央行下周议息！澳大利亚房贷申请量激增！房市会火速回温吗？专家回应来了！

后花园2025年2月13日援引afr网站报道：目前，满怀希望的购房者正准备迎接最早于下周开始的首轮降息，届时，他们将安排更大规模的融资。与此同时，房地产中介则希望澳大利亚央行能在年初市场低迷的情况下，推动房屋交易量激增。

跟踪信贷和借贷数据的分析公司Equifax的数据显示，抵押贷款申请数量（一项前瞻性指标）在2024年的最后三个月增长了2.7%。

然而，贷款机构Yellow Brick Road Home Loans的执行主席Mark Bouris和一些经济学家对降息刺激下楼市大幅反弹的希望持谨慎态度。

这位资深贷款专家对《澳大利亚金融评论报》（Australian Financial
Review）表示：“我不认为会有一个巨大的需求闸门即将打开，当然，利率可能会回升，你的月供可能会减少60澳元，但生活成本也上升得很高。因此，不仅是利率上升，生活成本也在上升，这让购房者的处境变得非常困难。”

“我们没有看到被压抑的需求。我们的业务相当不错，每月约有21亿澳元的贷款，但在降息后，我们没有大量积压的客户资源。”

然而，Equifax的咨询和解决方案总经理Kevin James表示，抵押贷款申请（包括再融资）的上升，表明购房者和房主对经济和自己的财务状况更有信心。

他说：“市场的积极性和信心肯定有所增强，我们预计，如果现金利率像预期的那样下降，今年抵押贷款需求将会上升。”

住在墨尔本的房地产投资者Pascal Butler是对房地产市场感到乐观的人之一。他最近申请了抵押贷款，购买了他的第二套投资房，他希望降息能提振房价。

他和他的伴侣Georgia打算在墨尔本西北部买一套四居室的房子，他们花了大约75万澳元。

他说：“我认为利率下降会带来很多好处，尤其是提振在一段时间以来保持疲软的墨尔本房市。更多的首次置业者将能够进入市场，并将目标锁定在可负担得起的城区，比如我们购买房产的地方。”

“我们能够在相对靠近CBD的地区以合理的价格买到一套好房子，因为竞争较少。但我认为，随着利率下降和更多买家进入，找到这样的房子会变得越来越难。”

然而，金融机构AMP的首席经济学家Shane
Oliver

他说：“总的来说，抵押贷款申请的增长相对较小，因此，确实存在被压抑的需求，但在低利率环境下，这种需求没有通常情况下那么深。”

“尽管利率上升，但住房可负担能力并没有改善，购房者仍然受到较低借贷能力的限制。与以往的降息周期相比，这些障碍可能会抑制买家需求。”

最新的ABS（澳大利亚统计局）贷款数据显示，去年第四季度，贷款总额同比增长7.2%，其中投资者贷款增幅最大，飙升13.2%，尽管该季度有所下降。

Oliver表示，与上一轮降息周期相比，这些数字仍较低，表明需求走弱。

在当前市场中，需求反弹尤为重要，因为待售房源的增长速度超过了买家的消化能力，引发了悉尼、墨尔本和堪培拉的市场低迷，以及其他首府城市的放缓。

根据Oliver的估计，尽管根据人口增长和建筑完工情况，澳大利亚正在努力解决全国约20万套住房的基本短缺问题，但这并不会全部转化为购买需求。

诸如购房援助等政府项目，以及最近宣布的允许银行在评估借贷能力时将HECS债务偿还从房贷服务能力测试中排除的规则变更，可能会帮助一些购房者进入市场，但影响可能有限。

CoreLogic的研究主管Tim
Lawless表示，住房可负担能力差、借贷能力下降和生活成本上升仍将使一些购房者更难进入市场。

他说：“与疫情期间的降息相比，我们现在在市场上看到的最大不同是，让市场上活跃起来的障碍要多得多。”

“主流买家参与市场的难度要大得多，无论是从负担能力还是信贷能力的角度来看都是如此，因为借贷能力已经下降了很多，而且贷款机构在放贷政策上也相当谨慎。”

在过去的一年里，全国的住房可负担能力已经恶化，因为房价基本上没有受到自2022年5月以来13次加息的影响。

澳新银行（ANZ）的数据显示，目前澳洲房价是收入的8倍，处于2022年6月以来的最高水平，高于10年来7倍的平均水平。

自疫情以来，全国房地产价格上涨了38%，令许多有抱负的房主望而却步。

截至去年9月，中等收入家庭负担得起的住房市场只有10%，而收入最高的家庭负担得起的住房市场只有50%。

买家代理机构InvestorKit的研究主管Arjun Paliwal表示，买家需求的任何增长都将是缓慢而渐进的。

他说：“首先，市场信心将有所改善，那些有能力买房的人将开始采取行动，但影响不会是广泛的，所以我们不会突然看到房价上涨。”

“对一些买家来说，他们将不得不等到利率下降到足以让借贷增加的程度，再采取行动。”

房地产投资咨询公司OpenCorp的首席执行官Matt Lewison也认为，降息不会立即引发大规模的购房者回归。

他说：“降息可能会改善借贷能力，但这并不意味着又会有3万人出去买房。”

“通常情况下，一旦价格开始波动，买家就会涌入，但这需要三到六个月的时间，从降息之日算起。因此，需求不会迅速增长，但我们预计，到今年年底，买家的活动将会增加。”

（责编：Gloria）