降息信号发出！澳洲央行最快2月行动！IMF劝澳收紧房贷！墨尔本高端城区房价大跌，华人区也不例外...
后花园2024年12月25日报道：
近日，澳大利亚储备银行（RBA）透露，如果即将公布的通胀和失业数据低于预期，可能会在2月开始降息。这一信号无疑为阿尔巴尼斯政府在大选前争取选民支持注入了一针强心剂。
经济增长放缓，薪资增长疲软
RBA在周二发布的会议纪要中表示，自11月4-5日至12月9-10日的两次会议间，薪资增长和经济增速数据均表现疲软，这进一步增强了通胀回落至2%-3%目标区间的信心。
数据显示，澳大利亚9月的年度GDP增速意外下滑至0.8%，确认了该国正经历自20世纪90年代初经济衰退以来最持久的经济低迷期。同时，薪资增长率从6月的4.1%下降至9月的3.5%，反映了经济降温和薪资增速放缓的趋势。
虽然RBA维持现金利率在4.35%不变，但数据的变化促使行长Michele Bullock对通胀回落至目标区间的信心有所增强。她表示，如果未来数据继续疲软，将为放松货币政策打开大门。
2月降息可能性显著上升
会议纪要指出，如果未来数据强于预期，降息可能会被推迟。但如果数据显示经济继续疲软，RBA或将最早在2月采取行动。
分析师一致认为，1月29日的季度通胀数据将是决定是否最快在2月份降息的关键因素。澳大利亚储备银行董事会也将密切关注1月16日的失业数据。
投资银行摩根大通（JPMorgan）首席经济学家Ben Jarman指出，RBA会议纪要中的措辞暗示降息正在“成型”，该投行预计2月份将开启大流行后的宽松周期。虽然整体经济评论较为温和，但在金融条件方面略显强硬，这表明即将到来的降息周期可能幅度有限，与其他主要经济体相比，RBA的政策基点相对宽松。
澳洲总理安东尼·阿尔巴尼斯 大选前降息，工党能否扭转局势？ 随着大选最迟于明年5月17日举行，阿尔巴尼斯政府寄希望于降息来缓解选民对生活成本的愤怒。民调显示，选民对工党处理生活成本问题的表现感到不满，在两党优先支持率中，工党以49%落后于联盟党（51%）。 值得注意的是，此前RBA曾强调不会排除进一步加息的可能性，而本次会议却明显转向鸽派立场。债券市场迅速调整预期，目前预计RBA最早将在4月1日前降息，2月18日降息的概率已上升至59%。 随着经济信号转向疲软，降息的可能性增强，阿尔巴尼斯政府希望借此重拾选民信心。但是否能在大选前成功实现经济“松绑”，仍取决于接下来的经济数据表现。 国际货币基金组织（IMF）近日呼吁澳大利亚在降息周期到来时，应考虑进一步收紧已经非常严格的房贷法规。此举与澳大利亚反对党联盟提议放宽首套房买家贷款规则的计划形成鲜明对比，成为当前经济政策讨论中的热点。 IMF于本周二发布的年度澳大利亚经济评估报告中，建议澳大利亚审慎监管局（APRA）在货币政策宽松时采取更严格的宏观审慎措施，以保护家庭资产负债表，并防止房价上涨过快引发债务风险。 IMF报告指出：“宏观审慎政策应保持严格，以保护家庭财务稳定，特别是在房价上涨背景下。同时，监管机构应积极调整工具，以防止家庭债务过度积累，尤其是在适合宽松货币政策的情况下。” IMF的立场为即将到来的澳大利亚联邦选举增加了不确定性。市场普遍预期，澳大利亚储备银行（RBA）可能在明年4月1日首次降息，而选举最晚将于5月17日举行。 上月，由反对党联盟主导的参议院调查委员会建议APRA降低首套房买家贷款的偿付能力测试要求。当前，APRA要求贷款人在RBA现金利率基础上加3个百分点进行压力测试，这意味着潜在借款人需要证明在9%以上的利率下仍能偿还贷款。这一严格的测试被认为是阻碍年轻人进入房市的重要因素。 参议院报告建议APRA在适当的经济周期阶段，为首套房买家引入更低的偿付能力缓冲。此外，报告还建议允许银行减少针对首套房买家贷款的资本持有量，并将促进住房拥有权纳入APRA的监管目标。 澳大利亚银行业态度分裂 对于放宽房贷规定的呼声，澳大利亚四大银行态度不一。澳大利亚国民银行（NAB）和澳大利亚和新西兰银行集团（ANZ）支持放宽规定，而联邦银行（CBA）和西太平洋银行（Westpac）则表示当前政策足够稳健，无需调整。 APRA主席John Lonsdale上月明确表示，将维持当前3%的偿付能力缓冲不变。他强调，这一措施不仅是为应对利率上升，还能为借款人在收入下降、生病或支出意外增加等情况下提供财务安全网。他说：“从系统角度看，这也是应对经济风险的缓冲，比如失业率上升或国际贸易冲突的影响。” 墨尔本高端城区房价猛跌，华人区也不例外 近年来，墨尔本一些最受追捧的高端住宅区房价大幅下滑，高利率、买家犹豫不决以及卖家不愿妥协市场预期共同推动了这一趋势。 根据Domain发布的最新数据，截至今年9月的过去12个月中，在房价超过200万澳元的地区中，Armadale的跌幅最大，房价中位价下降15.8%，至229万澳元。紧随其后的是墨尔本的奢华城区Toorak，房价中位数下跌14.3%，至450万澳元。Caulfield North也出现了12.5%的降幅。 此外，包括Elwood、Brighton East和Kew在内的其他中位价超200万澳元的东部和东南部高端城区，房价均出现不同程度的下滑。此外，华人区Balwyn的房价中位数也下跌了3.1%，至275万澳元。 墨尔本房价$200万以上地区中，跌幅最大的区域 Domain研究与经济学总监Dr Nicola Powell指出，墨尔本整体住房市场正在放缓，而高端物业市场对经济变化尤为敏感。 “在墨尔本的房地产市场中，高端市场引领价格周期。在上涨周期中，这些高端城区房价增幅更大，而在下跌周期中，跌幅也会更显著。” Dr Powell分析，这些地区的下滑主要受到连续加息的影响，加息导致月供增加，同时压缩了买家的借贷能力。许多潜在买家不得不降低预算，或者推迟购房计划。 尽管如此，像Toorak这样的超高端城区因其居民多为高净值个人、信托或家族企业，受利率变化的直接影响较小。但Dr Powell表示，这些卖家通常有能力等待市场好转，从而推低中位数价格——因为区域内的入门级房产仍在交易，而高价房产则被持有。 “人们的自然行为是，如果没有必要出售，就会等到获得合适的报价才会出手。” 尽管整体趋势偏弱，但并非所有高端城区都出现下跌。例如，Albert Park、Camberwell、Hawthorn和Sandringham的中位房价均超过200万澳元，并在截至9月的一年内上涨了1.1%至5.5%不等。然而，这些涨幅相较以往已明显放缓。 “如果您无需出售，就不会亏损。但在市场不利的情况下出售，可能会面临亏损风险。” 她补充，一些高端卖家对降价不情愿，使得市场停滞并导致挂牌量增加。 “在Brighton等地区，500万至1000万甚至2000万澳元的房产存量很高……它们停滞在市场上，是因为定价过高。” 买方代理公司Morrell and Koren的总监Emma Bloom指出，一些卖家在未能达成预期售价后，会频繁更换中介。 “换中介现象非常普遍，这可能出于绝望、不当管理或单纯的抗拒现实。但到了第二或第三个中介时，卖家往往会接受市场对其房产价值的实际反馈。” Bloom表示，尽管房价下跌，但买家在当前环境下依然谨慎，疫情期间的购房热潮已成为过去。 “多轮加息、全球局势动荡，以及经济不确定性都削弱了买家的信心。” “以前在高端城区，每条街上都能看到拍卖会，而现在几乎很难看到。没人参与竞标的情况会迅速将主导权交到买家手中。” 尽管面临种种挑战，Bloom认为，这些顶级城区依然是投资首选。 “某些黄金地段永远不会失宠。无论市场如何波动，Toorak、Armadale、South Yarra等区域的顶级街道始终是值得信赖的投资选择。” （责编：Debbie）
IMF劝澳收紧房贷
反对党提议放宽首房买家贷款规定
“借贷能力的变化对不同买家群体的影响各不相同。如果您原本能够购买一套价值200万澳元的房产，现在可能只能考虑150万澳元的房产。”
维州买方代理公司Cohen Handler总监Nicole Jacobs表示，那些在低利率时期购买了500万澳元以下房产的买家，如今因月供压力而被迫在疲软市场中出售。
拍卖市场也受到了影响，高端房产的卖家更倾向于选择私下交易，以避免拍卖失败带来的尴尬。
