突发，澳洲传来大消息，澳元应声下跌！悉尼多地房价暴涨，看看有你所在区域吗？
后花园2025年3月20日报道：刚刚，统计局发布数据显示，澳大利亚2月就业意外下滑，导致澳元和国债收益率双双下跌，然而，好消息是，这可能为央行进一步降息提供理由。
根据澳大利亚统计局（ABS）今天公布的数据，2月份就业人数减少52,800人，其中全职岗位降幅最大，而市场原本预期就业人数将增加30,000人。失业率则如预期般维持在4.1%，主要因为劳动参与率下降所致。
ABS的劳动力统计主管BjornJarvis表示：“2月份年长工人重返劳动力市场的人数减少，是就业下降的主要原因。这一趋势与近年来，尤其是2024年，该年龄群体就业水平较高的情况形成对比。”
就业数据公布后，澳元下跌0.4%，政策敏感型三年期国债收益率亦走低，交易员因此加大了对RBA年内降息的预期。市场目前已完全定价7月将迎来下一次降息，此外，5月降息的概率也从数据公布前的66%上升至74%。
本次就业数据公布之前，RBA已于2月18日宣布降息25个基点至4.1%，以巩固其对通胀持续放缓的信心。同时，全球市场近期也因特朗普政府的一系列关税措施及对欧洲、加拿大等盟友，以及中国等竞争对手的关税威胁而陷入动荡。
就业市场疲软之际，澳政府面临大选压力
本次疲软的就业数据，正值澳大利亚总理Anthony Albanese领导的工党政府准备迎战5月中旬前必须举行的大选之际。当前，反对党自由国家党联盟（Liberal-NationalCoalition）在民调中略占优势，而工党政府则因过去几年通胀高企、借贷成本上升，导致生活成本飙升而饱受批评。
尽管如此，过去几年澳大利亚的就业市场仍表现出令人意外的韧性，在高利率和经济增长放缓的背景下，仍能保持相对稳定。
尽管RBA已于上月降息，但RBA行长Michele Bullock仍对未来进一步放松货币政策保持谨慎，她主要担忧劳动力市场长期紧张可能导致通胀反弹。据悉，RBA的下一次议息会议将于3月31日至4月1日举行。
其他关键就业数据：
年度就业增长率：1.9%
劳动参与率：从修正后的67.2%下降至66.8%
全职就业减少：35,700人
兼职就业减少：17,000人
就业不充分率（Underemployment）下降至：5.9%
如果央行在年内多次降息，无疑会提振购房信心，促使市场活动稳步升温。然而，关于买房，除了要在财务方面做好准备之外，地段的选择也尤为重要。
本周公布的一份研究，分析了澳洲各地“房价暴涨”的城区，它们在上一轮繁荣期赚取了最多的增值收益。对于潜在购房者来说，可以将其作为一份参考。
买对房＝中彩票！过去5年，澳洲多地房价暴涨
昨天公布的一份研究报告显示，过去5年，许多价格较低的城区房价涨速最快。然而，真正享受到最大资产增值的仍是那些高端市场的房主。
众所周知，5年前新冠疫情刚刚爆发，并导致澳洲房市一度陷入沉寂。然而，随之而来的却是澳洲历史上最迅猛的房价上涨期。
REA Group的高级经济学家AnneFlaherty表示：“2020年利率大幅下调，直接引发了澳大利亚史上最快的房价增长期。”
由于低利率让买家有更大的借贷能力，许多预算提升的购房者开始优先考虑生活方式，选择更大面积、更靠近海岸或自然风景的住宅区。而远程办公的普及，也让许多城市买家有机会进入更偏远的市场。
Flaherty补充道：“即便疫情结束后，仍有大量购房者更加关注居住环境，包括优越的生活方式、绿地资源或海景。”
报告称，高端市场的房价飙升，以及2022年利率上涨，使许多购房者不得不将目光转向更实惠的市场。
Flaherty表示：“房价的快速上涨，使得许多买家被高价区排除在外。这促使澳洲经济适用房市场表现优异。”
可负担地区房价飙升，借贷成本推高需求
随着利率上升和借贷能力下降，过去被忽视的低价区吸引了越来越多的首次置业者和投资者，并促使这些市场的房价飙升。
Flaherty表示：“许多近年来增长最快的城区，过去或许并不起眼，但现在正吸引大量买家，尤其是那些预算有限的首次置业者。”
西澳Geraldton的Rangeway就是一个典型案例。2020年，当地的独立屋中位价仅为72,500澳元，价格相当于一辆全新丰田LandCruiser Prado。然而，五年间当地房价飙升了286%，达到28万澳元，尽管如此，这里相较全国平均房价仍然十分低廉。
类似的快速增长还出现在阿德莱德北部的Davoren Park，当地房价五年内增长三倍，达50万澳元；珀斯外缘的Camillo和Hillman也迎来了房价暴涨。
昆士兰州的Monto和Murgon的房价也同样迎来大涨，但许多房产价格仍在40万澳元以下。
以百分比计算，过去5年，澳洲住宅价格涨幅最大的城区（top 10）
布里斯班南部的一些房价可负担地区——如Woodridge、Loganlea、Eagleby和BrownsPlains——是全国公寓价格增长最快的地区。
2020年，Woodridge的公寓中位价仅为17万澳元，如今已升至41万澳元。
以百分比计算，过去5年，澳洲公寓价格涨幅最大的城区（top 10）
Ray White Logan City的房产经纪人兼拍卖师Ramin Bay表示，利率上升让这些低价城区成为了新的热门市场。
他说：“自从利率上涨达到高峰，作为可负担城区的Woodridge便迎来了房价飞涨。这一地区已成为自住买家和投资者的关注焦点。”
Flaherty补充道，布里斯班房价上涨的另一大推手是住房供应不足。
她表示：“布里斯班的人口增长远超新房供应速度。人们买不起独立屋，导致对公寓的需求相对增加。”
高端市场依旧是最大赢家
尽管增长最快的市场出现在可负担地区，但房价涨幅最高的仍然是澳洲的高端城区。
这些高端城区通常靠近海滩或河流，其房价增长速度远超全国平均水平，富裕买家的需求更是推高了原本十分昂贵的房价。
在悉尼，房价增长最多的地区集中在东区和下北岸，其中Bellevue Hill的房价中位数已达880万澳元，五年内上涨286万澳元。
紧随其后的是Vaucluse，当地房价上涨了285.5万澳元，而Rose Bay、Bronte、Mosman和Northbridge的房价涨幅也紧随其后。
在黄金海岸，冲浪者天堂（Surfers Paradise）的房价已翻倍至400万澳元，比2020年上涨220万澳元。
以金额计算，过去5年，澳洲住宅价格涨幅最大的城区（top 10）
黄金海岸房地产经纪人Michael Kollosche表示，该地区的强劲增长主要归因于资金充裕的买家，他们对利率变化的敏感度较低。
以金额计算，过去5年，澳洲公寓价格涨幅最大的城区（top 10）
他表示：“Broadbeach、SurfersParadise和Main Beach的公寓和独立屋市场非常火热。”
“主要原因在于净移民的增长，以及年长购房者从悉尼、墨尔本和南部市场撤出所带来的影响。”
黄金海岸和阳光海岸的部分公寓市场涨幅惊人，如Noosa Heads的公寓中位价翻倍至187.5万澳元，而Main Beach的公寓均价比五年前上涨近70万澳元。
首次置业者面临空前挑战
数据表明，现有房主与首次置业者之间的购买力差距正在加大。
已经拥有房产的购房者在过去几年因资产增值而能顺利升级至更大的住房，而首次置业者却因借贷能力下降和房价上涨，反而不得不选择更偏远的地区。
高房价、高利率和通胀的综合影响，使当前的住房可负担性降至历史最低水平。
Flaherty表示：“高利率严重影响了购房者的借贷能力，尤其是尚未进入市场的购房者。”
“生活成本上涨远超工资增长，意味着人们需要更长时间才能存够购房首付款。”
她说：“这导致了现有房主和首次置业者之间的购买能力失衡。”
数据显示，澳大利亚当前的住房建设数量远远无法满足不断增长的人口需求，西澳的房屋供应短缺尤为严重，该州近年来房价已快速上涨。
住房供应和可负担性问题已成为即将到来的联邦大选的核心议题。
各大政党已提出一系列政策，希望改善住房市场，例如增加房屋建设数量、通过减少移民和限制海外买家竞争来缓解房市压力。然而，这些政策是否凑效，只有时间能给我们答案。
虽然澳大利亚正迎来抗击通胀的曙光，但很多澳人仍然深陷生活成本危机。今天发布的一项调查显示，随着家庭财务压力的增加，澳洲居民已经修改了对“舒适生活”所需收入的定义。
在澳洲生活，赚多少才能“过得舒服”？
根据Finder对1012名澳大利亚人的调查，澳洲人对“理想工资”的标准正在上升。
调查数据显示，受访者认为，年薪达到15.28万澳元才算是‘理想收入’，但若要“过得舒适”，则需要年薪16.46万澳元。当然，这一标准因州和年龄不同而有所变化。
“钱够不够花”不只是数字，生活方式才是关键
Finder的理财专家SarahMegginson表示，收入是否足够，不能只看工资单上的数字，个人生活方式才是决定因素。
她说：“关键在于你的钱能为你创造多少价值，你的消费习惯，是否有‘隐形漏财’，以及你的收入是否与想要的生活方式匹配。”
她举例道：“有人年薪六位数，但依然靠工资勉强度日，整天为钱发愁；而另一个人可能只赚5万澳元，但可以准时支付所有账单，还能掌控自己的财务状况。”
不同州、不同年龄，对“理想工资”的定义各不相同
调查发现，人们对“理想工资”的认知因居住地和年龄而异。
新南威尔士州（NSW）的居民期望最高，认为16.82万澳元才算是“理想收入”
南澳大利亚州（SA）的标准最低，为14.03万澳元
昆士兰州（QLD）：14.88万澳元
维多利亚州（VIC）：14.83万澳元
西澳大利亚州（WA）：14.74万澳元
此外，Z世代（1997-2012年出生）认为17.72万澳元才是“理想工资”，而婴儿潮一代（1946-1964年出生）的标准则较低，为12.69万澳元。
通胀和房价上涨，改变了“理想工资”的定义
Megginson指出，生活成本的上升已经彻底改变了澳大利亚人对“理想工资”的认知。
她说：“以前，年薪10万澳元被视为‘舒适生活’的标准，但现在，这个收入在大城市往往只是起点。”
她补充说，持续的通胀和房价飙升改变了人们的财务观念，许多人认为，年薪低于六位数已经难以维持过去的财务稳定。
现实与期望存在巨大落差
事实上，澳洲人眼中的“理想工资”远高于实际工资水平。
根据澳大利亚统计局（ABS）最新数据，全职成年人平均周薪为1,975.80澳元，折合年薪约10万澳元。全职工作者的工资中位数则仅为8.8万澳元。
ABS的劳动力统计主管BjornJarvis表示，平均工资的增长受多种因素影响，包括高薪行业的扩张和低薪岗位的减少。
Jarvis指出，截至2024年11月，澳大利亚的年薪增长率达4.6%，即每周多赚87澳元，与截至2024年5月的年增幅相同——这一增幅与2020年5月持平，当时疫情初期低薪岗位流失较多。上一次工资年增幅达到或超过4.6%，还是在2013年5月。
后花园有话说：对于期待进一步降息的屋主来说，今天公布的就业数据无疑为他们带来了希望。随着就业数据的下滑，央行似乎更有理由再次降息。然而，改善住房可负担性的工作道阻且长，如今很多家庭仍在挣扎，并导致他们对“舒适生活”所需的家庭收入进行了上调。降息带来的作用，以及大选后的住房政策，无疑将主导今年的房市发展。
（责编：Gloria）
