太惊人了！刚刚，澳洲房市刷新纪录！大行预警：屋主即将迎来超级利好……
后花园2025年5月6日报道：今天公布的房价数据显示，澳洲房价在4月迎来了“三年涨”，与此同时，随着大选后市场信心的稳定和5月可能的降息，房价可能进一步抬头，而部分地区的表现很可能会更加亮眼。
澳洲房价再破纪录，大选后或迎来“加速涨”
本周，Cotality发布的全国住宅价值指数（Home Value Index）显示，澳大利亚房价在4月份迎来了连续第三个月上涨，全国住宅价值上涨0.3%，创下历史新高。本月的增长使澳洲住宅的中位数价值增加了约2720澳元。
首府城市全面上涨，达尔文领涨
数据显示，全国各大首府城市均录得房价上涨，从达尔文的1.1%涨幅，到悉尼和墨尔本的0.2%微涨不等。尽管整体仍处于增长区间，但全国房价的涨势较3月（+0.4%）略有放缓，市场情绪和拍卖成交率在4月出现下滑。
Cotality的研究总监TimLawless指出：“2月份的降息曾推动楼市回暖，但目前这一利好似乎开始减弱。与此同时，家庭信心在4月出现回落，受美国‘解放日’关税政策和联邦大选的影响，市场充满不确定性。这可能导致部分买家和卖家选择暂缓决策。”
买卖活动放缓，“超级长假”加剧影响
Lawless进一步表示，这种不确定性在成交量和挂牌量上更为明显，而非房价本身。尤其是复活节与ANZAC公共假期之间，不少澳人选择休假，造成市场进入“超级空档期”。
从周度数据来看，买卖放缓尤为显著。截至4月20日当周，全国首府城市仅举行644场拍卖，创下自2019年以来复活节周拍卖活动最低纪录。彼时澳洲楼市正处于周期性低谷，选举期间也充斥着房产政策改革的讨论。
新挂牌房源数量也跌至2019年以来同期最低水平。截至4月27日的四周内，全国首府城市的新房源仅有19,650套。
利率与选后稳定或将助力房价上涨
Lawless预计：“随着5月20日的货币政策声明（可能再次降息），以及5月3日联邦大选后市场不确定性减少，我们预计2025年房价将进一步小幅上涨。”
悉尼、墨尔本尚未回到峰值，偏远城市表现亮眼
尽管整体房价普遍上涨，但并非所有城市都创下新高。目前，仅有部分中型首府城市房价达到历史最高水平。悉尼的房价仍比2024年9月的高点低1.1%；墨尔本则比2022年峰值下跌5.4%；霍巴特下降11.1%；达尔文和堪培拉分别低于历史高点2.7%和6.4%。
全国房价年增长率在4月放缓至3.2%，为2023年8月以来的最慢年增速。这一减速趋势反映了2024年中至2025年初的持续放缓态势，并在2025年1月结束的三个月内出现下跌。直至2月降息25个基点后，月度增速才再次转正。
Lawless指出：“考虑到去年增长势头较弱，未来几个月年增长率可能会继续放缓，尽管自2月以来月度数据呈现积极趋势。”
独立屋强于公寓，悉尼和霍巴特分化明显
尽管住房可负担能力承压，但独立屋的价格增长仍领先于公寓。过去三个月，首府城市的独立屋价格上涨1.1%，几乎是同期公寓涨幅（0.5%）的两倍。
这一趋势在悉尼尤为显著，独立屋上涨1.4%，而公寓则下跌0.3%。霍巴特的差距更大，独立屋上涨1.4%，公寓则下跌1.1%。墨尔本和阿德莱德两类住宅表现较为均衡，而布里斯班和珀斯则呈现公寓市场更为强劲的态势。
区域市场表现强劲，涨幅继续领先首府城市
4月份，区域房市的表现继续优于首府城市，房价分别上涨0.6%和0.2%。这一趋势曾在疫情期间明显存在，并自去年10月以来再次成为主旋律。
几乎所有州的区域市场都跑赢首府城市，塔州为唯一例外。其中，南澳和西澳的区域房价涨幅最为显著，分别上涨1.5%和1.3%。
2月降息后，房价突然“爆发”！这些区域涨势惊人……
自2月降息以来，澳洲部分市场已提前“爆发”，预计这些地区会在大选和可能的降息后迎来持续上涨。
自澳洲央行（RBA）在2月进行了四年来的首次降息以后，部分房地产市场表现强劲，房价大幅回升，其中一个出人意料的区域更是“一马当先”。
这次降息不仅提振了市场信心，也重新点燃了房价上涨的动力。而在某些区域，涨幅尤为惊人——短短三个月，房价竟然飙升了近6%。
墨尔本内城区强势逆袭，房价涨幅领跑全国
根据PropTrack近三个月的数据，过去一度低迷的墨尔本内城区如今强势反弹，无论是独立屋还是公寓的涨幅都登上了全国榜首。
自2月初以来，墨尔本内城区独立屋价格上涨了3.6%；公寓价格更是猛涨了5.9%，并实现了年增长由负转正。
房价季涨排名前十的区域（住宅）
房价季涨排名前十的区域（公寓）
尽管独立屋价格仍略低于一年前，但公寓已全面回温。这一趋势预示着墨尔本期待已久的市场复苏正在发生，尤其是靠近CBD的区域，因为降息而开始始释放价格潜力。
REA Group的高级经济学家AnneFlaherty表示，由于近年来墨尔本房价停滞不前，如今相对其他城市更具吸引力，买家明显回流。
她指出：“墨尔本的房价相较全国其他地区表现疲弱，如今已低于布里斯班、阿德莱德，甚至即将低于珀斯。这让许多人认为现在正是入市墨尔本的好时机。”
购房者信心回暖，墨尔本正被重新“估值”
随着市场信心恢复，越来越多的买家对墨尔本持积极态度。REA Group最新的《住宅市场情绪调查》显示，有40%的维州买家认为现在是购房的好时机，这一比例为全国最高。
西太银行-墨尔本研究所的最新数据显示，维州消费者对房价上涨的预期上升了14%，是全国最大涨幅之一。
尽管此前因额外税费和租赁合规成本，墨尔本一度不被投资者看好，但现在低房价正重新吸引他们的注意。
Anne Flaherty表示：“虽然政策上有一些劝退因素，但价格优势正在驱使更多的人考虑投资。”
房价年涨排名前十的区域（住宅）
房价年涨排名前十的区域（公寓）
高房租+低利率=买入信号？中低价位最受欢迎
墨尔本公寓市场的回暖，源于前期库存积压得到缓解。同时，2月降息和高昂租金让更多的购房者加快行动。
房地产中介公司BigginScott Richmond的董事Andrew Crotty表示：“去年投资者纷纷撤出市场，但现在利率下调，我们观察到他们又开始回归，尤其是公寓市场。”
“考虑到租金这么高，如果你是首次购房者或者年轻夫妻，现在正是进场的好时机。”
中介公司Nelson Alexander Flemington的负责人Jayson Watts也提到，房价上涨正在让更多的人“降低理想预期”，选择周边性价比更高的区域，以便提前上车。
“很多被Fitzroy和Carlton房价赶出来的人开始转向Flemington和Kensington，这种情况已有三年未见。”
“市场的底部已经过去，降息的消息也让很多人开始意识到——再等一年房价只会更高。”
其他热门区域也在升温，中端买家最为活跃
不仅是墨尔本内城区，悉尼内西区的独立屋价格上涨了2.7%，墨尔本内南区公寓价格上涨约3%，布里斯班市中心也上涨了2.5%。
Flaherty表示，尽管整体来看大悉尼地区年增长率一般，但“去年12月房价曾下跌，2月降息后很快便迎来了反弹”。
悉尼内西区中介Matthew Hayson观察到，最活跃的买家群体是那些预算在150万至300万澳元之间的人群，这类房源市场流转极快。
“他们大多是换房阶段的买家，或者背后有父母出资。”不过，他也坦言，高价房市目前仍较为谨慎，“贷款额度大的买家信心明显不足”。
达尔文也迎来回暖，高租金吸引投资者关注
另一个开始复苏的市场是达尔文。过去三个月，达尔文独立屋价格上涨3.3%，公寓上涨2.2%，扭转了此前多年的表现不佳。
Flaherty指出，达尔文住房供应明显不足，新建住房数量远跟不上人口增长：2023-24财年新房建成量短缺了44%；2022-23财年则短缺了49%。
与此同时，达尔文租金回报率为全国最高，对投资者极具吸引力。
“从投资角度来看，达尔文的回报率非常高，房价便宜，租金却高。”
昆士兰“阳光州”继续领跑全国，汤斯维尔涨势惊人
在首府城市之外，部分地区的涨幅更是亮眼。昆士兰州有六个地区跻身年增长前十，其中汤斯维尔（Townsville）表现最强：独立屋年涨幅近22%；公寓年涨幅高达23.6%。
Flaherty解释说：“过去一年，汤斯维尔成为投资者热点，大量资金流入推高了价格。”
虽然其季度涨幅略有放缓，但汤斯维尔仍是全国年度表现最好的市场。
“不过，最佳表现区域正在发生变化，不再是过去12个月表现最强的那一批，我们能看到投资者的关注点正在转移。”
NAB坚定预测：5月或降息50个基点
刚刚，NAB（国民银行）再次坚定预测：澳洲央行（RBA）将在5月的会议上连降两次现金利率，总降幅达50个基点！这家四大银行之一认为，RBA需要迅速“追赶”国际形势，开启新一轮的宽松周期。
根据NAB的预测，本轮降息周期还将进行5次，具体安排如下：
5月：降息50个基点
7月、8月、11月、明年2月：各降息25个基点
若这一预测成真，现金利率将下降至2.60%，按60万澳元房贷、25年期测算，月供将减少约526澳元。
为什么NAB这么“激进”？首席经济学家这样解释：
NAB的首席经济学家Sally Auld表示，RBA需要尽快将现金利率调至“中性立场”。
“如果央行在4月1日就掌握今天的经济数据，可能早就开始降息了——不仅会在4月的会议上降25个基点，5月还会跟进一次同等降幅。”
她指出，当前政策需要“补课”，以应对近期全球的经济变化。而从历史经验来看，RBA在面对外部冲击时，往往愿意迅速应对，包括金融危机和新冠疫情期间的决策模式。
借款人每月可省多少钱？
根据Canstar的测算，如果5月真的如NAB预期那样一次降息50个基点，一笔60万澳元贷款（剩余25年期）的借款人月供将减少181澳元。
若NAB预测的总降息幅度1.50%在2026年3月全部落地，同一笔贷款的月供总计将减少526澳元。
其余三大行怎么说？多数预测仍偏“温和”
尽管NAB持激进观点，但CBA、Westpac 和 ANZ三大银行的看法较为保守：
CBA（联邦银行）：
仍预计5月降息25个基点；
强调通胀“略高于预期”，但降息“可能性大”；
预测每季度降息一次，年底现金利率为3.35%。
Westpac（西太银行）：
同样维持5月降息25个基点的预测；
预计2025年前将再降两次（8月和11月），累计降息75个基点；
通胀虽高于预期，但未影响降息基本判断。
ANZ（澳新银行）：
认为5月降息几乎板上钉钉；
原因包括全球贸易政策不确定性带来的经济下行风险；该行预测将在5月、7月、8月分别降息25个基点，共三次。
后花园有话说：随着大选后市场信心的稳定，以及对进一步降息预期的加深，房市有望在今年下半年迎来又一波提振。与此同时，澳洲部分市场已出现明显的回暖信号，但由于住房可负担能力依然糟糕，区域市场的表现要优于首府城市。无论如何，对于房贷族来说，喘息期即将到来。
（责编：Gloria）
