惊人数据曝光！​澳大利亚投资者为何普遍陷入“负杠杆”困境？

后花园2024年10月10日援引realestate网站报道：

在澳大利亚，投资者普遍面临一个现象：负杠杆。大多数年份里，超过半数的投资者在投资房产上的支出高于租金收入，也就是说，他们在投资上亏损，这种情况被称为“负杠杆”。

大多数年份里，超过半数投资者处于“负杠杆”状态

根据澳大利亚税务局（ATO）的最新数据，负杠杆投资者的比例有所波动，主要受利率变动的影响。但通常情况下（2020/21和2021/22财年除外，当时利率处于历史低点），过去三十年中，超过一半的投资者处于负杠杆状态。尽管目前尚未获得过去两年的数据，但考虑到自2021/22财年以来按揭利率的急剧上升，负杠杆投资者的比例可能已回升至超过半数。

【为何会出现这种现象？投资者的支出主要有哪些？】

最大的支出项目无疑是利息。根据最新数据，2021/22财年，投资者的利息支出约占其总租金收入的1/3，是最大的开销。值得注意的是，这一财年的房贷利率创下了历史新低，导致投资者的利息成本较以往偏低。大约十年前，在2012/13财年，利息支出占总租金收入的比例超过60%。

利息成投资者最大开销项

除利息外，投资者的其他开支相对稳定。第二大开支是折旧，反映资产（如建筑物和设备）随时间老化而价值降低的可申报扣除项，约占报告租金的13%。接下来是维修和维护（占6.4%，另有1.5%用于清洁、园艺、害虫防治等）、地方政府费（占7.9%）、代理费（占6.7%）和物业管理费（占6.3%）。

当然，并非所有投资者都会产生代理费用或物业管理费，例如他们自行管理物业或不属于分层所有权结构，但这些数据是针对所有投资者的平均值。

【正负杠杆投资者的差异】

并非所有投资者都处于负杠杆状态。如果我们将投资者分为正杠杆和负杠杆两类（即投资是盈利还是亏损），我们可以看到这两类投资者的开支差异。

“正杠杆”投资者租金收入更高，利息和折旧费用相对较低

不出所料，正杠杆的投资者平均获得的租金更高，支出更少。支出的差异主要源于较低的利息成本，这可能是由于这些投资者的按揭抵押规模较小——或者在某些情况下没有贷款。折旧和维修费用也相对较低。其他费用大致相似；物业管理费略高，这可能反映了正杠杆投资者拥有公寓的比例较高（这也部分降低了平均维修成本）。

随着投资者按揭利率从2021/22财年的3%以下跃升至目前的6.5%，投资者的利息成本将显著增加。这意味着负杠杆投资者的比例可能会回升至接近疫情前的水平。

【注】以上数据均来源于税务申报，因此ATO报告的数据存在滞后（因为需要提交税务申报，而这通常在税务年度结束后一段时间进行，且需留出时间让ATO从税务申报中整理统计数据）。

（责编：Debbie）