财长力挺！超级基金入局，能否助力解决澳洲住房危机？
后花园2024年8月26日援引smh网站报道：
【房产市场缺席的大玩家】
在澳大利亚，有一类投资在典型的超级基金中明显缺席，尽管它是澳大利亚最大的资产类别——住房。
根据CoreLogic的数据，全国住宅价值约10.7万亿澳元，是股市的数倍。然而，如果观察大型超级基金的投向，你会发现它们在国内住房市场的投资几乎为零。
【政策争议升级】
财政部长Jim Chalmers希望改变这一现状，作为增加新房供应计划的一部分，这个问题正在成为政治斗争的焦点。
Chalmers支持超级基金等大型投资者更多地投资于住房，一些知名基金也承诺将这样做。然而，联盟党却展现不同立场。
联盟党住房所有权发言人、自由党参议员Andrew Bragg警告说，鼓励企业拥有住房的政策（而非个人拥有）与澳大利亚的梦想不符。
【投资住房市场的影响】
使用3.9万亿澳元超级基金池的一部分用于建造新房，可能会在一定程度上帮助租赁市场，但对整个住房市场的影响可能不大。这并非住房可负担性的游戏规则改变者，但也并非特别令人担忧的趋势。
澳大利亚大型机构投资者（如超级基金）拥有许多实体资产，从购物中心到机场，但在住房市场上的投资却很少。
澳大利亚超级年金基金协会（The Association of Superannuation Funds of Australia，简称ASFA）表示，我国建后出租（Build to Rent，BTR）住房的投资不到机构投资者房地产组合的1%，而在美国这一比例超过20%。然而，市场正在发生变化。
【超级基金联手进军住房市场】
上月，超级基金巨头AustralianSuper和HESTA联手投资了一个名为Assemble的平台，旨在促进基金在大规模低价住房投资——包括建后出租（Build to Rent）、建成先租后买（build-to-rent-to-buy）以及build-to-buy（建房购买）。
其重要性在于，它展示了将住房转变为机构资产类别的漫长旅程。超级基金此前表示，投资住宅房地产的一个关键障碍是对相对较小的住宅建筑进行尽职调查的成本。对于管理数十亿或数百亿的基金来说，这些成本并不划算。
基金认为，像Assemble这样的平台可以帮助它们克服这个问题，实现“规模化”投资，并且它们还认为住房是一种有吸引力的资产。
HESTA的首席投资官Sonya Sawtell-Rickson表示，房地产资产介于现金（低风险）和私募股权等高风险资产之间。从理论上讲，在经济衰退期间，可负担住房也应具有吸引力，因为人们仍然需要住处。她表示，基金希望通过包括可负担住房在内的房地产，实现“高个位数”的年回报率。
【投资是否能真正产生影响？】
AustralianSuper表示，其与Assemble的5亿澳元投资将在未来三到四年内提供大约1,400套新住房，并强调’建后出租‘在澳大利亚可能会成为一个更大的市场。HESTA表示，计划投资约2.4亿澳元于建后出租项目。
这些举措值得欢迎，但与政府到2029年建造120万套房屋的雄心相比，这些数字只是九牛一毛，显然不会对房价或租金产生重大影响。政府还计划利用超级基金作为其100亿澳元的“澳洲未来住房基金（Housing Australia Future Fund Facility, HAFF）”的一部分，旨在五年内帮助提供3万套新的社会和可负担住房。
尽管超级基金的住房投资目前还很小，但仍有令人信服的观点认为，机构投资将是澳大利亚租赁市场的一个有益补充。
Grattan Institute的Brendan Coates表示，与小型投资者相比，超级基金的规模意味着它们作为房东可以采取不同的行动，包括提供更长期的租约。超级基金投资期限非常长，因此它们可能会持有房产而不是出售。
Coates认为，鼓励更多超级基金投资租赁房产是值得的，因为澳大利亚房价的大幅上涨意味着更多的人将长期租房。
然而，我们不应过分夸大超级基金在住房市场中的作用，值得注意的是，一些基金并不认为住房投资对其成员有利。
例如，UniSuper的首席投资官John Pearce上月表示，他对住房投资不太感兴趣，部分原因是它会使投资组合风险集中。该基金通过持有澳大利亚银行股份，已经对住房市场有足够的敞口。
Pearce说：“从风险分散的角度而言，将更多资金投入住宅房地产，在我看来，对于超级基金来说没有多大意义。”
【政治角力加剧】
与此同时，联盟党正在将超级基金和住房问题作为主要政党之间的关键分歧点。它反对鼓励大型超级基金进入住房市场，同时主张允许澳大利亚人使用他们的强制养老金购买房产。
因此，我们可以预期，在下次联邦选举之前，关于超级基金和住房的辩论将会加剧。但事实上，超级基金进军住宅房地产的影响可能会比政治辩论双方所认为的要小得多。
（责编：Debbie）