如果你的房子“闹鬼”，卖房时需要告知买家吗？澳洲法律这样说......
后花园2024年10月30日援引realestate网站报道：
在房产交易过程中，房屋的结构完整性、潮湿问题、墙壁下陷、屋顶故障、石棉等因素是买家关注的重点。但若房屋存在“超自然现象”，卖家是否有义务告知买家？正值万圣节之际，让我们探讨一下在澳大利亚卖“鬼屋”的法律问题。
房屋的隐性历史
在房地产市场中，有一类特殊的房产——因发生过创伤性或暴力事件而被称为“有污点的房产”。这类房产可能见证了死亡、暴力犯罪，甚至被认为“闹鬼”。
PRD Real Estate首席经济学家和全国研究主管Dr Diaswati Mardiasmo解释：“有污点的房产是指买家认为房屋因发生或疑似发生的事件而心理受到影响，但这些事件并未对房屋造成物理影响。换句话说，虽然房子可能没有任何物理缺陷，但它的声誉可能会影响潜在买家购买或居住的决定。”
“鬼屋”法律问题
根据澳大利亚消费者法，卖方和房地产中介禁止进行误导或欺骗行为。澳大利亚竞争与消费者委员会（ACCC）指出，房地产中介必须向消费者提供有关房产的真相和完整信息，包括房产的特点、位置、分区、历史、土地的特征或用途，以及房产的价格。
在维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州和南澳大利亚州，法律规定卖方和中介必须在房产销售谈判过程中披露重大事实，包括可能影响买家决策的房产过去犯罪记录或结构问题。
西澳大利亚州、塔斯马尼亚州和北领地也有类似的规定，要求卖家和代理商披露可能影响买家决定的重要信息，尽管具体情况可能有所不同。
对信息披露的明确监管程度因州而异，每个州在不同时期都采取了改革。事实上，最近围绕污点房产的立法发生了几项具有里程碑意义的变化。
房地产和建筑专家、房地产倡导组织Propoholic的创始人Nat Gordon说：“例如，在昆士兰州，有关披露‘污点’房产的立法已于2024年6月生效，其中包括披露谋杀、犯罪和死亡信息，甚至是自然死亡。”
提供证据的难题
对于超自然现象，提供确凿证据是困难的。目前，科学尚未发现鬼魂确实存在的证据。在法律上，大多数关于有污点房产的规定依赖于物质事实——那些可以物理感知和记录的事物。
Dr Mardiasmo表示：“鬼魂与洪水、污染甚至谋杀不同，后者都有物理证据和时间线。因此，需要通过三种方式收集证据：首先是卖家的披露，其次是邻居报告的鬼魂目击记录，最后是买家明确提出的问题。”
是否披露？
在房产交易中，是否披露“闹鬼”信息，最终取决于卖家的意愿。可以理解的是，大多数卖家不愿透露任何可能对其房产价值产生不利影响的信息。
房地产中介在处理这些问题时，需要遵循职业道德，尽量了解房产的相关信息。
Propoholic创始人Nat Gordon表示：“最佳做法是，中介应谨慎行事，即使卖家阻挠，也要努力查明相关信息。如果买家或租户在事后发现这些信息，监管机构可以使用法律对中介甚至房主进行处罚。”
未来法律是否会改变？
尽管许多潜在的买家或租户或许并不担心可能存在的超自然现象，但仍有许多人因其个人或宗教信仰而将之视为绝对的交易障碍。美国已有先例，澳大利亚是否会跟进，改变关于披露“鬼魂”存在的法律？
Dr Mardiasmo认为，随着越来越多的人相信鬼魂和超自然现象，可能会更加关注披露超自然活动的问题，从而可能导致房地产立法的变化。然而，First National Real Estate的首席通讯官Stewart Bunn认为，鉴于难以法律或科学验证超自然活动，未来不太可能有专门针对“鬼屋”的具体立法。
（责编：Debbie）
