2024年澳洲房市回顾：在降息等待中迎接市场变动！2025年能否走出阴霾？
后花园2024年12月10日援引corelogic网站报道：
2024年初，澳大利亚房地产市场迎来了强劲的住房需求。经过2023年的短暂且急剧的房价下跌，以及市场普遍预期2024年将出现现金利率的下降，第一季度的房价增长表现出强劲势头，月度房价涨幅平均达到0.8%，销售数量也大大高于平均水平。
销量和房价持续攀升
根据CoreLogic的数据，截至目前，全国住房销售总量约为39.4万套，比2023年同期增长了10.4%，比过去五年平均水平增长了9.3%。其中，西澳州的房地产市场表现最为突出，引领着资本增长趋势。在珀斯，2024年到10月的住宅销量同比增长了26.8%，而西澳州区域市场的增长则更为显著，达到了34.7%。在全国范围内，房价也同比上涨了5.2%，澳大利亚住房总值突破了11万亿澳元。
买家面临挑战
然而，随着2024年接近尾声，澳大利亚房地产市场的需求有所放缓，多个因素影响了市场上的买家数量。尽管通胀逐步下降，但生活成本压力依然存在，家庭储蓄率从十年来的平均值7.5%降至2024年6月季度的0.6%。尽管家庭储蓄减少部分归因于房价高企，但截至9月的非可自由支配商品和服务价格的上涨，也使得首次购房者更难攒够首付或交易费用。根据ANZ与CoreLogic的最新报告，住房负担能力在2024年9月继续恶化，报告显示，住宅中位价已达到家庭中位收入的8倍，较去年同期的7.6倍有所上升，并与2022年初的历史高点持平。
此外，较高的现金利率水平可能也在抑制新的住房需求。虽然2024年整体住房信贷增长表现出一定的韧性，澳大利亚统计局的贷款数据表明，9月新增住房信贷略有放缓，澳洲央行最近也指出住房信贷占可支配收入的比重有所下降。在加息周期中，部分潜在买家可能通过增加首付来部分抵消较高的利息成本，并选择低价值住房市场以降低住房债务。然而，随着现金利率维持在4.35%，富裕的高首付买家群体可能会逐渐减少，而低价值市场的吸引力也可能会因需求推高原本可负担的市场价格而减弱。对于现金利率的首次下调预期也随着时间的推移而不断推迟，银行经济学家的普遍预期是，首次降息将在2025年中期。
供应增加，需求放缓
截至10月的三个月内，CoreLogic观察到全国新增“待售”房源约13.8万套，创下自2018年以来的最高水平。尽管很难准确解释2024年房东活动增加的原因，但这或许部分反映了疫情期间相对低迷的房东活动后的反弹，也可能是由于加息和家庭资产负担加重，部分业主需要卖房。
在需求疲软与供应增加的双重压力下，澳大利亚房地产市场整体上似乎更倾向于买方市场。截止到11月17日的四周内，首府城市的成交清盘率平均为57.9%，较年初的64.1%有所下降。房产的销售周期也有所延长，全国的中位数销售时间从去年同期的27天增加到33天。根据近期的月度增长趋势，预计年末时五大首府城市（墨尔本、悉尼、霍巴特、达尔文和堪培拉）的房价将出现下滑。
即便是在房价仍然强劲上涨的城市，也有放缓的迹象。布里斯班的房价在截至10月的三个月内上涨了2.4%，低于2023年同期的4.4%。珀斯的房价三个月增长率为4.1%，较2024年第二季度的6.3%有所回落。
2025年房地产市场会更好吗？
尽管2025年初可能会延续2024年末出现的买家需求放缓的趋势，但多项指标也显示家庭财务状况有所改善，这可能会推动更多的住房交易，并促进市场复苏。
工资增长虽然放缓，但仍高于疫情前十年的平均水平，2024年9月的年增长率为3.5%。由于第三阶段税收减免，实际家庭收入有所提升，预计随着通胀继续缓解，2025年这一趋势还将进一步加强。西太平洋银行与墨尔本大学的报告显示，消费者信心指数上升，近期人们对于是否是购房好时机的看法也有所改善。根据消费者信心报告中的“购房时机”分类指数，2024年11月该指数增长了11.3%，特别是在住房负担能力有所改善的维多利亚州，购房信心更为强烈。
尽管整体市场在2025年有望回暖，但不同地区的房地产市场表现仍将大不相同。例如，墨尔本和霍巴特可能会因负担能力的提升而出现轻微的房价上涨，而珀斯和阿德莱德等地区由于需求冲击而导致的强劲价格增长可能会逐渐放缓。
现金利率的变化仍将是影响2025年房地产需求的一个关键因素。然而，大多数经济学家的预期是利率将采取“浅降”路径，到2025年底，四大银行预计现金利率将在3.1%至3.6%之间。澳洲央行目前的基准假设是，首次降息将出现在2025年中期，西太平洋银行和墨尔本银行也持类似看法，而澳新银行和联邦银行则预计首次降息将在2025年2月发生。尽管任何利率下调都可能刺激住房需求，但金融监管委员会将在2025年密切关注信贷增长的情况。
随着现金利率的逐步调整与市场需求的变化，澳大利亚房地产市场的未来仍充满不确定性。2025年将是市场能否恢复增长的重要节点。
（责编：Debbie）
