骤变!悉尼房市出现惨烈一幕!下个月澳洲或有重大变化,影响一大批人!

后花园2025年1月17日报道:最近,一系列房产数据显示,澳大利亚房市正临近拐点。
由于更高的利率削减了寻求大额抵押贷款的买家的借贷能力,悉尼一些最受欢迎的城区,其房价已比一年前显著下滑,其中包括一些最富裕的城区,在这些地区,许多购房者可能无需依赖融资来购房。
房价大降15%!悉尼多个城区降温
最新的Domain房价报告显示,在截至去年12月的12个月里,Neutral
Bay的房价中位数下跌了14.5%,至241.5万澳元。
此外,Haberfield(下跌9.2%,至2,725,000澳元)、Surry Hills(下跌6.6%,至2,125,000澳元)、Glebe(下跌5.3%,至250万澳元)和Cronulla(下跌5%,至2,825,000澳元)的房价也有所下跌。
Domain的首席研究和经济学家Nicola
Powell博士表示,富裕和优质城区往往在繁荣时期首先上涨,在低迷时期首先疲软。
她说:“这些城区引领着价格周期,它们往往在房价上行期间有更高的增长率,在下行期间则会出现显著的疲软。”
悉尼房价跌幅最大的城区(住宅)
悉尼房价跌幅最大的城区(单元房)
Powell博士表示,许多购房者无法借到足够的钱来购买他们想要的房子,因此正在等待降息。
高档城区Bellevue Hill的房价也有所下跌,下跌12.7%,至851万澳元;Vaucluse下跌8.1%,至744.5万澳元;Woollahra下跌6%,至423万澳元。
Powell博士指出,在高端市场,资产丰富的家庭受利率水平的影响较小,相比之下,在200万至300万澳元的市场中,由于购房者往往会寻求大额的抵押贷款,因此受利率影响最大。
报告指出,房价下跌可能是由于构成变化,富有的潜在卖家推迟了上市计划,直到市场好转,但较便宜房屋的卖家需要更迫切地出售。较低价值的房屋销售比例较高,从而压低了中位数价格。
她说:“人们不会以低于买入价的价格出售他们的房子,特别是如果你看像Vaucluse这样的地区,如果你谈论的中位数价格超过700万澳元,这些是高净值人群,他们受现金利率变化的影响较小,他们将更多地受到市场动态的影响,以及他们能从房子中赚多少钱。”
“如果你处于不需要卖掉房子的情境,你就会开始拖延上市计划。”
报告称,Parramatta是个例外,过去12个月以来创下了最大跌幅(15.3%),房价中位数降至124.2万澳元。
金融公司Equilibrium Finance的董事总经理、抵押贷款经纪人Anthony Landahl注意到,买家正在远离高价街区。
他说:“我们肯定看到,在Bellevue Hill、东郊和北部海滩等房价较高的地方,房地产活动正在放缓,卖主仍希望高价出售,但买家不愿买单。”
“有能力支付那些疯狂价格的买家已越来越少,所以人们甚至都不想进入市场。”
Commonwealth Bank的首席经济学家Gareth Aird认为,悉尼市场短期内可能会保持疲软。
他说,在利率居高不下的情况下,寻求大额贷款的潜在购房者可能无法获得融资。
他说:“银行会申请一个可偿还能力缓冲机制,然后他们需要看你的收入和支出,来计算你能借多少钱。因此,很明显,当利率升高时,借贷能力就会降低。”
他预计现金利率最早将在2月份下降,但他认为,在衡量房价开始走高之前,可能会有一些滞后。
尽管房价有所下降,但对于希望拥有首套房的Seamus Lough来说,悉尼大部分地区的独立住宅仍然过于昂贵。
11年前,这位自雇的水管工26岁时就开始计划在悉尼买房,但最终因房价过高而被拒之门外。
他说:“从那以后,我一直在努力,每年都在攒钱,但房价总是离我越来越远。”
“为了在悉尼买一套两居室公寓,我不得不克服借款近100万澳元的心理障碍。”
黄金海岸价格下跌
昆士兰州的一些地区也经历了显著的房价变化。
黄金海岸(Gold Coast)受欢迎的城区Biggera Waters已变得更容易负担,房价为66万澳元,同比下跌22.4%。
同样,附近的Clear Island Waters房价下跌21.1%,至140万澳元。
墨尔本的首次置业者
墨尔本的单元房价格出现了1.5年来最强劲的季度涨幅——比去年12月季度上涨了2.1%,而同期住宅价格上涨了1.6%。
Powell,首次置业者的活动可能是导致单位房价格上涨的背后原因。
“墨尔本是一个惊喜。自2020年以来,市场表现不佳,但在2024年的最后一个季度,我们看到了增长。”
“这反映了价值随着时间的推移而积累,并激活了买家,尤其是首次置业者。你往往会看到悉尼和墨尔本的价格周期紧密相连。这两种价格走势之间存在很强的关系,但自2020年以来情况并非如此,我们看到墨尔本真的很难进入既定的复苏轨道。”
在住房可负担能力方面,Chadstone的改善最为显著,单元房价格同比下降33.3%,至50.5万澳元。
阳光海岸亦出现下跌,单元房价格中位数为45万澳元,同期跌幅为18.9%。
与此同时,维多利亚州海滨小镇Barwon Heads的房价下跌了20.5%。
偏远地区和较小的市场也未能幸免于这些变化。
在维多利亚州西北部的Warracknabeal,其房价中位数在下跌19.6%后,目前为19.8万澳元。
霍巴特和堪培拉:结果好坏参半
霍巴特的单元房价格下跌了1.5%,至528,220澳元,是所有首府城市中跌幅最大的。相比之下,住宅价格飙升4.6%。
堪培拉的房地产市场在同一时期停滞不前,在资本水平上住宅或单元房价格均没有变化。
然而,首都领地城区Denman Prospect的房价下跌22.2%,使房价中位数降至101.5万澳元。
如今,房市疲软的情况在2024年已经加速,这将持续到2025年的早期。但当我们开始看到澳大利亚央行(RBA)的加息周期时,可能会发生变化。
2月降息,澳洲房市要变天?
根据联邦银行(Commonwealth Bank)和澳新银行(ANZ)的说法,既然通胀已处于澳大利亚央行2%至3%的目标区间内,因此2月份降息似乎很有可能。
那么,早于预期的降息将如何影响2025年的澳大利亚房地产市场呢?
对此,经济学家提到了以下几个方面。
房价波动
房地产机构Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee表示,提前降息可能会给市场带来一些信心,尤其是在悉尼和墨尔本等活动放缓的城市。
她表示:“这确实意味着下行周期可能会提前结束。就墨尔本而言,房价可能会停止下跌。在悉尼,房价可能会再次开始上涨。”
据悉,Ray White已将可能降息导致的房价上涨幅度估计在0%至3%左右。
她表示:“一次降息将提振市场信心,并可能导致房价上涨,但更大的问题是,我们可能会看到多少次降息,这在目前是未知的。”
据Canstar称,ANZ银行预计下一个周期将有两次降息,而澳大利亚国民银行(NAB)预计将有五次降息,但第一次降息要到5月份才会发生。
买家活动
McGrath Estate Agents的创始人John McGrath表示,他预计澳大利亚央行在未来几个月内不会降息,直到他们看到“持续的下行趋势继续下去”。
他说,一旦央行真的降息,可能需要至少降低75个基点,家庭才会开始感受到抵押贷款的缓解。
“话虽如此,任何下降趋势都应该预示着一系列降息的开始,这应该会刺激购房者。因此,在首次降息之后,我们可能会看到买家数量激增,但一旦我们看到三到四次降息,就会出现更有意义的价格增长。”
上市房源数量
McGrath指出,一旦买家需求回升,可能会有更多卖家进入市场。
他表示:“目前,中低端市场的卖家仍有些犹豫,因为他们注意到过去6个月市场走软。”
“澳大利亚大多数市场的拍卖清盘率已从70% - 75%降至60% - 55%。”
但Conisbee表示,在第一次降息后,卖家可能会选择“观望和等待”一段时间,然后再决定将他们的房源上市。
市场竞争
Conisbee指出,今年第一季度可能是购房者的最佳时机,否则市场活动的提升会导致竞争加剧和价格上涨。
她表示:“如果我们真的看到三到四次降息,那将与目前的情况大不相同。”
房产投资公司Propertyology的研究主管Simon Pressley表示,提前降息将为竞争激烈的市场增添更多“活力和热情”,这些市场在去年增长良好。
他表示:“一些市场将出现激烈的竞争,因为房源库存非常少,这才是真正推高价格的原因。”
Propertyology的2025年展望预测,澳大利亚最大的25个城市中,有20个城市将出现房价增长,其中11个城市将在今年内实现8%或以上的增长。
Pressley表示,悉尼、墨尔本和堪培拉的房价预计将略有下降,但汤斯维尔的房价预计将增长30%——如果利率下降的速度快于预期,涨幅可能会更大。
政府的住房政策
McGrath表示,随着联邦政府今年在全国范围内推出的购房帮助计划,首次置业者将在能够进入市场方面获得“有意义的支持”。
他表示:“然而,由于全国每年的新建房数量将被限制在1万套以内,这应该不会对任何一个市场的定价产生太大影响。”
Conisbee表示,虽然政府有各种针对首次置业者的计划,但供应不足仍然是推动价格上涨的动力。
她表示:“降息只会导致定价加速上涨。我认为,即使所有这些计划都可行,如果我们不能建造足够多的住房,如果我们不能达到联邦政府所希望的120万套住房的目标,那么,这只会使房价远远高于我们能够解决住房供应的情况。”
后花园有话说:总体来看,虽然整体市场的房价年增长率已放缓至2023年9月以来的最低水平,但今年的住房可负担能力和利率调整的前景可能会对买家有利。供应的增加,特别是在主要城市,提供了更多的议价机会。但这种趋势是否会持续下去,还要视情况而定,就让我们拭目以待吧。
(责编:Gloria)