2025年澳洲房价、租金、经济格局解析出炉！这些因素将起关键影响！

后花园2025年1月23日援引Yahoo网站报道：在今天发布的Pulse房地产报告中，CoreLogic的研究主管Eliza Owen分析了2025年经济格局的主要变化，以及这些变化将如何影响澳洲的房地产市场。

Owen指出，随着我们步入2025年，经济格局正在发生变化。曾经由疫情引发的高通胀和海外移民等驱动的趋势正在缓解。澳大利亚央行的现金利率可能最终会下降，贷款政策将对房市产生关键影响。此外，失业率也将上升，但那些有稳定工作的人将享受更高的实际收入。与此同时，住宅建设正在转型——现阶段的工作量很高，但新项目正在放缓。

那么，这一切对市场意味着什么呢？

Owen表示，较低的利率可以促进房价和房产交易，但预计降息幅度不会太大。

随着通胀持续下降，11月份的年度核心通胀率已降至3.2%（低于澳大利亚央行12月份3.4%的预测），现金利率可能会在2025年年初下调。目前，四大银行中的两家预计央行将在2月份降息。

Owen提醒称，房地产行业应该做好准备，因为今年降息可能对房价和交易活动影响不大。即使平均抵押贷款利率下降135个基点（2025年底现金利率预测的下限），中等收入家庭可以合理地负担起593,000澳元的房屋——但仍远低于目前815,000澳元的房价中位数。

从2024年开始的第三阶段减税是了解澳大利亚人如何应对更高借贷能力的一个潜在窗口。虽然这将通过更高的净收入提高借贷能力，但房地产市场反应乏力，从2024年6月开始，房价增长明显放缓。

贷款政策可能会放大或抵消降息的影响

Owen提到，澳洲宏观审慎环境（监管机构用于降低信贷风险和支持金融稳定的政策）的变化可能会影响住房融资的可获得性。将抵押贷款服务能力缓冲从3.0个百分点降低到2.5个百分点可以帮助促进购房活动。然而，监管机构并没有保证会采取这一行动。

根据澳洲审慎监管局（APRA）去年11月的声明，金融冲击的风险并未减弱，监管机构警告称，高企的家庭债务水平是一个主要问题。如果家庭债务水平随着利率下降而上升，APRA可能会引入新的措施，例如限制高贷款与价值比率（LVR）或高债务对收入比（DTI）贷款，也即效仿新西兰央行的做法。

失业率可能上升，但不太可能对房价产生负面影响

澳大利亚央行预测，到2025年年底，失业率将升至4.5%，但到目前为止，劳动力市场仍然紧张，失业率仅为4.0%（新冠疫情前的十年平均水平为5.5%）。

假设今年劳动力市场确实有所松动（这是通胀和经济需求下降的预期结果），我们可能不会指望这对房地产市场产生太大影响。在过去的二十年里，失业率和房价之间存在着一种温和的正相关关系，这可能是因为失业率上升的时期会触发较低的利率设置来刺激经济。对于那些成功熬到2025年仍有工作的人来说，较低的通胀也将提振实际收入，这些收入可以用于支付住房成本。

更宽松的劳动力市场及其对2025年住房市场的影响将是问题的关键。例如，从历史上看，失业率上升对年轻澳大利亚人（即15 - 24岁的人）的影响比其他年龄组更大，这些年轻的澳大利亚人更有可能集中在租赁市场，因此对租赁需求的影响更大。

净海外移民将继续放缓，从而减轻租金压力

截至2023年9月，澳洲净海外移民达到55.6万人的峰值，到2024年6月降至44.6万人。根据人口中心的数据，随着更多短期移民离开，疫情效应逐渐消失，预计到2025年中期，净移民人数将继续下降至34万人左右。

虽然海外移民并不是影响租房需求的唯一因素，但移民模式的重大变化已经影响了市场。

上图比较了各个SA4地区（SA4区域是根据澳大利亚统计局的标准在地理上划分为100,000 至500,000 人口的区域）在2023年9月至2024年12月期间对净海外移民的历史敞口与租金价值变化。随着边境限制的放松，高移民地区的租金在2022年大幅上涨。现在，海外移民的放缓似乎正在更快地降低这些租赁市场的需求。

住宅建设仍将保持低位，但成本压力可能企稳

当前，新房获批率很低，到2024年11月只有16.9万套新房获批，比十年平均水平下降了24%，比《住房协议》的平均年度目标（24万套）低30%。高昂的建筑成本、土地成本和利率，以及购房者对新房市场信心的潜在减弱，都抑制了批准数量。然而，最近有一些回升的迹象，新房获批率已在2024年年初触底，这在西澳、南澳和昆州等高资本增长市场最为明显。

有趣的是，大约25万套已批准的住宅仍未完工。建筑活动的放缓最终将缓解产能限制，使房屋能够更及时地交付，并清理积压的库存。然而，来自公共基础设施部门对劳动力和投入材料的竞争可能仍然很大。持续的政府支持和商业投资对于提高住宅建设的生产率至关重要。

总体而言，尽管降息和通胀有所缓解，但预计2025年的房价增长和房屋销量将低于去年。这可能会导致房价在年初出现小幅下跌，随后随着通胀和利率走低、实际收入上升以及住房供应保持低位，房价将出现温和的复苏。

（责编：Gloria）