10年暴涨61%！悉尼房价上涨的原因找到了，未来还会涨多少，专家这样说……

后花园2025年5月13日援引smh网站报道：近期，澳洲各地的房价略微从高点回调，不过最新数据显示，这种“下滑”与过去十年的整体涨幅相比，几乎可以忽略不计。

根据房地产研究机构Cotality（前身为CoreLogic）4月发布的房价指数，悉尼目前的房价比前期高点低了1.1%，但比10年前整整高出了61.6%。

墨尔本虽然这两年涨势平平，目前较高点下滑了5.4%，但过去十年的涨幅也达到43.8%。

布里斯班和阿德莱德目前均处于历史最高点，过去十年房价几乎翻倍，分别上涨了91.2%和93.6%。

而珀斯的房价同样创下新高，十年涨幅为55.6%。

澳洲全国各地的10年房价涨幅，以及对比峰值期的变化

房价上涨的背后：供需错配+低利率+就业向好

Cotality澳洲研究主管Eliza Owen指出，过去十年房价上涨，主要受到了以下几个因素推动：

她说：“归根结底，是住房需求持续旺盛，而我们的建房和供给速度根本跟不上。”

她还提到，疫情期间的大幅降息也带来了“持久性的房价繁荣”，加之就业市场改善，进一步刺激了购房需求。

像布里斯班、阿德莱德和珀斯这些城市，虽然房价长期涨幅惊人，但大部分涨势其实集中在最近几年，尤其是受疫情红利的推动。

此外，澳洲失业率已降至4.1%的结构性低位，也为住房市场注入了活力。人们工资增长，购买力增强，自然也提升了住房需求和贷款能力。

房价跌幅远小于贷款能力的缩水

自2022年起，央行持续加息，确实给楼市带来了压力。不过，Eliza Owen表示，房价的下滑幅度其实远低于这段时间购房者贷款能力的下降幅度。

例如，悉尼房市曾在2024年9月回暖，并创下新高，但在高利率和购房负担加重的背景下，随之又出现了一些下滑。

相比之下，墨尔本、霍巴特和堪培拉的房价高点早在低利率时期就已出现，至今尚未“重回巅峰”。

不过，Eliza Owen认为墨尔本市场可能已悄然转折，最近几个月房价呈温和上扬趋势。

房价强劲上涨的原因：人口增速压过住房供应

ANZ银行的经济学家Madeline Dunk也表示，房价上涨的关键在于住房供应不足。

她说：“如果你从人均住房库存的角度来看，会发现那些房价涨得快的地方，往往是人口增长快于住房供应的地区。”

她指出，建筑商当前仍面临不少挑战，尽管建材成本增速放缓，但整体成本仍比五年前高不少，再加上劳动力短缺，施工难度不小。

“从长期看，规划审批的滞后问题也在限制住房供应。”

她还特别指出，悉尼目前是全澳购房最难负担的城市，这也导致最便宜的房产竞争尤为激烈，价格被进一步推高。

至于墨尔本，过去几年交付了大量新房，数量远超全国其他地区，也解释了该市房价表现相对疲软。

至于布里斯班和珀斯，过去几年的房价大涨与人口增速大幅超越住房供应直接相关。

未来10年，房价还能涨这么多吗？

Eliza Owen认为，要想复制过去十年的房价涨幅并不容易，特别是在“住房可负担能力”已成为热门政治议题的当下。

“当前的政府已经明确表示，希望控制房价上涨的速度。”

她补充道，澳大利亚不太可能再重现疫情期间那样的超低利率环境，但未来10到20年会发生什么危机、触发怎样的货币政策反应，没人能确定。

“但就目前而言，房价已经涨到一个很多人无法承受的地步，继续维持这种上涨节奏将非常困难。”

“我们也希望，在政治和社会层面都能推动让房价涨得‘温和一点’。”

（责编：Gloria）