澳大利亚现新型“房贷奴隶”：房价高、贷款难、储蓄枯竭，家庭陷入困境
后花园6月5日综合报道：
摩根士丹利新数据显示，高房价、贷款困难以及储蓄耗尽意味着越来越多的家庭被买房所束缚。
本周三上午，澳大利亚第一季GDP数据显示过去12个月经济增长仅为1.2%，这是自1992年(不包括大流行期间)以来最弱的年度增长。
结合顽固的高通胀，你得到了最糟糕的两个世界：明显的滞胀迹象，经济陷入缓慢车道，由可能仍需再次提高利率的中央银行监管。
难怪消费者信心降至自1990年代衰退以来的最低水平。摩根士丹利对2000多名消费者的年度调查显示，这种负面情绪正在转化为行动。
在调查的七年历史中，首次有大多数受访者(52%)表示，财务压力将导致他们减少支出。低收入和中产阶级承受的压力最大，这是意料之中的事，但值得注意的是，30至49岁的消费者也感到最大的财务压力。
中产阶级在受苦，而房价是一个重要原因。
自2022年5月以来，随着储备银行实施了13次加息，家庭债务支付占收入的比例持续上升。摩根士丹利的数据显示，提前偿还抵押贷款的家庭比例从两年前的56.5%下降到44.1%，而抵押贷款拖欠率从低水平上升，尤其是在维多利亚州，上升幅度最为明显。
更值得注意的是，利率上升正在抑制信贷供应的迹象，调查显示，在利率上升的背景下，重新融资或更换贷款机构的倾向在增加。但是，更换贷款机构或寻找更好的贷款交易并非易事。
报告称，在尝试获得抵押贷款时遇到困难的家庭比例高达82%，这是调查历史上最高的(中产阶级为91%)，被一家或多家贷款机构直接拒绝的比例从2019年的11%飙升至2024年的22%。
摩根士丹利股票策略师Chris Read表示，高房价是那些想要重新融资或更换贷款机构的人的主要压力来源，但许多家庭似乎陷入了困境。
房价处于创纪录水平，可能会保持在那里：调查显示，75%的受访者预计未来12个月内房价将上涨(高于两年前的58%，也是调查历史上最高的正面价格预期)。
但是，由于价格如此之高，与近期历史相比，利率也较高，贷款也难以获得，家庭越来越相信他们被困住了。
今年可能购买的受访者比例从2022年的35%下降到27%，从2017年的峰值44%大幅下降。销售意向基本保持不变，为34%，仍接近历史低点。
减少销售意愿
摩根士丹利的数据表明，一个新的准抵押贷款囚徒群体已经出现。这些家庭可能能够获得新的贷款(尽管根据调查，这很困难)，但他们似乎对在下一个购买遥不可及的市场中购买或出售几乎没有欲望。
所以他们可能会保持不动。这意味着房地产市场交易量仍然低迷，对高价格的支持仍然稳固。摩根士丹利预计，随着移民放缓，劳动力市场疲软，以及房源逐渐增加，价格增长将放缓。
但Read表示，“变化正在缓慢发生，在此期间，价格可能会继续上涨，这对家庭财富是积极的，但也会进一步巩固顽固的通胀脉搏”。
摩根士丹利的数据表明，有两件事可能会改变房地产市场的格局：降低利率，这将减轻家庭财务的压力；以及/或增加住房供应。
遗憾的是，供应前景不佳。4月份的建筑许可数据再次下降，年化批准率仅为157,000，远低于过去十年的平均水平205,000，也低于联邦政府为在未来五年内(从7月1日开始)建造120万套房屋所需的240,000的运行率。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，房屋短缺约为20万套，但考虑到家庭规模趋向小型化，这一数字可能更接近30万套。
具有讽刺意味的是，由于需求强劲和供应薄弱，房地产市场热度很高，Read认为第一季度住宅建筑活动的下降(同比下降2.8%)将对周三的GDP数据产生拖累。
“住房活动的疲软仍然是劳动力市场和更广泛经济的关键下行风险来源。”
利率无缓解
摩根士丹利也不期望利率在短期内大幅下降。它一直认为，由于劳动力市场表现强于预期，政府支出增加，以及其他中央银行需要更长时间保持较高利率的可能性，短期内利率可能需要进一步上升。
“然而，我们认为，RBA重新启动紧缩政策的门槛仍然很高，需要通胀更持久的上升，这是我们预计不会发生的。”
“我们继续看到2025年2月的首次降息，随后在年底前再降息两次，将现金利率降至3.6%。”
那些降息和7月份的第三阶段减税相结合，将为家庭提供一些缓冲；摩根士丹利表示，减税将向经济注入大约200亿澳元，这将抵消过去18个月RBA加息带来的净利息支付增加的一半。
但值得注意的是，家庭在COVID期间积累的储蓄缓冲正在迅速耗尽；家庭存款的总平均价值已降至五年低点，平均每个家庭持有59,938澳元。但Read表示，43%的受访者银行存款少于25,000澳元，高于2021年的30%，也高于2022年的32%。
Read看到的是一个由收入驱动的经济，而不是由储蓄驱动的经济。这将影响可自由支配支出，但也可能使通胀保持粘性，因为家庭在价格上涨时增加基本支出。
RBA在这种情况下的立场非常困难。虽然降息将为承受财务压力的家庭提供缓解，但它们也可能刺激大量被困在当前贷款中的家庭对住房的需求，从而对创纪录的房价产生更大的上行压力。
住房不仅仅是澳大利亚烧烤会上的热门话题。它也是我们最大的痛点。
