突发！猛涨！澳洲房市变天了！降息推动买家“抢房”，这些城区将率先复苏……

后花园2025年3月3日报道：众所周知，近几年，墨尔本和霍巴特的房价一直在下跌，但由于近期很多买家担心需求增加，提前开始抢购房产，因此2月份的房价数据出现了逆转，上述城市在当月引领了全国房价的上涨。

最新报告显示，澳大利亚短暂的房地产低迷已经结束，过去三个月的轻微下跌几乎已被一个月的正增长所抵消。

CoreLogic：2月房价反弹，买家涌入市场

CoreLogic的月度房屋价值指数（HomeValue Index）是衡量澳大利亚房价趋势的一个关键指标，该指数显示，2月份澳大利亚全国房价上涨了0.3%，在前三个月下跌0.4%之后，再次接近历史高点。

CoreLogic的研究主管TimLawless表示，在购房者感受到澳洲央行2月降息的影响之前，信心上升就已经推动需求激增。

由于利率仍远高于历史平均水平，且房价对收入比接近历史高位，Lawless没想过房价会这么快就再次回升。

他说：“这是一个非常突然的变化。”

Lawless称，“去年下半年，市场信心一直在回升，ANZ银行的每周信心指标在降息后也有所回升。”

“所以我认为这可能是一个信号，表明市场信心有所增强，买家可能开始在市场中定位自己（在未来房价增长之前）。”

此外，拍卖清盘率也恢复到了长期平均水平左右。

他说，购房者希望赶在利率放松后的需求浪潮之前，充分利用较低的价格。

数据显示，近期经历了较弱增长、并提供了更大负担能力红利的市场引领了2月份的房价上涨，其中墨尔本和霍巴特的房价均上涨了0.4%。

Lawless表示：“对于墨尔本这样的市场来说，这无疑是一个巨大的转变，墨尔本的房价在过去10个月里一直在下跌。”

不过，他认为市场不太可能恢复到过去几年那样的天文数字般的增长水平，经济学家预计现金利率将在一段时间内保持高位。

此外，高端市场的房价表现尤为优异，在经历了低迷期后，其房价逆势反弹。

与此同时，低端市场在负担能力方面的改善最为微弱。

新房供应的缺乏为房价提供了支撑，首府城市的新上市房源数量比一年前下降了4.7%。

此外，租金也出现了上涨，但这是由于季节性模式造成的，从传统意义上来说，随着更多的租约续签和留学生的涌入，租金会在每年年初上涨。

最新报告显示，2月份的租金上涨了0.6%，低于上年同期0.9%的涨幅，整体趋势显示，租赁市场正继续走软。

Lawless表示，只要供应仍然受限，且两大政党的竞选承诺无法带来太大的改变，那么负担能力的挑战就会持续存在。

他说：“无论采取何种措施来增加市场供应，这都将是一个缓慢的过程。”

“向市场提供更多供应的最大挑战之一是劳动力的可获得性。这个问题不可能在短期内解决，尤其是在与大型基础设施的竞争中。”

“然后，我们还面临着将供应带到市场的可行性挑战，尤其是中高密度的住房供应。”

PropTrack：降息提振市场，墨尔本告别低迷

今天，PropTrack的房价指数显示，继前两个月下跌之后，2月份澳大利亚房价中位数上涨了0.4%。

今年2月，除霍巴特、塔斯马尼亚地区和北领地地区出现小幅下跌外，所有首府城市和地区的房价均出现上涨。

REA集团的高级经济学家EleanorCreagh表示，2月份房价的反弹扭转了最近几个月的下跌趋势。

她表示：“随着利率开始走低，市场情绪有所改善。”

“降息的前景已经提振了市场情绪，与2024年最后几个月相比，2月初每个首府城市的拍卖清盘率都在上升。”

“2月份的降息提高了借贷能力，负担能力的提高和买家信心的增强推动了新的需求和价格增长，扭转了近几个月的下跌趋势。”

2月份澳大利亚的房价变化

令人惊讶的是，墨尔本的房价涨幅高居榜首，如今，很多买家将该市低迷的房地产市场视为一匹“黑马”。

2月份，墨尔本房价上涨了0.67%，成为上个月房价上涨最快的首府城市。

悉尼的房价涨幅位居第二，上月房价上涨0.5%。

澳大利亚最大城市悉尼的房价涨幅再创历史新高，但在过去一年里仅增长了2.7%，这表明负担能力的限制和高利率阻碍了该市房价的增长。

报告称，在降息之前一直观望的买家涌入了市场，并帮助推高了2月份的房价。

Creagh表示：“由于购买力的提升，悉尼的房价下跌趋势已经逆转。”

“拍卖清盘率上升反映出买家之间的竞争重新加剧。”

与此同时，澳大利亚过去几年表现最好的首府城市珀斯似乎已经降温，2月份的房价增长率仅为0.02%。

珀斯的房价比去年同期上涨了13%，但仍略低于去年10月份的峰值。

布里斯班、阿德莱德和达尔文2月份的房价涨幅均为0.3%左右，而堪培拉的涨幅较小，仅为0.2%。

墨尔本“满血复活”

墨尔本房市多年来表现不佳，自疫情以来房价增长落后于其他首府城市，但如今市场情绪发生了变化。

Creagh表示：“在过去五年的大部分时间里，墨尔本的房价上涨势头一直较弱，部分原因是经济状况较弱，买家的选择更多，房产税更高。”

尽管上个月房价录得上涨，但墨尔本的房价仍比2022年3月的峰值低4.74%，与其他许多房价处于历史高位的首府城市相比，墨尔本的房价仍相对较低。

Creagh称，墨尔本的高房屋建设率也有助于抑制房价的上涨。

澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）的贷款数据显示，最近，住房可负担性帮助维多利亚州成为了首次置业者的避风港，该州占澳大利亚首次置业者购买量的三分之一。

墨尔本是澳大利亚第二大的城市，但却是仅次于达尔文、霍巴特和珀斯的第四便宜的首府城市。

Creagh表示，负担能力、借贷能力的提高和买家信心的恢复，都导致了市场的复苏。

她说：“经过一段时间的持续高利率后，推迟购房的买家正重新进入市场。”

墨尔本的买家经纪人Cate Bakos表示，墨尔本的相对负担能力和较高的租金收益率也吸引了新一波投资者进入市场。

她说：“州际投资者对墨尔本非常感兴趣，我的主要投资者来自阿德莱德、珀斯和布里斯班。我把这归因于过去两年这些市场资本收益的上涨。”

据悉，布里斯班和阿德莱德的房价已大幅飙升，而珀斯的房价也已经见顶，这使得墨尔本因其增长潜力而成为投资者的一个有吸引力的选择。

Bakos称：“这是财富效应的影响，投资者正在寻找一个不同的市场。”

Bakos表示，在2月份降息之前，围绕降息的积极情绪就已经在形成，许多人担心会错过下一轮的房价上涨。

她说：“很多人都非常担心2021年的情况会重演，他们会被市场甩在后面。”

布里斯班的公寓市场表现优异

数据显示，虽然布里斯班的房价中位数已接近100万澳元大关，但单元房的价格增长速度更快。

过去一年，该市单元房价格上涨了13.8%，至67.5万澳元，而住宅价格上涨了9.6%，至97.7万澳元。

布里斯班公寓市场的优异表现表明，负担能力的限制促使更多买家转向较便宜的房产。根据中位价的差异，单元房通常比住宅便宜30万澳元左右。

布里斯班房地产经纪人和Ray White内布里斯班公寓负责人Colin Walsh表示，在人口强劲增长的背景下，越来越多的自住业主进入内城区购买房产。

他说：“布里斯班公寓市场的需求激增，是我职业生涯中见过的最高水平，有更多的人想买房，而公寓是比住宅更实惠的选择。”

Creagh表示，尽管需求依然强劲，但布里斯班的整体价格增长速度在近几个月来有所放缓。

她说：“尽管增长正在放缓，但在此之前，布里斯班经历了一段异常的增长期，并使其成为了第二昂贵的首府城市。”

未来一年房市会发生什么？

Creagh表示，除了利率下跌之外，还有许多因素将支持房价上涨，但宽松的借贷条件并不一定会引发另一轮的暴涨期。

她说：“人口增长仍然很高，尽管已经开始放缓，新住房的长期短缺仍然存在。”

“展望未来，价格预计将继续上涨，利率预计将进一步下降。”

“然而，与之前的宽松周期相比，负担能力可能会抑制房价的上涨，导致房价上涨的速度落后于近年来的强劲表现。”

悉尼拍卖师：2025是房产交易“正常年”

上个月，澳大利亚央行执行了四年来的首次降息，并减少了房贷家庭的月供，从而让借款人的财务压力有所缓解。

然而，房地产机构Ray White在新南威尔士州和澳大利亚首都领地的拍卖主管Perry Edmonson – Clark却指出，认为降息会让房价变得更便宜的说法是错误的。

他在接受《每日邮报》澳大利亚版采访时表示：“我不认为降息会让房价变得更便宜，这只是意味着人们可以借到更多的钱。”

“我认为降息的作用是让买家有信心出价；这反过来又能让更多的人参与进来。”

据悉，在澳大利亚央行降息25个基点（将现金利率降至4.1%）之前，悉尼中环城区的房价一直持平。

CoreLogic的数据显示，截至今年1月，Botany Bay附近Kogarah的房价下降了0.5%，至172.9万澳元。

Edmonson – Clark表示，如果澳大利亚央行在2025年继续降息，这类地区的房价可能会率先上涨，从而让买家有更多的空间去寻找距离市中心不远的稍微高档一点的城区。

他说，离市中心较近的城区将立即开始从降息中受益。买家可以考虑Rockdale或Kogarah，而非Revesby和Padstow。

在Leichhardt等中产阶级化的城区，买家的兴趣也可能会出现适度上升，截至今年1月份，这里的房价仅上涨了4%，达到206.5万澳元。

他说，这样的市场是令人向往的，它是中产阶级化的城区，地理位置很好，能够录得稳定的增长。然而，如果央行进一步降息，情况可能会发生变化。

据悉，悉尼西南部的房价仍在飙升，其中Wetherill Park的房价以每年15.9%的速度飙升至124.2万澳元。

他说：“这里的房价是相对可负担的，你仍可以在靠近CBD的地方，买到一套价格略高于100万澳元的家庭住宅。”

据悉，悉尼西南部一直被认为是更容易负担的城区，当地的房价中位数仍低于大悉尼地区的147.4万澳元。

然而在Cronulla，当地房价下跌了8.5%，至288.3万澳元。

他说：“这是一个生活方式市场——人们搬到那里是因为他们想住得离海滩近一些，所以当房价上涨时，人们不得不做出决定，‘我们能负担得起吗？’”

Edmonson – Clark表示，到2025年初，新南威尔士州的每场拍卖会平均有5名竞标者。

他说，这是一个非常强劲的数字。

边远地区更有可能有一到两个活跃的竞标者，而像悉尼西南部这样的市场通常会有七到九个竞标者竞争。

Edmonson – Clark预计，2025年的房价涨幅将较为温和，为个位数。

这与2021年悉尼各地30%的涨幅完全不同，当时澳大利亚央行的现金利率处于0.1%的历史低点。

他说，我们将在整个悉尼以及整个新南威尔士州看到的是，今年将是一个非常正常的房地产交易年。

他说：“我们不会看到任何疯狂的高低起落，我们只会看到一个非常正常和稳定的房地产市场，这对买家和卖家来说都是好事。”

据悉，上周悉尼的拍卖清盘率为67.2%，是自2024年8月以来的最高水平，这表明买家正在回归。

虽然澳大利亚央行已将现金利率下调了25个基点，至4.1%，但Edmonson – Clark表示，还需要三次降息，将现金利率降至3.35%，房价一直持平的城区才会恢复增长势头。

后花园有话说：随着央行在2月降息，澳洲房地产市场已经迎来了升温迹象。如今悉尼、墨尔本两大市场已经一扫低迷。但业内人士提醒，除非央行多次大幅降息，否则房价不太可能大幅回涨。对于今年的市场参与者来说，他们更有可能迎来一个房地产交易正常年。

（责编：Gloria）