墨尔本房市前瞻：眼下疲软，但多因素推动房价上涨
后花园5月15日综合报道：
尽管墨尔本的房地产市场目前表现疲软，但一些专家仍对其中长期前景持乐观态度。
根据CoreLogic的数据，墨尔本的房价自去年11月以来一直持平，仅在过去一年到4月份增长了2.8%。这与其他五个主要首府形成了鲜明对比，这些城市的年增长率在8.7%到21.1%之间。
房地产投资者在NSW、昆士兰、南澳大利亚和西澳大利亚大量回归，但大多避开了维多利亚州。根据澳大利亚统计局3月份的住房融资数据显示，维多利亚州在一个月内仅录得0.2%的投资贷款增长，远低于NSW和昆士兰的6.2%增长。在一年内，其他主要州的增长率在35%到64%之间，而维多利亚州仅增长了6.3%。
然而，昆士兰银行的首席经济学家Peter Munckton预测墨尔本的独立房屋价格在未来两年内将总共增长16.6%，强于他预测的悉尼、布里斯班和阿德莱德的11.3%、15.5%和14.4%的增长。预计珀斯今年和明年仍将表现最佳，到2025年底总共增长23.1%。
牛津经济学也预测墨尔本的房地产市场在未来两年会有更强的表现。该市的中位房价预计将总共增长21%，超过悉尼的18%和阿德莱德的19%的预期增长。预计墨尔本在2025年会有强劲的复苏，主要得益于移民流入量的回升，这将提振住房需求。
墨尔本房地产投资者Ben Ferrett也相信墨尔本在几年内将迎来强劲的反弹，因此他正在积极投资这座城市。他已经拥有五个投资物业，并在等待另一个物业成交的同时建造另一所房子。他在布里斯班和珀斯之间还拥有三个投资物业。
根据CoreLogic研究主管Eliza Owen的说法，墨尔本是唯一一个自疫情开始以来所有住房可负担性指标都有所改善的首府城市。债务与收入比率在3月份下降到7.1，低于2020年3月的7.5。新抵押贷款所需收入比例从上一个季度的45.4%下降到44.88%，而存够抵押贷款首付所需的时间从去年12月的9.6年缩短到9.4年。
尽管墨尔本的房价仅增长了11%，或$77,866，这是所有首府城市中最慢的，但专家认为墨尔本目前被严重低估了，其可负担性可能成为该城市的一个吸引点。
InvestorKit研究主管Arjun Paliwal表示，墨尔本上升的租金收益率可能是该市资本增长的先兆。4月份，该市的毛租金收益率上升到3.6%，超过了悉尼的3.1%。
专家表示，随着城市人口激增，未来几年需求可能会继续超过住房供应。ABS预测，到2071年，墨尔本将成为澳大利亚最大的城市，预计人口将在650万到990万之间，将在2032年至2046年之间超过悉尼。与此同时，Housing Australia估计，到2027年，墨尔本的住房短缺将激增至23,800套，这比同期悉尼的12,100套短缺还要大。
尽管墨尔本的房地产市场目前疲软，但经济的基本面仍然稳固。它有一个多元化的经济基础和强大的宜居性，这得益于其丰富的文化和多样性。从许多指标来看，这是一个非常吸引人的居住地，但过去几年实施的额外税收打断了投资者的兴趣。专家认为从长远来看，墨尔本有潜力回到那个超越首都城市市场的地方，就像2015年疫情爆发前那样。
