离谱！最新分析：澳洲多地房价被高估，最高幅度达47%

后花园2024年11月29日援引domain网站报道：

澳洲房价高估程度令人担忧，多个地区情况愈加恶化。

根据最新分析显示，澳大利亚全国独立屋价格普遍高于“公平价值”34%，这一数字自今年3月以来已上升了5个百分点。然而，除非大量新房建造计划得以实施，否则房价预计不会回归合理水平。

AMP首席经济学家Shane Oliver基于澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute of Australia）的数据指出，全国独立屋价格与平均租金之间的差距，已成为衡量房地产市场高估程度的重要参考。这项研究涵盖了过去40年的数据，并显示悉尼房价高估程度居首，达47%，较3月的32.8%显著增加。紧随其后的是布里斯班，高估45%（此前为33.5%）。堪培拉和阿德莱德分别高估38%和33%，而珀斯则高于公平价值12%。

相比之下，墨尔本是唯一呈现下降趋势的首府城市，从3月的25%以上降至目前的17%。

房价高估的原因：供需失衡与历史延续

Oliver的分析始于1983年，他通过比较各首府城市的房价中位数与平均租金，排除了数据不足的达尔文和霍巴特。他指出，尽管近年来租金大幅上涨，但房价的高估现象依然普遍存在。

“目前的情况与年初相比变化不大，虽然通胀略有下降，但房价整体仍然偏高，尤其是独栋住宅。”他说道。
他补充道：“要让悉尼的房价回归公平价值，需下跌约32%；珀斯则需下降11%，其他城市介于两者之间。”

解决这一问题的关键在于增加住房供应。Oliver强调，兴建更多住宅不仅能缓解现有的房价高估，还能为未来其他城市的房价提供稳定性。

政府对策与市场现状

针对居高不下的住房成本，澳大利亚联邦政府近期提出共享产权计划（Shared Equity Scheme），以提升购房者的置业能力，同时推动更多“租建”开发项目（Build-to-Rent），为租户提供更高的居住保障。

尽管今年的高利率环境对房地产市场造成了一定压力，但整体房价仍处于无法承受的高位。目前，澳大利亚典型房产的价格是家庭收入中位数的8倍，创历史新高。假设一名首次购房者贷款买房，其按揭还款将占收入的一半以上。

不同城市房价的动态与历史趋势

SQM研究公司总经理Louis Christopher指出，悉尼房地产市场的估值一直偏高。他说：“根据我们使用房价与名义GDP对比的指标，悉尼市场目前高估超过20%，不过自1986年以来，这种高估现象一直普遍存在，平均水平就是20%。”
Christopher补充道：“尽管在1994年至1995年间曾短暂回归合理估值，但总体而言，悉尼房价始终高于其公平价值。”

与悉尼相比，墨尔本和阿德莱德的房价高估程度相对较低。然而，墨尔本房价仍然高出合理水平15%左右，而阿德莱德的房地产市场则被认为更接近“公平价值”。
他解释，阿德莱德经济和人口增长较慢，生活成本较低，这使得其房价涨幅较为温和。

单元房市场：高估现象不如独立屋显著

在全国范围内，单元房市场的高估程度相对较低，Oliver指出，高估水平约为5%。
他说：“珀斯的单元房市场甚至被低估了10%，而霍巴特则因疫情期间的房价激增，高估接近40%。”

相比之下，墨尔本的单元房市场高估程度较小，这与疫情后复苏缓慢、高利率和近期房价增长疲软等因素密切相关。Oliver提到，墨尔本的房价仍未恢复到疫情后的高点。

未来展望：各城市命运分化

展望未来，Christopher认为，各城市的房价走势将出现分化。他预测，尽管悉尼房价可能会下跌，但短期内不会成为被低估的城市。而布里斯班受2032年奥运会筹备的影响，房价高估现象预计将持续。

无论如何，解决澳洲房价过高问题，依然需要政府、市场和社会的共同努力。

（责编：Debbie）