今天！一大波房主迎来利好！直接关系你的钱包！悉尼华人区房价或将暴跌，理由让人错愕……

后花园2025年3月4日报道：自央行上月降息以后，澳大利亚房市已经发生了深刻变化，不仅各地房价出现小幅回升，拍卖清盘率也在直线上涨，显示出市场情绪的大幅转向。

本周，又有一系列商业银行将下调房贷利率，预计这将进一步推动市场情绪的改善。

今天起生效，一大波房主迎来贷款缓解

自澳洲央行2月降息以来，许多商业银行都已陆续跟进。然而，并不是所有的贷款机构都在同一时间采取行动，因为他们必须权衡何时是调整可变利率的最佳时机。

今天起，又有一些银行将向澳大利亚房主发放抵押贷款减免。

上周，四大银行中的三家下调了房贷利率，今天起，西太平洋银行（Westpac）和其他规模较小的银行也将降息。雅虎财经撰稿人Graham Cooke解释说，推迟降息可能会给银行带来一些巨大的财务收益。

他说：“如果1.5万亿澳元的抵押贷款推迟降息28个基点，那就相当于每天增加逾1,000万澳元的收入。”

“即使是推迟短短几天，也能带来数百万澳元的额外利息。”

哪些银行将在今天起降低抵押贷款利率？

以下是将从今天开始降息的银行名单，以及他们的最低可变利率是多少：

Westpac银行：6.19%

Australian Military Bank：6.18%

Bank Australia：5.13%

墨尔本银行（Bank of Melbourne）： 6.04%

BankSA: 6.04%

BankVic: 5.74%

Beyond Bank: 5.89%

Firstmac: 5.89%

Great Southern Bank：5.89%

Heritage Bank：5.74%

Homestar: 5.74%

IMB: 5.79%

ING：5.89%

Loans.com.au: 5.74%

MyState Bank: 5.79%

People's Choice：5.64%

St.George：6.04%

RACQ: 5.64%

The Mutual：5.64%

本周一，Hume Bank将其可变利率下调至5.74%，而Southern Cross也将利率下调至6.23%。

在接下来的几天里，其他几家贷款机构也将陆续调整他们的利率。

当前应该接受降息还是保持利率不变？

这将取决于你的个人情况和你的抵押贷款是如何影响你的财务状况。

据REA Group称，澳大利亚央行降息25个基点将为房主每月节省40至190澳元，具体取决于你住在哪里以及你拥有什么类型的房产。

一项针对逾7600名雅虎财经读者的调查发现，52%的人将收入的40%或更多用于偿还贷款。

对于这些人来说，减少还款可以缓解钱包的压力，并提供一点喘息的空间。

然而，借款人需要主动要求贷方改变还款方式，否者许多银行仍然会默认现在的还款方式。

对于那些没有陷入财务危机的人来说，从长远来看，保持当前的还款可以在长期帮你节省更多的钱。

Canstar的数据洞察总监SallyTindall表示：“在抵押贷款的完整周期中，额外还款所节省的资金很容易达到数万澳元。”

“在某些情况下，借款人可以节省超过10万澳元，尤其是在一笔数额可观的贷款上。”

今年还会有更多的降息吗？

澳大利亚央行行长Michele Bullock在2月份的货币政策会议后表示，借款人不应该在2025年预期一系列的降息。

她对记者表示：“在决定现金利率的走势之前，委员会需要更多证据表明通胀正在持续下降。”

Bullock认为，市场正在过度预测今年还会有三次降息。

她说：“我们已经放松了一些限制措施……我们正在等待更多的证据表明，我们正在让通胀持续回到目标区间，然后我们才愿意再次采取行动。”

金融专家Ben Nash告诉雅虎财经，央行行长的表态可能会让几个月来在通胀方面的努力付之一篑。

“通胀在很大程度上是由通胀预期所推动的，”他表示，“如果人们预期通胀会很高，那么价格最终会上涨得更多。”

“央行正试图说服人们不要过度期待降息，这会让大家以为现金利率将在更长的时间内保持在较高水平，那么这时候，他们的消费行为就会改变。”

尽管如此，四大银行一直坚定地认为，在这次降息周期中，官方现金利率可能还会有几次下调：

CBA银行：再降息3次，将现金利率从4.10%降至3.35%

Westpac银行：再降息3次，至3.35%

NAB银行：再降息4次，至3.10%

ANZ银行：再降息1次，至3.85%

专家预测：降息后，澳洲房价将在年末加速回升

最近，有专家指出，由于降息刺激了对更昂贵地区住房的需求，悉尼房地产市场将在未来几个月达到历史新高。

在澳大利亚最昂贵的首府城市，目前悉尼的房价比2024年9月达到的峰值低1.6%。

去年，北部海滩、东区以及Sutherland Shire的房价都经历了最大幅度的下跌，而悉尼西南部的房价却继续保持两位数的增长。

CoreLogic的研究总监TimLawless预计，高端城区将在2025年引领房价上涨，悉尼2月份的房价中位数上涨了0.3%，达到146.4万澳元——这是悉尼房价自去年9月以来首次出现月度上涨。

Lawless表示，对较低利率的预期在2月份得到了巩固，现在正转化为买家情绪的改善。

澳大利亚表现最好的房地产市场——珀斯和阿德莱德——在经历了过去一年两位数的增长后，其月度涨幅最小。

据悉，自澳大利亚央行执行了2020年11月以来的首次降息后，墨尔本和霍巴特这两个过去三年来表现最差的市场出现了最大的月度涨幅。

自生活成本危机爆发以来，霍巴特一直是澳大利亚表现最差的首府城市市场，当地房价比央行13次加息前的峰值要低11.9%（上一次峰值在2022年3月）。

然而，上个月，霍巴特的房价上涨了0.6%，至699,533澳元。

墨尔本是另一个表现不佳的市场，当地房价比2022年3月的峰值低6.4%。

然而，这座维多利亚州首府城市的房价在2月份上涨了0.4%，至916,763澳元。

Lawless表示，墨尔本和悉尼的高端市场可能会在2025年出现最大的房价涨幅，联邦银行（Commonwealth Bank）和西太平洋银行（Westpac）都预计，到圣诞节前还会有三次降息。

他说，悉尼和墨尔本房价的回升是由高端市场推动的。

澳大利亚一些表现最好的市场，虽然已处于顶峰，但每月的房价涨幅却在放缓。

布里斯班的房价中位数保持不变，此前同比增长8.6%，并创下了977,381澳元的新高。

珀斯的房价仅上涨了0.2%，至84.04万澳元，但此前该地区房价的年涨幅为13.9%，居全国之首。

阿德莱德的房价上涨了0.3%，达到873,029澳元，此前的年涨幅为11.5%。

首府城市的综合房价上涨了0.3%，这是自去年10月以来首次出现月度增长。

Lawless表示，随着净移民数量从逾40万的高位放缓，较低的现金利率可能会提振住房需求。

然而，移民减少可能会导致租房需求进一步放缓，并在中期内降低购房需求。

在过去的一年里，远郊地区的房价涨幅最大。

珀斯东北部的Swan房价上涨了20%，达到759,869澳元。

阿德莱德北部的 Playford房价上涨了15.9%，使房价中位数达到了608,962澳元。

布里斯班南部的Loganlea房价上涨了14.2%，达到816,658澳元，而悉尼西南部的Fairfield房价上涨了12.4%，达到117.1万澳元。

上个月，澳大利亚央行将现金利率下调了25个基点，至4.1%。与此同时，澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank）和西太平洋银行（Westpac）均预测，央行还将降息三次，使现金利率回到3.35%。

AMP的首席经济学家ShaneOliver预计，2025年下半年房价将以更快的速度攀升。

他说，如果失业率不会上升得太多，那么随着利率进一步下降和住房短缺的继续，房价可能会进一步上涨。

他说，随着更多降息的到来，这种上升势头在下半年可能会更加明显。

Oliver表示：“较低的利率将减轻现有房主的压力，他们可能一直在为抵押贷款而苦苦挣扎，这将减少不良房源的比例，同时增加借款人可以从银行贷款的金额，并支持需求上升。”

降息后各个首府城市的房价变化

悉尼：上涨0.3%，至1,464,132澳元

墨尔本：上涨0.4%，至916,763澳元

布里斯班：持平于977,381澳元

阿德莱德：上涨0.3%，至873,029澳元

珀斯：上涨0.2%，至84万澳元

霍巴特：上涨0.6%至699,533澳元

达尔文：持平于588,737澳元

堪培拉：持平于963,146澳元

数据来源：CoreLogic 2025年2月的房价中位数数据

对于打算在今年入市的人来说，年底前可能是最佳的购房窗口期。但买房是人生中的一个重大决定，除了借贷能力和贷款成本以外，还要考虑长远的投资和生活效益，其中就包括了地段，还有华人家长最关注的学区。

最近，有悉尼屋主哭诉称，他们在买房路上吃了大亏，起因正是学区规划规则的变化。

悉尼学区房学区规划变动，房价恐将直线下滑

最近，悉尼屋主Debbie Levine告诉媒体，去年她和丈夫在华人区Killara买了一套房，当时他们“透支”了预算——这对夫妇在当时进行了双重投资：一是投资一处位于名校学区的房产，二是投资孩子的未来教育。

然而，令人错愕的是，备受追捧的Killara High School正面临学区重新规划，其中就包括Levine夫妇所在的街道。

从明年开始，Killara和Lindfield的部分区域将被划入Lindfield Learning Village的学区，该校是一所支持非传统自主学习的K-12学校。

学区重新划分

Killara High School的边界在2025年到2026年间发生了变化，这意味着许多学生现在将被划分到Lindfield Learning Village的学区。

幸运的是，Levine的大女儿已经在KillaraHigh School就读，因此不会受到学区变化的影响。但她所购物业的价值却面临下跌的风险。

她说：“人们不会买我们地区的房子，因为这里最大的亮点是Killara HighSchool。你花钱买房，是因为知道这里有好学区，你的孩子可以去那里上学。但学区变化以后，我们所在地区的房价将会贬值，这也导致我们为买房支付了过高的价格。”

据悉，当前Killara一套4卧住宅的中位价为330万澳元。

来自上北岸Ray White的房地产经纪人Jessica Cao表示，买家对Lindfield Learning Village的看法“非常复杂”。

Cao表示，重新规划可能会降低房地产价格，因为买家将Killara High School视为该地区“最大的吸引力”。她说，买家担心LindfieldLearning Village的教育质量不好，而且它采用了一种“另类的教育概念”。

据悉，Lindfield Learning Village学校的学生可以直呼老师的名字，而且是按照个人学习阶段而非年龄段进行学习，并且没有上课铃、时间表和校服。去年，该校的整个领导团队出乎意料地离职，其中包括校长。

虽然这两所学校在HSC成绩上的排名非常接近——Killara High School在新南威尔士州的综合学校中排名第七，而LindfieldLearning Village排名第十——后者只有一个毕业班，而Killara High School却长期保持着最高成绩的优势。在2024年的NAPLAN测试中，LindfieldLearning Village的七年级学生在每个类别中的表现都不如有相似背景的学生，但在九年级则表现相当。

去年，Lindfield Learning Village的入学率为62%，而Killara High School和Chatswood High School的入学率则分别为102%和108%。

据悉，此次重新划分学区是因为Asquith Girls High和Asquith Boys High被分别转为了两个独立的男女混合校区，并设定了不同学区所产生的影响，这一决定在当时并不受欢迎。

通过School Finder网站，教育部表示，重新规划学区是通过“协商过程”确定的，其中考虑到了公共交通、学校规模以及学生人数。然而，Levian和当地议员Matt Cross均表示不知道有任何的社区咨询。

在接到“几位选民”的投诉后，Cross于周一致信教育和早教部长Prue Car，呼吁在Killara High School、Chatswood High School和Lindfield LearningVillage设立联合招生区。

后花园有话说：本周，又有商业银行跟进降息，对于房主来说，无疑是一个重大的财务缓解。如今市场情绪的转变已导致房价回涨，专家预测，随着央行在年内多次降息，房价上涨的速度可能会在年末加快，但高端市场将引领最大的涨幅。

（责编：Gloria）