小心！房贷家庭或迎新一轮利率暴击；踩高投资有多惨？奥克兰房东每周最多倒贴$492

新西兰央行数据显示，住宅房地产投资者获批的抵押贷款数量已从2016年中期的每月近7000笔下降到今年三、四月的每月略高于2000笔，详情见下图。

以上数据表明，投资者的活动已严重减少。与此同时，租金收益率也变得如此之低，以至于如果以目前较低的四分位数价格买房，许多租赁物业将出现严重的负现金流，也就是租金不够抵贷。

Interest收益率表显示了全国所有主要城市地区的三卧住宅、单卧/双卧公寓或单元房的总租金收益率，图表假设投资者在今年第一季度（Q1）以新西兰房地产协会（REINZ）较低的四分位数价格买房，并以每个地区同类型房产的中位数租金出租，最后得出的损益情况。

这一计算公式显示了投资者在支付了房贷后还剩下多少现金，假设该房产是用40%的首付购买的，而抵押贷款是购房价格的60%。

以汉密尔顿为例，如果以REINZ第一季度较低的四分位数价格（$629,500）购买一套三卧住宅，以每周$600的三卧房租金中位数出租，其总租金收益率为5%。

如果这处房产是用40%的首付购买的，那么以60%的抵押贷款计算，每周的还款额将为$666——除开租金，每周还要多付$66。抵押贷款的计算是基于20年的贷款期限，利率为6.83%，这是主流银行在2024年第一季度提供的两年期固定利率的平均值。

也就是说，在支付完房贷后，汉密尔顿投资者每周将损失$66，这还不包括物业的空置成本、保险费、地税、维护费用以及房东可能面临的任何其他费用。

相比之下，奥克兰房东所面临的情况要更为严峻，一套三卧投资房每周的负现金流高达$160.23。

具体到市议会的选区（Ward）概念，每周亏损最多的要属Waitemata and Gulf Ward，也就是大屏障岛、激流岛，以及Waitemata地方委员会所覆盖的区域，主要集中在中区。该选区的投资房每出租一周，房东要倒贴$492.46。

总的来说，投资者眼下买房得到的不是现金牛，而是现金流，哗哗往外流的流。

以同样的公式来计算，汉密尔顿一套双卧公寓每周的负现金流为$27。单卧公寓在偿还抵押贷款后每周有$26的现金盈余，但在支付地税和保险费等支出后，这笔钱也可能是亏损的。

这些数字还显示，在目前的房价/租金/利率水平下，在全国大部分地区，一套传统的三卧住宅要实现正向现金流是多么困难。

尽管单卧和双卧公寓的租金回报率更高，但它们充其量也只是边际收益。

传统上，住宅向来被视为提供可靠收入来源的一种方式。最新数据表明这样的日子也许已经一去不复返。最近一段时间，投资者购房的主要动机是为了获得卖房后的资本利得，这让他们变成了彻头彻尾的投机者。

报告指出，住宅物业要想重新成为可靠而有价值的收入来源，必要的因素包括以下几点：

1）房价的大幅度下跌，或

2）租金大幅上涨，或

3）房贷利率的大幅下降，或

4）三者的混合。

已知全国房价基本上止跌企稳，租金确实在爬升，那么接下来，最关键的一步就是房贷利率的下降。根据市场的现有预测，央行降息可能至少也要等到明年。也许那时候，住宅物业才会再次成为投资者的香饽饽。

当然，以上所有分析都是基于贷款投资买家，如果你是实力雄厚的现金买家，另当别论。

Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示，大多数抵押贷款持有人自2021年以来至少已经重新固定过一次利率，因此已经感受到了压力。

“我认为90%的人已经重新固定到了更高的利率，但仍有一些人将要从两年前甚至三年前固定的利率转换过来。”

“如果你刚刚结束了一个三年的固定利率，那将是一个巨大的变化。你将从二点几的利率上升到六点几，这是非常痛苦的。”

过去三年，利率大幅上升，从平均不到3%上涨到约7%。这种幅度的上涨在某些情况下可能会使抵押贷款还款额每周增加$400。即使是从2022年的平均利率刚刚超过5%上升到现在的超过7%，也可能让一些房主每周额外支付将近$200。

Kerr表示，重新固定利率的人很少会选择长期。在当前的经济环境下，很多人预计明年利率会下降，因此六个月到一年的短期固定利率变得越来越受欢迎。

“选择不到一年期固定利率的人群正在增多。”

位于怀卡托的My Mortgage抵押贷款经纪人Claire Williamson估计，只有大约10%的利率更新者会享受4%或以下的利率。

“我认为享受低利率的人已经不多了。我预计我们的多数客户已经转到略高的利率上。”

Williamson表示，那些将在未来几个月重新固定利率的人正在权衡他们的选择。每周需要额外找出$100或更多来支付抵押贷款账单会让人感到痛苦，但她的大多数客户都在调整他们的预算或找到增加收入的方法。

对一些贷款已有几年的业主来说，他们在前几年的还款额超过最低限度，意味着利用较低的利率更快地偿还贷款。因此，转到更高利率并不会影响他们的还款能力。

“总体而言，我认为怀卡托的就业市场表现相当不错。我没有听到人们讨论无法负担房屋的问题，但这确实不容易，需要重新平衡收入和预算。”

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，迄今为止，一系列利率上涨的过程还算顺利，但尚未结束。

尽管央行数据显示，约有60%的现有贷款将在未来12个月内发生利率变化，但Davidson称尚不清楚这些贷款最初是什么时候发放的，或者当时的利率是多少。

“央行表示我们已经完成了大约85%的进程，这很好，但这仍意味着还有10%到15%的路要走，而此时我们正开始看到一些失业现象。这种情况到目前为止还算不错，但我们还没完全过关。”

在Davidson看来，现在判断利率上升是否会导致法拍房还为时过早，那些面临困境的人可以考虑选择只付利息的贷款或延长贷款期限。

“这并不是说不会出现法拍房，因为这存在滞后性，但也有不必恐慌的理由，因为还有其他选择，而且到目前为止，这个过程还算顺利，估计没有太多人需要彻底调整贷款状况。”

责任编辑：番茄捣蛋