借款人有救了！澳洲央行释放重要信号，直接影响你的钱包！明年房价或加速反弹！
后花园2024年12月11日报道：回顾过去一年，澳洲部分地区的房价录得大幅下跌，其中一个城区的价格狂降了100多万澳元。
今天，PropTrack公布最新数据显示，如果按百分比计算，位于新南威尔士州与维多利亚州交界处的Tocumwal，其房价跌幅最大，该地区的房价中位数下跌了13万澳元（-22.4%）至45万澳元。
紧随其后的是墨尔本的Toorak，在截至11月30日的12个月里，该地区482.8万澳元的房屋中值下降了令人瞠目的128.3万澳元（-21%）。
PropTrack的经济学家Angus
Moore表示，过去12个月，墨尔本整体房地产市场下跌了1.16%，这可能是由于待售房源类型的变化，市场出现了更大的波动，这可能是许多地区的一个相似因素。
Moore表示：“Toorak的价格起点非常、非常高，它很容易受到待售房源类型的影响。”
他说，如果小户型房源的交易量比前一年多，那么这可能会拉低一个地区的中位数价格，但并不一定意味着个人房价的贬值。
澳大利亚房地产买家代理协会（Real Estate Buyers Agents Association
of Australia）的主席Melinda Jenison也对这一观点表示赞同。不过，她指出，买家应该警惕其他危险信号。
Jenison表示：“买家需要关注开放日的参观人数，如果只有你一个人在那里，这表明你可能有能力与屋主谈判。另外，如果竞争较小，你还要明白背后的原因，这样就能把风险降到最低。”
此外，将一个地区目前待售房源的数量与过去标准进行对比，也可以提供重要的额外细节，并让人们了解房价的下跌是否可能只是一种短期趋势。
除了上述地区外，度假胜地的房价也在大幅下跌，新南威尔士州地区的Narooma，这里的房价下跌了19万澳元（-19.4%）至79万澳元，维多利亚州沿海地区的Barwon Heads，其房价下跌了32.3万澳元（-18.6%）至141.5万澳元。
Jenison表示，考虑到高利率给度假屋房主带来了压力，这些地区的房价下跌并不令人惊讶。
她说：“在新冠疫情期间，我们在一些生活方式场所有巨大的需求，这推高了度假屋的价格。如今，情况正好相反，我们看到人们又回到了首府市场。”
报告称，经济适用房市场的房价也有所下降，墨尔本的Sunshine在过去一年中下跌了16.1万澳元（-25.3%）至47.5万澳元，西澳的Port Headland也下跌了约11.8万澳元，降至42.6万澳元。
Jenison指出，在某些地区，借贷能力下降和家庭预算缩减可能是一个特别因素。
她说：“市场的大部分地区都受到生活成本压力的影响，但有些地区受到的影响更大。”
在某些地区，未翻新的旧房源普遍存在，这也可以解释价格下跌的原因，因为在2024年，由于完成建筑工程的成本高昂，买家一直对这些房子敬若远之。
Jenison表示：“这在很大程度上可能与当地情况有关，比如有更多的房屋待售，这可能会给价格带来压力。”
“我们已经看到墨尔本和悉尼的更多地区出现了供应增多的现象，这将减缓市场。如果买家有更多的选择，他们就会勇往直前，找到更有积极性的卖家。”
然而，Moore补充说，在很多情况下，2024年房价大幅下跌的地区，在早些年都经历了价格的大幅上涨，因此屋主现在出售仍然可以获益。
虽然我们经历了一个低迷的春季市场，但随着明年降息预期的增强，房价有望加速触底反弹。
央行释放信号，2月降息预期增强
昨天，澳大利亚央行发布了2024年最后一次货币政策声明，并将官方现金利率维持在4.35%的高位不变。
澳大利亚央行行长Michele Bullock透露，央行董事会在12月的会议上并未“明确”考虑降息或加息。该委员会表示，基础通胀率仍“过高”，为3.5%，并指出，预计到2026年才会回到2.5%的中点水平。
有趣的是，澳大利亚央行在其声明中放弃了鹰派立场，明显放弃了“不排除任何可能性”的一贯说法，并警告需要“对通胀上行风险保持警惕”。
Bullock表示，这是一个“有意”的举动，并删除了前几个月暗示加息大门仍然敞开的信息。
她说：“董事会希望传达这样一个信息，即他们已经注意到一些数据有些疲软。”
“我们并不是说我们已经赢得了对抗通胀的战斗，但我们的意思是，我们对事情正在像我们预测的那样发展有了更多的信心。”
雅虎财经（Yahoo Finance）撰稿人、经济学家Stephen Koukoulas表示，澳大利亚央行有可能在2月份将现金利率大幅下调0.5个百分点。
他说：“降息25个基点是有可能的，但随着经济触底，2月份降息50个基点也存在可能性。”
Bullock表示，她无法确认董事会是否会在2月份降息。
她说：“我们将关注数据，并以数据为导向。”
澳大利亚的年度总体通胀率为2.1%，为2021年7月以来的最低水平。
然而，剔除燃油价格和能源补贴等波动项目的基础通胀率为3.5%，仍高于央行的目标。
除疫情外，澳大利亚经济正以数十年来最慢的速度增长，而10月份的失业率稳定在4.1%。
澳大利亚人将不得不在整个节日期间承担限制性货币政策的负担，下一次降息的机会将在2月份。如果澳大利亚人勒紧钱包，消费者信心继续下降，那么企业将面临另一场生活成本的打击。
雅虎财经（Yahoo Finance）对7000多名读者进行的一项调查发现，20%的人担心，如果2024年的降息没有实现，他们将不得不卖掉自己的房子。
要知道，在澳大利亚央行宣布维持现金利率不变后，各州的平均贷款成本还将在未来两个月上升。
Bullock表示，生活成本压力仍然是“所有澳大利亚人的负担”。她警告澳大利亚人，几年前他们曾经支付的价格现在已经成为过去式。
她说：“物价不会再回到高通胀之前的水平，澳大利亚已经有30多年没有出现持续的高通胀了。”
澳大利亚央行何时降息？
各大银行一直在慢慢推迟对澳大利亚央行首次降息时间的预测。四大银行中有三家现在认为央行将在5月份下调现金利率。
以下是他们目前的预测：
CBA：2月第一次降息，总共降息四次
西太平洋银行：5月第一次降息，总共四次降息
NAB: 5月第一次降息，总共五次降息
澳新银行：5月首次降息，总共两次降息
CBA澳大利亚经济主管Gareth
Aird表示：“我们的基本预测仍然是，澳大利亚央行将在2025年2月开始一个宽松周期。”
“我们预计2025年将降息100个基点，这将使现金利率达到3.35%。”
澳新银行（ANZ）澳大利亚经济主管Adam
Boyton表示，央行的声明已演变为“为2025年初的降息敞开大门”。
他表示：“我们自己的观点仍然是，5月比2月更有可能首次降息，尽管最终时间将取决于未来几个月的数据。”
在接受Finder现金利率调查的专家中，有一半预计首次降息将在2025年5月。另有24%的人预计在此之后还会降息。
其他人则更为悲观，其中包括新南威尔士大学商学院（UNSW Business
School）的经济学教授Richard Holden。
他告诉雅虎财经，他预计房主至少在2026年之前不会得到任何缓解，并警告称降息将使通胀“恶化”。
2025年降息，市场或加速回暖
房地产专家表示，如果澳大利亚央行在2025年2月份首次降息，那么房地产市场的低迷周期可能会被缩短。
AMP的首席经济学家Shane Oliver表示，尽管昨天澳大利亚央行像普遍预期的那样将现金利率维持在4.35%不变，但它为更早降息打开了大门。
他说：“澳大利亚央行似乎放弃了再次加息的想法，对通胀正回落至目标水平越来越有信心，因此我认为，目前的争论将是降息是在2月还是5月，但它确实为2月降息打开了一些大门。”
“如果我们真的在2月份降息，我认为现在的几率是五五开，那么它可能会让市场疲软期提前触底，并为价格提供底部。”
ANZ银行的经济学家Madeline Dunk表示，澳大利亚央行可能会在5月前降息，但2月也有可能降息。
她说：“ANZ银行的观点是，澳大利亚央行将从5月开始两次降息，但不能完全排除2月降息的可能性，特别是如果就业数据意外下滑的话。”
“对于家庭来说，如果我们确实看到澳大利亚央行将现金利率维持到5月，这可能会转化为房地产市场的小幅疲软。我们已经看到这种降温现象在全国范围内发生。”
CoreLogic的数据显示，过去四周，悉尼房地产市场（澳大利亚的风向标市场）的下滑步伐加快，随着房源积压和买家需求枯竭，房价下跌了0.4%。
墨尔本的房价下跌速度也在加快，下降了0.5%，而同期，中等规模首府城市的房价涨幅大幅放缓。
CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示：“我认为，无论利率需要多长时间才能回落，未来六个月市场都将保持低迷，我认为部分原因可归咎于住房可负担能力和偿贷成本。”
“我认为，在宏观层面上，最好的前景是房价在明年上半年持平或小幅下跌，中等规模的首府市场将失去增长动力，但仍将实现某种程度的正增长。”
过去四周，珀斯的房价仅上涨了0.8%，而阿德莱德和布里斯班的房价上涨了0.6%。
相比之下，珀斯的房价在4月至8月期间每月上涨2%，而阿德莱德和布里斯班的房价在同一时期每月上涨超过1%。
悉尼的房价从10月份开始下跌，并继续失去上涨动力。
Lawless表示：“情况看起来确实进一步走弱，尽管我们没有每天跟踪全国指数，但目前看来，全国指数即使不是持平，也可能略有下降。”
汇丰（HSBC）首席经济学家Paul Bloxham也认为，澳大利亚央行似乎对通胀正在缓解越来越有信心，但仍预计央行将于明年5月开始降息。
他说：“你可以看到，他们的货币政策声明已更有信心，认为通胀正朝着需要的水平前进，因此这将支持‘澳大利亚央行下一步的行动将是降息’的观点。”
后花园有话说：虽然本周央行将现金利率维持在13年高位不变，令借款人感到沮丧，但值得注意的是，央行在其声明中已经放弃了鹰派立场，并暗示降息可能会在明年早些时候发生，不过一切还是要以经济数据为准。对于借款人来说，宽松还需要等一等，而房价也将在明年某个时候找到底部，并随着货币宽松周期的开启而逐渐回暖。
（责编：Gloria）
