，但如果大部分收益因税务问题流失，那么实际可用来储蓄、投资或改善生活的利润就会减少。
然而，如果规划得当，完全有可能在出售房产时规避资本利得税。以下三种策略值得投资者关注，以降低出售投资房产时的税务负担。
策略一：充分利用养老金
根据现行规定，您可以向养老金账户每年缴纳3万澳元的税前收入。此外，如果养老金账户少于$50万澳 元，你就有机会把前五年没用完的税前贡献额度累积使用。
值得注意的是，您的年度养老金缴纳限额包括了雇主为您缴纳的金额，但对于大多数人来说，仍有相当大的缴纳空间（以及相应的税务扣除）。
根据“补缴养老金”规定，您可以在本财年的缴纳限额之上，额外缴纳高达132,500澳元的退休金，这意味着您的总缴纳额可达162,500澳元——包括132,500澳元的补缴额度和本年度的3万澳元限额。
【案例分析】：假设您出售了一处几年前以50万澳元购入的投资房产，现售价为80万澳元。您的资本利得为30万澳元（80万澳元售价减去50万澳元购价）。
由于持有该投资房产超过12个月，您可以享受50%的长期资本利得税折扣。这意味着，您的应税资本利得降至15万澳元。如果利用补缴退休金规则，向退休金账户缴纳15万澳元，您的应税资本利得将降至0，从而无需支付资本利得税。
虽然退休金账户可能不是您在出售投资房产后首选的资金处理方式，但考虑到将资金投入退休金账户还是支付给税务局，多数人可能会选择前者。
策略二：运用家族信托
家族信托（或称全权信托Discretionary Trust）可以拥有房产等投资，并在出售房产时实现显著的税务节省。
信托的主要规则之一允许将信托收入（包括资本利得）分配给多个纳税人。
由于边际税率随着收入的增加而增加，将资本利得收入分摊给多个纳税人将节省税收。
【案例分析】：在澳大利亚，每人每年可免税收入18,200澳元。如果房产位于信托中，可以将应税收益分配给多人，如果没有其他收入，他们可以免税接收18,200澳元。
即使没有足够的人分配收入以将税负降至零，支付给两人或多人的税额也将远低于一人承担全部利得并可能按最高边际税率缴税的税额。
需要注意的是，财产增值后不能移入信托，以免产生税务后果。因此，在购买投资前进行明智的规划至关重要。
策略三：利用负扣税
出售投资房产后，如果您有额外收入，增加税前扣除额可以帮助降低应税收入，进而减少税务负担。
负扣税，即借钱购买投资房产，通常可以带来数万澳元的税前扣除额，从而节省大量税款。
【案例分析】：以当前平均6.5%的房贷利率计算，购买100万澳元的投资房产，每年的利息成本约为65,000澳元。此外，还有物业费、维护费和保险等成本，通常占房产价值的1%。这意味着，100万澳元的房产附加成本为10,000澳元/年。
根据负扣税规则，这75,000澳元是完全可抵扣的，有助于抵消资本利得税账单。
在考虑这一策略时，需要注意风险管理，以及负扣税意味着现金流出的损失。
当你选择了一个优质投资房产，随着时间的推移，这些损失将被你的房产的增值所抵消(甚至超过)，但重要的是你选择了一个真正会增资的房产。
合理规划，实现收益最大化
出售投资房产是加速财富积累、迈向财务自由的重要机会。但支付的税款越多，实际可用于发展的资金就越少。虽然缴税意味着您在赚钱，但明智地利用规则，可以避免支付过多税款，从而实现显著的节省。在处理税务问题时，务必根据个人情况寻求专业财务建议。
（责编：Debbie）
