空置办公楼甩卖，美国买家一拥而上

后花园6月19日综合报道：

买家以大幅折扣抢购陈旧和空置的办公。

由于陈旧建筑的房地产价值暴跌、大流行后租赁需求疲软以及新贷款和再融资的高利率，价值2.4万亿美元的美国办公楼行业正在摇摆不定。

对于一些房地产投资者来说，这可能是个好消息。

在全国范围内，包括纽约市曼哈顿区在内的几座大型办公楼最近以高达70%的折扣出售给了机会主义买家，他们押注在价格最终回升时能赚取巨额利润。

4月，一家名不见经传的公司Yellowstone Real Estate Investments以1.85亿美元的价格收购了位于曼哈顿哥伦布圆环附近的著名办公楼1740 Broadway。投资巨头黑石集团十年前曾以6亿美元购买了这座建筑。本周，两家房地产公司以不到5000万美元的价格购买了曼哈顿中城的一栋摩天大楼，据彭博社报道。

尽管这些买家相对较小，但他们的出现是美国商业房地产市场日益恶化的迹象。困境交易是该行业潜在问题的一个更明显的例证，可能会导致数百家银行和房地产抵押贷款投资者遭受重大损失。

Yellowstone首席执行官Isaac Hera表示，他的公司正在基于“我们的当前投资如果办公楼价格继续下跌也不会受到不利影响”的计算进行交易。Hera补充说：“我们从不试图预测市场时机。”

一些行业分析师警告说，这种寻宝行为只是冰山一角，更多的是快速交易而不是办公楼价格已经触底反弹的迹象——尤其是那些建造数十年的办公楼。

“办公室空置率将达到我们以前从未见过的水平，”CoStar公司的美国资本市场分析全国总监Chad Littell表示。“随着空置率的上升，购买或开发办公楼的债务难以获得。”

CoStar预测，2024年和2025年将是办公楼历史上最糟糕的两年，全国范围内租户退租或空置的办公空间面积将创历史新高。

问题程度的全面性可能要到更晚的时候才会显现，考虑到市场上各方——从贷款人、租户到买家和卖家——复杂的动态和相互竞争的激励因素。

办公室领域的麻烦始于大流行，它引入了远程工作的长期转变。雇主随后不得不适应其员工不再每周五天都在办公室工作，导致许多公司缩减了其办公空间。这对建筑所有者造成了打击，他们依赖常规租金来偿还他们的抵押贷款。

利率上升使情况变得更加困难，许多所有者不愿重新谈判融资交易或无力负担新的抵押贷款——尤其是如果房东没有足够的租金支付者。一些建筑所有者威胁要违约抵押贷款并放弃他们的财产。

与此同时，贷款人和由商业房地产贷款支持的债券的投资者正在努力避免对建筑物的没收，并避免通过困境销售遭受重大损失。相反，许多人给了物业所有者更多的时间，希望他们能够招募新租户并重新启动抵押贷款支付。这种策略正在抑制目前市场上待售的困境建筑的数量。但最终，没收和困境销售是不可避免的，这种情况正在纽约、芝加哥和洛杉矶发生。

今年迄今为止，有16栋办公楼的抵押贷款被打包成商业房地产债券，被没收或注销——导致全国投资者损失5亿美元，根据数据和研究公司Trepp的数据。去年，有26笔抵押贷款被打包成债券，被没收或注销，导致投资者损失2.65亿美元。

考虑到约1710亿美元的办公楼抵押贷款被打包成债券，这些损失的美元价值相对较小。但Trepp已将其中超过四分之一的贷款置于潜在问题的观察名单上——意味着更多的困境销售可能会发生。

大多数寻宝者都是以现金购买办公楼，因为贷款人更专注于摆脱不良贷款组合，而不是承担新的债务，行业专家表示。这些买家通常乐于等待利率下降，然后再锁定常规的10年期贷款来融资办公楼交易。

Hera表示，他在与陷入困境的卖家打交道时更喜欢现金购买，因为交易完成得更快。他补充说，他的公司，依赖养老金基金和富有的投资者，有“数亿美元”用于购买其他财产或贷款。

Yellowstone以大约70%的折扣购买了1740 Broadway，这是一栋大部分空置的建筑，Hera表示，他们计划将其中一些楼层转换为公寓。黑石基金于2014年以6亿美元的价格购买了这座历史悠久的建筑，这座建筑曾经由纽约人寿保险公司占用，并被昵称为“MONY”大楼。

黑石集团的购买部分是由德意志银行提供的3.08亿美元抵押贷款融资的，后来这笔贷款被纳入一个商业房地产债券中，并出售给了投资者。黑石集团表示，三年前，当大租户在大流行期间开始离开时，它已经放弃了在该建筑中的股份，并表示对投资者的影响有限。一些投资1740 Broadway债券的投资者也遭受了损失，因为Yellowstone支付的1.85亿美元远低于抵押贷款的价值。

TPG和其商业伙伴GFP Real Estate也计划将他们以1.475亿美元收购的几乎空置的27层建筑222 Broadway转换为公寓，一位了解情况的人表示。GFP是曼哈顿历史悠久的Flatiron大楼所有权集团的一部分，该集团也计划将Flatiron大楼转换为公寓。

许多房地产商将办公楼转换为公寓视为解决城市住房需求增加和办公空间需求下降的一种方式。但转换成本高昂，并非所有建筑都易于进行改造。

Yellowstone和TPG以大约70%的折扣价格购买了这两栋位于百老汇的建筑物，这比这些建筑物大约十年前最后一次出售时的价格还要低。

房地产开发商和前NBA菲尼克斯太阳队所有者Robert Sarver正在使用部分个人财富投资办公楼。Sarver家族资金支持的一家位于凤凰城的投资公司3Edgewood去年以全现金交易收购了达拉斯和休斯敦的办公楼。

Sarver两年前卖掉了太阳队和一支职业女子篮球队，之后NBA对虐待员工和种族主义言论的指控进行了调查。据报道，他出售这两支球队共获得了40亿美元。Sarver拒绝讨论这笔交易。

去年10月，Sarver的公司以大约5.8亿美元现金收购了达拉斯郊外的一栋相对较新的办公和零售综合体。据CoStar数据，七年前该综合体售价超过7.33亿美元。

前富国银行首席执行官、投资公司Fortress的副董事长Timothy Sloan表示，对于大多数机构投资者来说，现在开始购买办公楼——即使是困境价格——还为时尚早。

“你可能会看到富人购买空置的办公楼，”Sloan说。“但他们可以承受长期的投资视角，而投资基金却无法承受。”

另一个阻碍困境购买的因素是，许多陈旧的物业需要大量资本投资，以提供租户正在寻找的设施，或者支付将这些建筑转换为住宅公寓的费用。

Meadow Partners的创始人、管理着62亿美元房地产的Jeffrey Kaplan表示，以困境价格购买没有新建筑设施的老旧办公楼很难让人感到兴奋。

“这些建筑中的一些，我真的不知道会发生什么，”Kaplan说。“将所有这些‘平庸’的办公楼转换为住宅在许多情况下仍然成本过高。”