澳大利亚政府推出320亿住房计划，但效果尚待观察

后花园5月16日综合报道：

320亿能解决住房危机吗？

阿尔巴尼斯政府将带着价值320亿澳元的住房计划参加下一次选举——但几乎没有什么成果可以展示。

租户仍将受到高租金的挤压；抵押贷款持有者仍将支付比他们曾经希望的更多的费用；首次购房者仍将面临高存款和难以负担的还款的艰巨挑战。

这为在选举前或可能的悬浮议会的谈判中提出受欢迎但有缺陷的快速解决方案铺平了道路。

联盟党提议释放养老金用于购房；绿党主张冻结租金；许多人——最雄辩的是绿党，但也有关键的独立议员和工党内部的一个强大团体——希望改变负扣税和资本利得税。

关于住房税收的辩论再次被参议员Jacqui Lambie和David Pocock、西太平洋银行首席经济学家Luci Ellis以及政府国家住房供应和可负担性委员会在其首份住房系统状况报告中重新提起。

报告称：“逐步过渡到更一致的税收制度（跨产权类型）可能有助于形成一个更公平的住房系统。”

从三年的角度来看，建筑行业的成本上升预计将在主要首都城市每年增加约5%。

今天的图表由Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee根据ABS数据创建，提醒我们私人投资者，在税收安排的支持下，对澳大利亚的租赁存量有多么重要。

未来一年内的一些变化将在选举前帮助住房市场。如果发生的话，减少移民将减轻租赁市场的需求。

借款人将从第三阶段税收减免中受益。房地产巨头CBRE太平洋地区研究主管Sameer Chopra估计，对于双收入家庭，7月1日的税收变化将提供额外的110,000澳元的借款能力。

并将有少量住房开放。在过去的两个月里，租户已经搬进了墨尔本Prahran郊区228个社会住房家庭和悉尼Macquarie Park的130个可负担公寓，这两个项目都由联邦政府的住房澳大利亚和各自州政府共同资助。

然而，阿尔巴尼斯的方法，即增加供应，虽然正确，但在下一次选举前无法提供足够的房屋来产生影响。

报告总结说：“预计在预测期间，住房可负担性将进一步恶化。”

同样，财政部预算文件1报告称，2022-23年和2023-24年住宅投资下降，预计2024-25年不会有改善。

财政部表示：“利率和建筑成本上升正在抑制对新住房的需求。”

周期将转变，预计在2025-26年住宅投资将增长6.5%，但在下一次选举之后。

预算文件称：“政府的320亿澳元住房计划将提供超过十年来的最大投资，使更多房屋得以建设，减少繁文缛节和规划障碍，培训必要的工作队伍，并支持澳大利亚人拥有住房以及租赁市场的需求。”

这是一套以供应为主的计划，得到了许多专家的支持，重点是社会和可负担住房部门，这些部门已经被忽视了几十年，以及交付新住房所需的基础设施和建筑能力。

但这需要时间。

两个具有里程碑意义的举措，住房澳大利亚未来基金设施和国家住房协议设施，最终将支持建设40,000套社会和可负担住房，已经在议会中延迟，第一笔资金——只是财务批准，甚至还没有开始建设——预计要到第三季度才会宣布。

给阿尔巴尼斯带来挑战的是一项充满缩写的计划，如HAFFs和NHAFs，根据我的经验，大多数外行人和相当多的专家根本不理解。

住房目标需要“重大努力”

财政部长Jim Chalmers提交他的第三份预算书的前11天，国家住房供应和可负担性委员会主席Susan Lloyd-Hurwitz提交了住房系统状况报告。

Lloyd-Hurwitz表示，她受到澳大利亚政府的“共同努力”和各州和地区宣布的“一系列改革”的鼓励，特别是规划改革。

然而，她说，阿尔巴尼斯政府“不太可能”实现其“相当雄心勃勃”的五年内（从7月开始）建设120万套新房的目标，“除非进一步做出重大努力”。

“尽管这场危机的核心是供应不足，但还有许多其他促成因素……（我们）应抵制将任何一种因素视为驱动力的诱惑”。

她指出“以某种速度恢复移民，规划系统薄弱，利率上升，技能短缺，建筑公司破产增加，消费者信心疲弱，成本通胀和建筑行业生产力低下”。

预算值得称赞的是，它没有试图寻求银弹解决方案，但确实旨在解决其中一些挑战。

澳大利亚建筑商协会首席执行官Denita Wawn欢迎许多预算举措，但警告说工业关系环境继续阻碍行业发展。她说，新的IR法律将在未来五年内削减近8000个工作岗位，并减少15000套新房供应。

WT成本管理和咨询公司建筑经济学家Damon Roast欢迎提高建筑能力的培训举措——例如从2025年1月起提供15000个免费TAFE和VET名额——但指出额外的技工还需要几年时间才能到位。

“从三年的角度来看，建筑行业的成本上升预计将在主要首都城市每年增加约5%。”

该行业欢迎超过50亿澳元的基础设施资金，特别是对西悉尼和东南昆士兰。

开发商游说团体Urban Taskforce首席执行官Tom Forrest称阿尔巴尼斯政府对支持新住房的道路和水的承诺是“Eureka时刻”。

“各州需要在此基础上通过取消或减少一系列州政府对新住房的税收和收费来加以建设。”

特别是，新南威尔士州Minns政府需要重新考虑两项新的收费，即悉尼水务发展服务计划和住房和生产力贡献，根据澳大利亚城市发展研究所的建模，这些收费将使西悉尼新地块的成本增加高达80,000澳元。

这些问题凸显了澳大利亚的住房挑战。所有三个政府层面都有很多事情要做，但只有当这些房屋的开发、建设和所有权对私营部门可行时，才需要超过90%的新房。