要加税了？刚刚，澳洲政府最新确认，这类人哭晕！悉尼换房成本出炉，真实数据很“炸裂”……

后花园2025年5月8日报道：在刚刚过去的周六大选中，澳大利亚总理Anthony Albanese领导的工党获得了重大胜利，与绿党联合控制了参议院多数席位。借此东风，政府表示将坚定推进备受争议的养老金加税政策——即，对养老金账户余额超过300万澳元的部分征收更高的税率，其中甚至包括未实现的收益。

向富人开刀？澳洲政府确认推进加税政策

据悉，养老金加税政策原计划于7月1日起实施，在该政策下，超过300万澳元部分的投资收益（包括未变现资产如股票和房产的账面增长）将被征税，打击人群主要为富人。

不过，这项政策也面临来自自由党的强力阻击。刚刚在大选中重新赢得Goldstein选区席位的自由党议员Tim Wilson誓言将重拾此前成功阻击工党“股息退税改革”的战术，全力反对养老金加税政策。他公开表示：“这是对税收制度的一种暴力行为。我会马上开始筹划反击行动。”

目前，Albanese仍需等待大选正式结果公布，并暂不打算在8月前召回议会。因此，即使加税法案在参议院获得通过，也将具有追溯性。

由于现任参议院不支持该政策，即便政府现在试图推进，也无从下手。

Albanese此前明确表示，取消160亿澳元的大学生债务将是议会复会后的优先立法事项。但政府内部高层也透露，虽然目前尚未决定下一步的具体行动，但养老金加税政策仍然在计划之中——工党不仅在预算案中保留了这一政策，也在本次大选中作为主张向选民明确提出。

根据预算估算，该税收在实施第一年的收入将达23亿澳元，未来还会持续增长。

Albanese“反水”承诺？

值得一提的是，这项加税政策最早是在工党上台初期提出的，然而它也违反了Albanese在2022年选前做出的“不动养老金税收优惠”的承诺。

此前，由于独立议员David Pocock、Tammy Tyrrell和Jacqui Lambie坚决反对对未实现收益征税，同时财政部长Jim Chalmers拒绝对300万澳元门槛进行指数调整，该法案一直在参议院受阻。

但从7月1日起，新一届参议院开始履职，工党在议席上有所增加，加上绿党的11票，二者将共拥有39票，正好构成多数。因此，Pocock、Tyrrell以及如果当选成功的Lambie的立场将不再重要。

虽然绿党主张将加税门槛从300万澳元降至200万澳元，但由于其在众议院中失去了包括党魁Adam Bandt在内的四个席位，影响力大减，预计最终会让步。

Albanese在接受《澳洲金融评论》采访时明确表示，不会接受绿党的要求，并指出政府不会在连任后进一步调整养老金优惠政策。“这个政策只影响极少数人，”他说，“当有人试图将其扩大适用范围时，我们果断否决了。”

据悉，这项法案是工党上一任期内少数几个真正能带来收入的税改措施之一。

除了税改政策外，在今年的大选中，住房危机也是首要议题之一，面对高企的房价和房贷利率，很多澳人都抱怨想“上车”太难。不仅仅是买房，如今就连换房都变得举步维艰。

澳洲房产换手成本激增，悉尼高到离谱

最新研究显示，由于包括印花税、中介费、房源推广费、律师费等在内的房产交易成本创下新高，这让许多原本计划换房的澳人选择“原地不动”。

换房成本高得离谱，悉尼高达12万澳元

根据投行Jarden的数据：

悉尼：升级换房的平均交易成本约为12万澳元；

墨尔本：成本略有缓和，但仍高达8万澳元；

布里斯班：增长迅猛，目前也需约6万澳元。

Jarden的经济学家AnthonyMalouf指出，这些高昂成本正成为人们换房或退休缩小住房规模的“重大阻碍”。

“这么做划不来。他们宁愿把这几万甚至十几万澳元留在自己口袋里。”

研究中提到的“升级换房成本”包括出售现有住房+购买类似价值新房的所有费用，但Malouf补充说，实际开销可能会更高——毕竟很多人换房时，往往会买土地面积更大、房屋面积也更大的新家。

交易成本高=房屋流通变少

据Jarden分析，交易成本占房价的比重在澳洲前三大城市已达到7%-9%之间，其中印花税是最大宗支出。

该机构指出，印花税被认为是导致悉尼房屋交易活跃度持续下滑的主因之一。墨尔本也出现类似趋势，虽然程度稍弱；而在布里斯班，随着交易成本上升，市场活跃度也明显下降。

“交易成本——尤其是印花税，正成为住房交易数量减少的重要障碍。”

印花税：买房最大“拦路虎”

住房可负担性和供应，是最近大选的核心议题之一。工党胜选后推出了5%首付计划的扩容方案，希望帮助更多的人进入市场。

但专家指出，一次性支付印花税仍是最大障碍，这对于那些希望置换大户型房源的家庭、或打算退休缩小居住面积的老人来说尤为沉重。

澳洲住房与城市研究所（AHURI）负责人Michael Fotheringham直言：“印花税作为一笔一次性大额支出，是住房交易的大敌。它让人们很难买也很难卖，限制了迁移。”

比如，一些想搬去其他地区工作或接受教育的人，因为无法承担交易成本，只能被迫留在原地；又如老年家庭子女搬出后，仍住在空荡的大房子里，不愿也难以承担换房开支。

为什么不用“土地税”替换成“印花税”？

印花税如今已成为各州财政的重要来源，占到：

新州税收的25%

维州税收的22%

尽管外界呼吁用“年度土地税”替代“印花税”，但至今只有首都领地（ACT）真正启动改革。

Fotheringham表示：“如果以每年缴纳土地税的方式取代一次性印花税，将更平衡合理。”

Grattan Institute的住房事务负责人Brendan Coates也表示，如果用全面土地税取代印花税，预计可释放出相当于30万套住房的市场活跃度。

“这样房源会流通得更顺畅，老人愿意缩房，年轻人也更敢买。”

州政府会改革吗？短期内可能性不大

尽管Jarden认为，改革印花税会极大提升住房可负担性，但现实是——“印花税收入占比太高了，各州财政太依赖于这项税收，因此短期内改动几无可能。”

再来看一组房市数据，今天，房地产数据公司corelogic发布了5月的房价报告，结果显示，过去一年，由于房价高企，更多的人将目光投向了低端市场，这也间接推高了这些地方的房价。

5月房市数据：澳洲区域市场领跑房价涨幅

最新数据显示，在截止今年5月的一年中，澳大利亚城市边缘区的房价涨幅，已全面超越内城区，成为了全国最强劲的房产增值区域。

房地产数据机构Cotality发布的“月度趋势图”显示，当前领跑全国房价增长的，是市场价格位于“下四分位数”的区域板块。这反映出，在贷款能力受限、房价普遍高企的当下，更多购房者正将目光转向更实惠的边缘区域住房。

Cotality的研究总监TimLawless指出，尽管整体经济面临压力，但在大城市边缘，房价尚处于“勉强能负担”的范围内，因此吸引了大量买家。

“在贷款能力收紧、房贷利率升高的环境下，家庭正在做出务实选择。对性价比的追求，正在驱动边缘区成为价格增长最快的地区。”

主要城市市场概况一览

悉尼

悉尼年度房价涨幅排名前20的区域，全部距离CBD 20公里以上，集中在Fairfield、Liverpool和Blacktown等地方政府辖区。

数据还显示，距离CBD 20公里以上的区域中有81%录得房价上涨，而5公里以内的核心城区，涨幅占比仅为26%。

墨尔本

墨尔本也呈现类似趋势，虽然整体市场较为疲软，但距离CBD 20公里以上的区域中，有38%实现了房价增长，其中以Hume、Frankston、Casey区域表现最佳。

相比之下，5公里内城区只有4%的地区实现了房价上涨。

布里斯班

中型城市布里斯班表现更为广泛，过去12个月，全市仅2%的区域房价出现下跌。

布里斯班整体房价上涨虽然分布均衡，但价格较低的下四分位数市场上涨达14%，而高价区仅上涨4.8%。

房价涨幅排名前20名的区域中，有17个位于CBD 20公里外，其中11个位于Ipswich辖区。

阿德莱德

阿德莱德全市房价平均上涨9.8%，所有区域无一例外全部上涨。

增长最猛的仍是下四分位数市场，年涨幅达15.2%，而高价市场仅为7.3%。

房价涨幅排名前20的区域中，有16个在CBD 20公里以上，以北部地区为主。其中Playford辖区占7个，Gawler占5个。

珀斯

珀斯的低价房市年涨幅高达15.4%，为高价房市场（7.7%）的两倍。

房价涨幅排名前20名的区域中，有15个距离CBD超15公里，且仅1个位于10公里内。

Swan（7个）和Mundaring（4个）辖区包揽了最多的房价上涨区域。

结构性转变：中等收入已难买中等价位房源

Tim Lawless指出，这一趋势说明了澳洲楼市正在发生根本性转变，他说：“以往中等收入家庭加上20%的首付，是可以买到一套中等价位住房的。但现在，他们必须投入超过一半的毛收入，买房已变得非常吃力。”

这导致更多的买家被迫往城市边缘迁移，选择那些仍具有“可负担性”的房产，而这也成为目前房价上涨的主要动力。

“这种向城市外缘倾斜的趋势，将对未来基础设施、交通系统和城市规划带来重大影响。”

2025年5月房地产市场数据亮点

来自CoreLogic的最新“住房图表包”还透露了以下关键数据：

全国住宅总值已达到11.3万亿澳元（截至3月）；

全国房价季度上涨0.7%：其中首府城市上涨0.5%，区域市场上涨1.4%；

3月全国房产成交量为42,553套，过去12个月累计达528,212套；

尽管房屋成交量比2024年12月高峰略低2.1%，但同比上涨4.6%，较近五年均值高出4.1%；

全国房源平均挂牌周期延长：从一年前的30天增长至当前的40天；

议价空间缩小：2025年第一季度，卖家提供的折扣率为-3.5%。

租金年涨幅降至3.8%，为四年来最低涨幅，与新冠前十年平均涨幅（2.0%）相比，仅高出1.8个百分点。

后花园有话说：面对利率高企、贷款能力缩水，澳洲买家正悄然改变策略：不再盯着市中心，而是转战城市边缘。虽然这些区域通勤不便、配套待提升，但它们的价格亲民性和上涨潜力，正吸引着越来越多的置业者，而这一趋势也符合当前的住房危机现状。未来一年，随着房贷利率的回落以及首次置业者利好政策的落地，中低端市场会如何发展，就让我们拭目以待吧。

（责编：Gloria）