有房的人恭喜了！特朗普放大招，澳洲房市面临大洗牌！专家最新预测出炉……
后花园2025年4月10日报道：过去一周，由于特朗普关税政策急变，引发市场剧烈波动。
这场突如其来的冲击波，也让各国央行再度紧盯利率政策，澳洲央行（RBA）也被推上了“降息观察名单”。
那么，面对这一切，不断上涨的澳洲房市还能稳住吗？
我们来听听专家怎么说。
利率变动才是房市“风向标”
虽然特朗普这次的关税并非直接针对住房，但其连锁反应却有可能波及到澳洲楼市。
目前，美国对澳洲征收了10%的关税，算是“轻描淡写”；相比之下，中国则被一口气加至125%。关税本身不会直接影响房价，但它可能通过影响全球贸易、就业市场和经济增长，间接影响人们对买房的信心。
房产分析机构CoreLogic研究主管TimLawless表示，关键不是关税本身，而是各国政府和央行如何“出招”应对冲击。
“通常当出现类似这种经济震荡，我们就会看到一些刺激政策登场，如果全球经济放缓，降息往往就会跟上。”
Lawless预测，若今年5月澳洲央行降息50个基点（0.5%），年底前再降100个基点（1%），将对澳洲房市形成有力支撑。
利率降低意味着房贷变便宜、贷款能力上升、现金流更宽裕，自然也会吸引更多买家入市，房价也有上涨动力——尤其在供应偏紧的背景下。
不过他也坦言，降息虽然能提振市场信心，但并不会明显改善住房可负担性。
房市的“底盘”是就业市场
悉尼大学经济学家、前澳洲央行顾问Luke Hartigan则指出，就业才是房价的“底层支撑”。
他说：“房价前景的关键在于就业市场，只要就业没有实质性恶化，房价就不会出大问题。”
即便全球经济受挫，只要澳洲失业率不上升，房市就难以出现断崖式下跌。
“澳洲人不会轻易放弃房子，”他补充说，“只要有工作，房贷还款就会照常进行。”
房价或继续涨，但节奏将放缓
两位专家都不认为澳洲房市会“崩盘”，他们反而认为，在利率下行的背景下，房价仍有可能继续上涨，只是速度会放慢。
Hartigan表示：“由于不确定性上升，房价涨幅不会太高。人们如果担心失业，就不会轻易借钱买房。”
换句话说，降息对市场是利好，但不确定性仍会让部分买家保持观望，尤其是那些已经处在贷款能力边缘的人。
市场已有反应：2月降息拉动房价回升
澳洲央行今年2月进行了自2020年以来的首次降息，这也恰好与房市的“小回暖”同步。
CoreLogic的最新数据显示，澳洲3月房价上涨0.4%，结束了此前几个月的下行趋势。
Lawless表示：“房市正在换挡，去年10月开始房价基本趋于平稳，今年2月利率一降，我们就看到房市开始反弹，3月数据已接近历史高点。”
截至3月底，澳洲房价攀升新高（年度数据）
不过他也提醒，房价不太可能出现强势反弹，因为住房可负担性已十分紧张，家庭债务也处于高位。
新房建造成本或将上升
REA Group的高级经济学家EleanorCreagh指出，如果新关税影响到建筑材料的价格，新房建造和装修成本可能进一步上涨。
“目前形势还不明朗，但对房市来说，这将是一场拉锯战，如果建材变贵，建房成本就会上升，最终可能转嫁到购房者头上。”
根据澳洲统计局的数据，自2019年疫情前至2024年，澳洲每套住宅的平均建造成本上涨超过28%。尽管过去一年建筑条件有所改善，但新房市场仍未恢复到疫情前的活跃状态。
美国建房成本将攀高
在美国，新关税可能会加重房屋建设成本，而当前美国住房供应缺口接近400万套，唯一的解决方式是——多盖房子。
但Realtor.com的高级经济学家JoelBerner指出，关税政策让建房成本上升，会让低价位住房的供应更难满足。
全美住宅建筑商协会（NAHB）估计，美国约10%的建材来自进口。
谁是赢家，谁是输家？
一句话总结：已经买房的人，还是最大赢家。
Lawless指出：“如果你已经有房，房价上涨对你来说就是家庭财富的提升；但对还在观望的人来说，房价可能再度被拉高，可负担性也将再次拉紧。”
Hartigan也表示，真正能从中受益的，还是已经买了房，或者手握现金准备出手的人。
（责编：Gloria）
