巨震！澳洲迎来大动荡，或引发连续降息！悉尼这些地区房价飙升，投资热点揭晓……

后花园2025年4月7日报道：过去十年，悉尼的房地产价格飞涨，对于早期入场的买家来说，他们已经从中赚取了丰厚的增值收益。最新研究显示，房价涨幅主要集中在两个方向：一是传统高端豪宅区，二是快速发展的外环郊区。

过去10年，悉尼多地房价飙升

根据Domain的数据，在某些区域，十年前购入房产的业主，年化收益率超过8%。即便是涨幅较低的区域，也实现了年化4.1%的增长（截至今年2月底），涨势依然可观。

哪些区域领涨？

涨幅第一的，是Wollondilly地区，其中包括Tahmoor和Picton等城区，这些地方的房价在过去十年间平均增长了8.1%。而在北部东区，其中包括Bellevue Hill、Bronte和Bondi Beach等“蓝带”富人区，房价也上涨了7.8%。

截至今年2月的10年里，悉尼各地的房价年增长率

CoreLogic澳洲研究负责人ElizaOwen表示，悉尼东区北部“几乎是一个独立的泡沫”。尽管该区域很少有新开发项目，但凭借其一贯的高端定位，依然稳住了市场地位和增长速度。

房地产公司Raine & Horne Double Bay的售房中介Hannan Bouskila表示，这一带的居民结构已经发生巨大变化。当前该区的房屋中位价已达到惊人的481万澳元。

她说：“我二十年前刚开始做房产中介时，这一带还有不少相对便宜的出租房。但随着租金和购房价格的飙升，加上越来越多自住业主的涌入，这种情况已经一去不复返。”

Bouskila还提到，换房的“升级成本”也在增加。她说：“假设你拥有一套两居室或三居室的公寓，想换成半独立式或独栋住宅，十年前可能只需多掏100万澳元，但现在可能得多出200万澳元。”

“换句话说，如果你想贷款买这样的房子，年薪得非常高才行。”

蓝山：性价比之选

相比之下，蓝山地区的房价中位数为92.9万澳元，相对亲民，但年均涨幅也有7.2%。

房地产公司Purcell Property的售房中介Brenden Purcell指出，这里的房价远低于悉尼城区，更容易“上车”。

他分析道，蓝山的房市表现得益于几个因素：公路升级、土地稀缺、健康生活方式的兴起。

Purcell说：“我注意到过去五年，越来越多的人开始注重健康生活，慢节奏的生活方式吸引了大量购房者。”

由于蓝山属于世界自然遗产区，新区开发受到严格限制。而这种稀缺性，加上古色古香的房屋风格、宽敞街道和成熟绿植，都成为了吸引悉尼买家的无形资产。

“这里既有亲民的房子，也不乏价值不菲的精品住宅。随着婴儿潮一代进入退休期，他们开始逃离悉尼，搬往像蓝山这样既有生活配套，又距离悉尼不远的地方。”

Purcell自信地预测：“接下来五到十年，蓝山的房价涨幅会超过悉尼。”

开发区增长放缓？

不过，CoreLogic的Owen也指出，一旦某区域完成“贵族化”转型，其房价很难再维持爆发式增长。

她说：“像中央海岸的Gosford、蓝山和Wollondilly这些区域，已经经历过一轮城市更新，它们的房价涨幅很可能已接近‘天花板’。”

至于过去十年房价涨幅低于5%的区域，如Hurstville、Cronulla、Miranda、Caringbah、Kogarah和Rockdale，Owen认为主要原因是住宅开发过多。

她说：“上述地区在过去十年也有不错的增长，但由于开发量大、房源充足，价格就不像那些稀缺地段那样飙涨。”

对于今年的房价走势来说，现金利率将起到关键的影响。众所周知，央行已于2月执导了4年来的首次降息，但在本月暂停。虽然央行的货币政策声明仍趋谨慎，但最近全球经济格局的重大变化正在改变利率的前景和方向。

美国关税引发大动荡，专家改口澳洲将迎“降息潮”

根据《澳洲金融评论报》（The Australian Financial Review）季度经济学家调查，随着对特朗普激进关税政策的担忧升温，全球央行被迫加快放宽货币政策的步伐。受访经济学家普遍预计，澳大利亚央行（RBA）将在下月降息，并且年内至少再降一次。

据最新调查结果显示，在40位受访的经济学家中，有29位预测5月份澳洲央行将把现金利率下调0.25个百分点至3.85%。

此前一周，美国总统特朗普宣布对贸易伙伴征收高额关税，导致全球股市暴跌。受此影响，ANZ、Barrenjoey 和 HSBC 等机构纷纷提前下调了利率预期。

ANZ银行澳洲经济主管AdamBoyton甚至表示，不排除下月直接降息50个基点的可能。而其他经济学家也纷纷认为，澳洲央行的降息节奏将快于此前预期。

各大机构的现金利率预测

投资管理公司Challenger的首席经济学家、澳洲央行前高管Jonathan Kearns指出：“这是一个转折点，未来的方向已经非常明确。”他认为，美国的关税政策既会抑制全球经济增长，也将通过降低进口商品价格来减缓澳洲的通胀压力。

Kearns预计，今年澳洲央行将降息三次，而在此之前他预测只有一次降息。

值得注意的是，这份调查是在中国于上周五晚宣布对所有美国进口商品加征34%关税前进行的。此举将进一步升级全球贸易战，也让美股再次大跌6%。

市场预期转向：年内或见利率“四连降”

经济学家们的观点与金融市场高度一致——市场已完全计价5月20日澳洲央行将降息25个基点，预计全年将有四次降息，几乎是此前预期的两倍。

而就在上周，澳洲央行刚刚决定将现金利率维持在4.1%，这是自五年来首次降息之后的暂停。央行行长Michele Bullock当时强调，需要看到更多证据表明通胀能持续回到2%-3%的目标区间，尤其是在就业市场依旧强劲的背景下。

不过，多数经济学家认为，澳洲国内通胀将继续放缓，尽管关税往往会推高物价。

西太平洋银行（Westpac）的首席经济学家Luci Ellis表示：“我们认为，推动央行再次降息的主要因素，将是通胀和工资增长数据再次低于预期——这已经不是第一次了。”

调查显示，央行偏好的核心通胀中位预期将于6月降至2.7%，较当前3.2%的水平明显回落，逼近2.5%的理想区间。

部分人士担心通胀抬头

不过，并非所有人都看好大幅降息。Judo Bank的首席经济学家Warren Hogan警告称，特朗普关税的直接风险在于推动通胀上行，而非引发全球经济放缓。一旦物价出现反弹，各国央行可能反而被迫加息。

尽管如此，包括澳洲四大银行、高盛与摩根大通在内的10位经济学家仍预测，央行将在圣诞节前至少降息三次。

而有四分之一的受访者则认为，央行可能会继续观望几个月，原因是联邦政府近期的减税措施、强劲的财政支出和一系列“抗通胀”大选承诺，这些因素均具有明显的通胀效应。

他们认为，央行需要更多关于全球贸易走向的明确信号，以评估其对澳洲经济的影响。而美联储主席鲍威尔上周五的讲话也释放出“按兵不动”的信号，淡化了市场对美联储迅速反应的预期。

前联邦银行首席经济学家Michael Blythe表示：“澳洲央行可能更倾向于等待，看看通胀风险如何演变，预计2025年下半年才会出现更多的降息行动。”

中国因素成关键，刺激措施或利好澳洲出口

然而，金融机构Yarra Capital的宏观策略主管Tim Toohey并不同意这一观点。他认为，央行在5月就采取行动的压力越来越大，甚至不排除今年将迎来一系列“降息潮”。

Toohey直言：“特朗普的政策是对亚太地区和我们主要出口国的直接攻击。”

对于央行来说，中国经济的前景将成为关键变量。虽然美国加征关税对澳洲经济的直接影响有限，但中国作为澳洲最大出口市场，其政策变化影响深远，毕竟中国吸收了澳洲三分之一的资源出口。

AMP的经济学家DianaMousina表示，预计中国将加大经济刺激力度，以应对特朗普的关税政策，这对澳洲的资源出口将是利好消息。

Toohey补充说，中国的刺激政策很可能会流向基建和资源密集型行业。

前澳洲贸易部长Craig Emerson也指出，中国将采取必要措施刺激经济，从而抵消美国关税上调对澳洲带来的负面影响。

后花园有话说：随着美国“关税大棒”的到来，全球市场迎来了大动荡，澳洲也不例外。随着关税政策对全球经济和通胀的影响，近期经济学家已纷纷改口，认为澳洲央行有望大幅放松货币政策。对于房市来说，可能会受到一定提振。但央行会如何衡量最近的经济变局，我们可以从下个月的货币政策声明中获得一些信号。

（责编：Gloria）