五年暴涨75%，澳洲地价刷新纪录！买房门槛再被拉高！

后花园2025年6月4日援引domain网站报道：今天公布的一份数据显示，在过去五年里，澳洲用于住宅开发的土地价格飙升了75%，这让本已艰难的购房梦变得更加遥不可及。

根据 Ray White 对 RealCapital Analytics 数据的分析，开发用地的中位数成本从2020年的480万澳元上涨到了今年的850万澳元。

与此同时，建筑成本自疫情前水平以来一直居高不下，这进一步挤压了住房的可负担空间。

Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee 表示，建房成本短期内难以回落到能让普通人买得起的程度。

“地价根本没降，开发商想建房，但根本做不到‘低成本’。”

“市场不像过去那样大起大落，我们处在一种‘原地踏步’的状态。”

降息不再引发“抛售”，开发商咬牙死扛

以往在经济下行时，利率上涨会逼迫一些开发商抛售土地止损。但这次不同，开发商们在低利率期间建立了“现金缓冲区”，能撑得更久。

除了自身资金储备强，开发商还通过合资合作、与银行协商避免被迫出售资产。银行也倾向于提供缓冲和支持，而不是直接回收项目。

联邦政府计划建120万套房，却面临多重挑战

联邦政府设定了五年内建成120万套住宅的目标，以解决住房可负担性危机。

但住房产业协会（HIA）的高级经济学家Tom Devitt 指出，建房成本仍在上涨：

建筑工人工资、土地价格仍在攀升；

大量工人被抽调至政府基础设施项目或从事房屋翻修，导致新建住宅的人力资源紧张。

数据显示，建房人力成本每年仍上涨 5%-6%。

Devitt指出：“这些涨幅远高于疫情前的水平。”

尤其在昆士兰州、西澳和南澳，因人口增长、收入提升和近期的两次降息，需求回升明显，地价创下历史新高。

去年，澳洲全国的土地套餐价格创下$369,530的历史新高，比2023年底上涨了 8%。

可开发土地不足、城市“内填式住宅”缺失严重

虽然地价飙升，但新房供应却在萎缩——2024年全国仅售出42,590块地皮，创下新低。

雪上加霜的是，像悉尼和墨尔本这样的大城市，缺乏内城区和中圈层的“内填式开发”（如公寓、联排别墅）。

Grattan Institute的住房与经济安全项目主任 Brendan Coates 指出：“墨尔本是世界上人口密度最低的城市之一。即便大幅放宽20公里内的建房限制，也只能达到今天悉尼的密度水平。”

他强调，政府必须改革城市规划规则，让房子盖在“人们真正想住的地方”。

房产建设效率下降，“印花税”也成拖后腿的关键因素

Coates进一步指出，房屋建设的生产效率正在下降。预计2025年澳洲的住房建设量将比30年前减少10%。

他建议，澳洲应重新审视房产相关税收机制，尤其是印花税。

他说：“印花税是澳洲最糟糕的税种，它直接限制了人们买房的决策。相比之下，年土地税更可取，它不会像印花税那样‘劝退’购房者。”

解决方案：技能移民+模块化建筑+改变买家心态

Conisbee也提出了一些“破局”方向：

比如，吸引海外技能移民参与住宅建设（尽管也面临“住哪儿”的问题）；

推广模块化建筑，用工厂预制的屋顶梁等零部件，提高建房效率；

更重要的是，改变消费者偏好。

Conisbee表示：“澳洲人仍偏好大房子，这阻碍了公寓类更可负担住宅的发展。”

（责编：Gloria）