澳洲即将发生巨变！大批海外人士已递交申请！房市也突传大消息，利好购房者！

后花园2024年11月13日报道：众所周知，澳大利亚政府为了遏制移民潮，出台了一系列措施。

其中最受争议的政策就是“留学生上限”，政府在8月提出了具体方案，计划为2025年新入学的留学生设定一个国家规划水平（National Planning
Level）——27万人，各个院校将各有招生人数限制。

对于华人学子来说，这一计划可能会影响他们进入澳洲名校的机会，甚至进一步改变中国学生前往澳大利亚留学的意愿。专家甚至批评称，政府此举是在“拉仇恨”。

然而，最近的一组移民数据显示，当前海外学生、新西兰公民和背包客仍继续涌入该国，这意味着政府的努力并未奏效。

澳大利亚统计局的新数据显示，9月份进入澳大利亚的海外留学生人数创下了历史新高。

今年9月，共有30,650名学生抵达澳大利亚，而去年9月的数据为24,420人。

尽管来自海外的新学生签证申请率已经减半，但如果本月晚些时候参议院通过立法，那么在2025年1月1日对留学生新生人数实行上限之前，已获批签证的学生将蜂拥而来。

当前的一个趋势是——已经在澳大利亚的人正在纷纷申请学生签，因为他们试图赶在规则变化前入学，以便能在当地的就业市场待更长的时间。

澳大利亚国际教育理事会（International Education Council
of Australia）首席执行官Phil Honeywood表示：“即将实施的上限政策，正直接影响着学生市场的行为。”

政府的移民目标“无法实现”

专家表示，尽管过去一年出台了一系列旨在控制来澳新学生数量的政策，但政府在本财政年度的净移民目标（26万人）是无法实现的。

目前，留学生和大批逃离国内疲软就业市场的新西兰人是移民的主要来源。

公共事务研究所（Institute of Public Affairs）估计，要达到政府预测的今年净移民目标，每月移民人数需要降至21,670人。然而，本财政年度头三个月的平均每月入境人数高达41,823人。

2024年1月至9月的净永久和长期入境人数为391,850人，是有记录以来9月的最高水平。此前的纪录是在2023年创下的，为390,580人。

移民专家Abul Rizvi表示，主要的问题是，现在澳洲人的离境速度已不如过去，而且已经在该国的10多万人正在等待学生签获批。

反对党领袖Peter Dutton周二试图扩大移民辩论，他说，自新冠疫情以来，政府已经允许大约100万人进入澳大利亚，但同期只建造了35万套住房。

Dutton表示：“如果你在两年内引入100万人，却没有为此做计划，就会造成社会紧张。显然，这扩大了对住房的需求，与此同时，我国的建筑开工率已降至11年来的低点。”

“我只是认为，政府不能继续在移民、住房、能源或经济政策等问题上忽视澳大利亚人。”

20岁的Emily Pham来自越南，是RMIT数字营销专业的三年级学生。她很享受在墨尔本的学习和生活，尽管她对墨尔本的昂贵生活成本感到震惊。

Pham表示：“出台留学生入学上限这一政策有点令人遗憾，因为澳大利亚以良好的教育而闻名。”

“很多像我们这样的学生来这里是因为我们想要更好的就业机会。将住房危机归咎于留学生是不公平的。”

Pham表示，她对寻求永久居留权没有兴趣，毕业后会回国。

她说：“越南是一个更有活力的国家，有更多的增长机会。这里的就业竞争非常激烈。”

两党合作宣告终结

虽然联盟党在移民问题上采取了严厉措施，但它并没有透露将如何实现将净移民人数减少到16万人的更为严格的目标。

然而，预计联盟党将支持留学生上限计划，如果该计划在本月晚些时候获得参议院通过，将于2025年1月1日生效。

据悉，目前仍有110万在校生和前在校生在澳大利亚。

在政府推出多项旨在降低学生签证压力的改革措施的同时，它还宣布了将加大移民入境压力的特别政策。

上周，政府启动了一个新的儿童保育技能评估机构，为希望在该领域工作的移民提供了特别的服务。

去年10月，政府还宣布了一项特殊签证，允许多达3000名受印度教育的毕业生在澳大利亚工作最长两年时间，但前提是他们必须学习工程或技术学科，比如人工智能。

周一，联盟党前座议员Bridget McKenzie在《澳大利亚金融评论》基础设施峰会上表示，长期以来两党在移民问题上的合作已经结束。

明年，不仅澳洲移民可能变天，房地产市场也将迎来重大调整。

今天，澳大利亚国民银行（NAB）发布警告称，2025年房地产市场可能迎来重大回调，这对购房者来说，无疑是一个巨大的利好。

NAB重磅预测！2025年房价或有重大回调

今天，澳大利亚国民银行（NAB）发布了今年第三季度住宅物业调查报告，并预测全国房价将迎来“回调”。

NAB高管Claire
Righetti表示，市场数据显示，购房者将迎来一定的缓解。

Righetti表示：“最新的NAB数据显示，房价将温和地重新调整。我们预计未来一年房价增长将稳定，但幅度较小。尽管澳大利亚的购房需求依然强劲，但房价增长放缓，为首次置业者提供了进入市场的机会，不必承受快速上涨的房价压力。”

NAB预计2024年首府城市住宅增长率将保持在5.9%，然后放缓

各首府城市房价预测

根据NAB Economics的hedonic住宅价格预测显示：

1）悉尼：在去年上涨11%后，2024年预计增长4.1%，2025年放缓至3.7%。

2）墨尔本：2024年预计下降1.7%，2025年将上涨3.3%。

3）布里斯班：2024年预计增长12.5%，2025年放缓至5%。

4）阿德莱德：2024年预计增长14.5%，2025年放缓至7.9%。

5）珀斯：2024年预计增长21.6%，2025年放缓至8.3%。

6）霍巴特：2024年预计微幅增长0.2%，2025年增长2.4%。

全国首府城市的平均房价预测为2024年增长5.9%，2025年增长4.2%。

NAB住宅物业指数：未来1-2年

报告指出，首府城市的房价和租金增长在年度数据上持续放缓，NAB住宅物业指数连续第二个季度下降，从第二季度的46点降至34点，低于去年同期的40点。

房市信心减弱

房地产专业人士对未来12个月房价增长的信心已降至1.8%，对两年后房价增长的信心则降至2.7%。

报告还发现，除了西澳（5.8%）和塔斯马尼亚（1.6%）的预期增长较高外，全国大部分地区对未来 12 个月的房价预期都有所减弱。

“除了维多利亚州（-0.5%）和北领地（-0.4%）之外，全国大部分地区的房地产专业人士平均预期未来12个月房价将有所增长。”

NAB集团首席经济学家Alan
Oster表示，短期内不太可能出现重大市场失衡。 他认为，尽管私营部门疲软导致经济增长放缓，但2024年下半年将是低点，预计2025年经济增长将恢复至趋势水平。

市场分析及展望

1）第三季度，首次购房者在新房市场的份额降至29.9%，远低于平均水平，其中自住业主（21%）和投资者（8.9%）占比均有所下降。

2）非首次置业自住业主的比例达到13年来的高点，为44.3%。

3）本地投资者的市场份额下降到低于平均水平的17%，外国买家的份额也下降到近两年来的最低点6.8%。

Righetti表示，尽管首次置业者的市场份额略有下降，但市场需求依然强劲，超过三分之一的购房者是首次置业者。她提醒道：“对于想要进入房地产市场的人来说，合适的时机和选择就在眼前。”

根据房地产专业人士的说法，第三季度，启动更多住房项目的最大障碍是建筑成本，尤其在昆士兰（90%）、新南威尔士州（87%）和维多利亚州（83%）最为严重。规划许可延迟和劳动力供应是主要障碍。

鉴于月度数据“略低于预期”，NAB略微下调了对2024年房价的预测，预计2025年的增长将与第二季度住宅物业市场调查的预测相似，即增长放缓但仍然保持正增长。

报告指出，随着未来几年人口的持续增长，房地产的潜在需求将保持强劲。

提到房价，不得不提到家庭储蓄，虽然明年房价涨幅将趋稳甚至放缓，但工资收入可能也会随之走弱。

澳洲季度工资涨幅跌破4%，创近10年新低

目前，澳大利亚的工资增长正在放缓，且速度快于市场预期。尽管如此，工资的涨速仍快于通胀。

澳大利亚统计局周三发布的全国数据显示，工资价格指数（WPI）在2024年第三季度上涨了0.8%，经季节性调整后的数据显示，全年涨幅为3.5%。

澳大利亚统计局物价统计主管Michelle Marquardt表示，9月份的工资年增长率为3.5%，自2023年第一季度以来首次降至4.0%以下。

与此同时，澳大利亚的官方通胀率为2.8%，而同期的核心通胀率为3.4%。

尽管在截至9月份的12个月里，工资在继续增长，但增速低于市场预期。

经季节性调整后，公共部门的年度工资增长自2020年12月季度以来首次高于私营部门的增长。

公共部门3.7%的工资年增长率高于去年同期的3.5%，但低于2023年第一季度4.2%的近期峰值。

据悉，公共部门包括政府直接雇佣的员工，其中包括公务员、教师、警察和护士等职业。

Marquardt表示：“在2024年第三季度，私营部门的工资年增长率为3.5%。这是自2022年9月季度以来私营部门的最低年增长率。”

2024年9月季度的平均时薪增幅为3.7%，低于2023年同期的5.4%。

Marquardt表示：“许多工作岗位的工资上涨可能与公平工作委员会（Fair Work Commission）年度工资审查决定的结果直接或间接相关。”

“从2024年7月1日起加薪3.75%的最新决定，低于2023年9月季度5.75%的加薪幅度。也低于委员会2022年9月季度4.6%至5.2%的加薪幅度。”

由于工资增速仍高于通胀率，招聘平台Seek上发布的招聘广告数量也降至3.1%。

南澳大利亚州（1.4%）和西澳大利亚州（4%）是10月份仅有的两个实现就业广告增长的州。

澳大利亚首都领地的招聘广告数量降幅最大，下降了7.8%，其次是塔斯马尼亚州4.0%和维多利亚州的3.9%。

Seek资深经济学家Blair Chapman表示：“对零售消费品员工的需求导致了10月份招聘广告的整体下降。在雇员需求下降之际，家庭支出增长缓慢，这表明今年下半年消费者活动将持续低迷。”

两年多来一直持续增长的每个招聘广告的申请数量，在9月份略有下降，降幅为0.9%。

Chapman表示：“经过26个月的稳定增长，9月份每个职位广告的申请人数有所下降，但仍然非常高。因此，虽然市场仍然相对紧张，但候选人之间的竞争也非常激烈。”

2025年工资增长将放缓

澳大利亚人力资源研究所（AHRI）整理的最新数据显示，在截至2025年10月的一年里，澳大利亚的上班族预计平均工资将仅上涨2.7%。

相比之下，消费者价格指数（CPI）显示，当前整体通胀率为2.8%，核心通胀率（剔除波动部分后）为3.4%。

这意味着，在未来12个月里，就家庭的实际购买力方面，可能会出现退步。

AHRI首席执行官Sarah McCann-Bartlett表示：“在截至9月份的12个月里，CPI通胀率为2.8%，许多雇主将不会向继续受到生活成本上涨和高负债拖累的员工提供与通胀相匹配的加薪。”

澳大利亚统计局的“精选生活成本指数”（selected living cost index）显示了家庭的支出水平，该数据显示，在截至2024年9月的12个月里，家庭支出成本上涨了4.7%。

虽然消费者价格指数（CPI）是衡量所有家庭面临的商品和服务价格通胀的最全面指标，但选定的生活成本指数（slci）旨在衡量选定人口分组的生活成本变化。

有抵押贷款的人是受生活成本压力影响最大的群体。

澳大利亚统计局物价统计部门负责人Michelle Marquardt表示：“与其他家庭相比，工薪家庭的生活成本在继续上涨，因为他们更容易受到抵押贷款利率上涨的影响。”

“虽然澳大利亚央行本季度维持现金利率不变，但由于一些到期的固定利率抵押贷款继续展期到更高的可变利率抵押贷款以及更高的抵押贷款债务水平，房贷利率成本仍在上升。”

Marquardt表示，工资意向数据进一步证明，过去几年的工资增长可能已经见顶。

“这可能有助于缓解对低生产率和相对强劲的工资增长之间差距的担忧，这一直是雇主和政策制定者关注的问题。”

该报告还发现，47%的企业打算在12月当季增加员工人数，而预计裁员的企业只有3%。

与此同时，企业也在努力留住员工。在截至2024年9月底的12个月里，员工流动率为16%，比上一季度上升1%，这表明尽管劳动力市场走软，但留住人才仍面临挑战。

这可能是由于雇主和雇员在如何管理员工方面存在分歧。

AHRI表示，80%的企业表示，它们至少在某种程度上有效地管理了问题，然而，在截至2024年9月的12个月里，38%的雇主报告称，索赔和投诉有所增加，而13%的雇主表示，与去年相比，索赔和投诉有所减少。

Marquardt还建议，关注社会心理安全和员工高流动率的组织，应考虑加大对人员管理和培训的投资。

她表示：“只有28%的雇主表示，他们愿意投资于领导力和管理能力，以提高员工的心理安全。这表明澳大利亚的工作场所在这方面还有很大的改进空间。”

后花园有话说：距离2024年结束已不到2个月，明年，政府出台的移民政策可能会落地，届时人口的变化可能会为住房需求带来影响。与此同时，近期的数据也在指向一个更加温和、稳定的房地产市场。对于购房者来说，这些动向都是重要的参考因素。

（责编：Gloria）