利率高压不退，2024年澳洲房市表现分化！2025年即将迎来转折？

后花园2024年12月30日援引domain网站报道：

2024年，澳大利亚房地产市场的走势引发了广泛关注。从表面上看，市场似乎并未受到重大冲击，但实际上却进入了下行阶段。持续的高利率和购房成本的压力使得买家热情逐渐减退，尤其是在悉尼和墨尔本这两个主要城市，房价在春季时已经开始下滑，而其他小型首府城市的增长也明显放缓。

CoreLogic澳大利亚研究部负责人Eliza Owen表示，2024年房地产市场呈现出“上下半场”的明显差异。她解释道：“如果仅从表面看，似乎市场依然具有韧性，因为全国房价总体上涨了5.5%。但是，仔细分析增长动力时，我们可以看到市场在年初增长强劲，但随后的表现逐渐疲软。”

房源供应增加，买家选择增多

到春季时，澳大利亚待售房源的数量已达到自2018年以来的最高水平，这为买家提供了更多选择。与此同时，房屋销售的时间延长，拍卖成交率也有所下降。这与年初的乐观情绪形成鲜明对比，当时不少买家期待利率在6月就会有所下调，促使他们更加积极出价。

然而，澳大利亚储备银行（RBA）对降息的预期持续推迟，买家仍需应对高利率、昂贵的房价和生活成本压力，导致市场表现逐渐疲软。Owen指出：“随着利率调整的预期推迟，买家面临的高利率和生活成本压力加重，进而影响了市场表现。”

悉尼与墨尔本房价回落，其他城市相对较强

2024年10月，悉尼房价自2023年初以来首次出现月度下跌，跌幅为0.1%，此前几个月增长已放缓。11月，悉尼房价再次小幅下跌，但同比上涨了3.3%。

墨尔本的房价则一直处于小幅下降的态势，主要受制于持续高企的利率以及维多利亚州政府对二套房征收更高土地税的影响。后者抑制了投资者的购买欲望，并促使一些投资者出售房产。截至11月，墨尔本房价较12个月前下降了2.3%。

与悉尼和墨尔本的表现相反，布里斯班和珀斯等城市则表现相对强劲。2024年，布里斯班房价上涨了12.1%，珀斯则涨幅高达21%。

贷款限制迫使买家转向更实惠的市场

高利率不仅限制了购房者能借到的金额，还使得买家转向市场中的更实惠区域。例如，一些买家开始考虑购买公寓而非独立住宅。

Owen表示，年底时，一些买家有能力讨价还价，但由于借款限制，实际能购房的人拥有比往年更高的首付款。她预计，未来一年利率不会有太大缓解，存够首付仍是一大挑战。

西太平洋银行（Westpac）高级经济学家Matthew Hassan指出，悉尼和墨尔本的房地产市场已趋于平稳，主要由于高房价让许多买家望而却步。同时，人口增长放缓也对市场产生了一定的抑制作用。他表示：“悉尼和墨尔本再次面临负担能力问题，买家在高房价面前举步维艰。”

何时缓解？

Hassan还认为，尽管市场普遍预期澳大利亚储备银行会在2025年放宽利率，但这种预期被推迟到了下半年，这未能为市场提供更多支撑。他预测，2025年上半年，市场将继续低迷，直到降息周期开始为市场带来支撑。

PRD房地产首席经济学家Dr. Diaswati Mardiasmo表示，尽管利率处于高位，但自2023年年中以来的利率稳定为市场提供了一定的可预测性，有助于购房者做出更为理性的规划。她指出：“稳定的利率为购房者提供了更好的计划依据，使得他们能更好地预算支出并安排还款。”

然而，面对买方市场的情形，许多潜在买家选择等待房源供应的变化，而非急于做出购房决策。与此同时，由于价格上涨，需求也开始向公寓等较为实惠的市场转移。Dr. Mardiasmo总结道：“很多人正在等待现金利率的调整。

尽管澳大利亚房地产市场在2024年表现出一定的韧性，但高利率和高成本仍然是限制市场恢复的重要因素。未来的市场走势将取决于利率政策的调整以及购房者的市场信心是否能够恢复。在接下来的几个月里，市场可能仍会面临挑战，但随着利率调整和市场条件的变化，购房者和投资者的心态也可能发生改变。

（责编：Debbie）