接近总理工资了！澳人贷款规模暴涨，平均每人这么多！政府公布新消息，有房贷的人集体叹气……
后花园2024年11月15日报道：本周四，澳大利亚公布了最新的失业率数据。
作为衡量货币政策是否奏效的指标，失业率上升可以被视为经济出现了降温，家庭消费受到了抑制。当然，它还直接关系房贷利率会不会下降。
随着这组关键数据的出炉，本周房地产和金融市场再次出现了震动。
10月失业率企稳，但降息希望渺茫
统计局发布数据显示，国内失业率已连续第三个月稳定在4.1%。数据显示，10月份新增就业岗位约1.59万个，低于经济学家的预期。
10月份失业率稳定在4.1%
然而，早期迹象表明，澳大利亚“异常有弹性”的劳动力市场可能正在降温，这对澳大利亚央行的利率政策影响不大，经济学家表示，“几乎可以肯定”澳大利亚央行将在12月的会议上保持现金利率不变。
澳大利亚统计局公布的经季节性调整的月度劳动力数据显示，澳大利亚10月份增加了9700个全职工作岗位和6200个兼职工作岗位。此前，经济学家预测10月份将新增2.5万个工作岗位。
与此同时，就业市场劳动参与率小幅下降了0.1%，至67.1%，就业不足率也下降至6.2%。
就业不足率降至6.2%，年轻人的失业率降至13.5%
IG分析师Tony Sycamore表示，最新数据显示，尽管澳大利亚“异常有弹性的劳动力市场”显示出“一些温和的冷却迹象”，但这可能不会影响现金利率。
他表示：“尽管这种放缓似乎不太可能在12月之前将失业率推至澳大利亚央行预测的4.3%，但它为央行提供了喘息的空间，使其可以继续关注通胀，并在年底前将利率维持在限制性区间，而且劳动力市场没有出现任何明显恶化的迹象。”
市场目前预计，央行将在平安夜降息的概率为10%，而全面降息很可能是明年中旬的事情。Sycamore表示，最新数据“尚未显示出利率定价有任何明显的变化”。
BDO经济学合伙人Anders Magnusson表示，在今年12月举行的最后一次货币政策会议上，央行“几乎可以保证”会维持现金利率不变。
他表示：“我预计澳大利亚央行将继续采取保持现金利率不变的谨慎做法，直到它确信基本的年度CPI通胀率可持续地处于2%至3%的目标区间。”
“劳动参与率在10月份略有下降，但仍保持在历史高位，尤其是女性和澳大利亚老年人的参与率很高。”
10月是就业增长最慢的月份
澳大利亚统计局劳工统计负责人Bjorn Jarvis表示，尽管就业数据继续增长，但10月份的数据显示，这是近几个月来增长最缓慢的一次。
尽管10月份就业有所增长，但0.1%的增幅是近几个月以来最慢的。这低于前6个月的月平均水平，当时就业平均每月增长0.3%。”
“由于10月份的人口增速超过了就业率和失业率的小幅上升，劳动参与率小幅下降至67.1%，就业与人口之比仍保持在64.4%的历史高位。”
劳动参与率（即在职或正在找工作的人口比例）接近创纪录的67.1%
虽然工党最近才完成了一个政策目标——自2022年执政以来创造了100多万个就业岗位，但财长Jim Chalmers表示，全球经济的不确定性、13年的高利率和生活成本压力导致经济和劳动力市场走软。他也承认家庭“处于压力之下”。
他表示：“尽管我们的劳动力市场迄今仍保持弹性，并帮助我们以强劲的姿态应对这些挑战，但随着上月就业增长更为温和，劳动力市场正在走软。”
“我们的重点是降低生活成本，让更多的人找到工作，帮助澳大利亚人赚更多的钱，并保留更多的收入，我们正在取得良好的进展。”
澳大利亚央行警告称，澳大利亚劳动力市场预计将在未来几个月放缓，这将给工资增长和家庭预算带来下行压力。
央行11月份的展望预测，未来几个月失业率将上升0.1%，随后将从4.1%攀升至4.4%，直至2025年6月。
从2024年12月起，家庭工资增幅也将从3.6%降至3.4%，并将继续低于此前的预期，直至2025年12月。
维州失业率位居全国第一
值得一提的是，这组数据还揭露了区域信息。10月份的数据显示，维多利亚州与北领地保持着4.5%的最高失业率。
这标志着维多利亚州已连续第七个月成为全国失业率最高的州。
维多利亚州影子财政部长Brad Roswell表示，维多利亚州人正在为该州的巨额债务付出代价。
Roswell表示：“过去7个月来，维多利亚州的失业率是澳大利亚所有州中最高的，因为商业环境恶化，税收继续上升，家庭承受着持续的生活成本压力。”
“到2027- 2028年，维多利亚州的债务将达到1878亿澳元，每天的利息偿还将达到2600万澳元，每小时超过100万澳元。”
澳洲大行改口：降息或等到明年5月
在失业率数据出炉后，NAB银行率先发表评论，并修改了降息预期。
NAB更新预测，称央行将把首次降息的时间推迟至2025年5月，这也是首家做出这一预测的主流银行。
与此同时，澳大利亚央行行长Michele Bullock也在昨天警告称，尽管就业市场逐渐放缓，但就业市场仍然过于紧张。
NAB表示，就业情况强于预期，澳洲央行仍担心，如果就业市场停止走软，通胀将面临上行风险。
在10月份失业率连续第三个月稳定在4.1%之后，此前预测2月份降息的NAB银行已经改变了立场。
NAB表示：“通胀数据显示，对国内需求和劳动力成本敏感的组成部分存在一些持续压力。”
“结合近期劳动力市场数据的明显韧性，我们认为澳大利亚央行需要担心劳动力市场的进一步疲软，才能决定最早在2月份降息，但5月份降息的可能性更大。”
艾博年政府一直希望在大选前（预计在2025年5月）降息，以减轻借款人的负担，并平息选民对政府处理生活成本的愤怒。
虽然其他三家主流银行的经济学家都预计澳大利亚央行将在2025年2月实施疫情后的首次降息，但货币市场投资者对2025年上半年降息的可能性越来越怀疑。
对于焦急等待降息的借款人来说，当前的形势又充满了不确定性。本周的一份报告显示，澳人贷款规模出现了大跳涨，平均每人$64万，已经接近总理的年薪。
澳人贷款规模涨至$64万，逼近总理工资
一份最新研究表明，目前澳大利亚人的平均住房贷款规模大致相当于总理的年薪。然而，尽管贷款规模不断飙升，但似乎并没有抑制人们对买房的兴趣。
最新的Money Mortgage Insights报告显示，澳大利亚人的平均住房贷款为642,121澳元，比澳大利亚总理Anthony Albanese的基本工资低约35,000澳元。
报告称，投资者贷款目前平均为654,056澳元，增长了7.7%。
尽管贷款规模飙升，但自住业主贷款数量的年增长率在一个月内从3.4%跃升至5%。
Money.com.au的研究和数据专家Peter Drennan表示：“虽然人们在谈论澳大利亚的住房可负担能力危机，但贷款数量的增加，显示出人们重新燃起了对房地产市场的信心，这可能是受到最近商业银行降息的推动，与此同时，很多人也预测现金利率即将下跌。”
报告称，在自住业主贷款增长方面，西澳大利亚州和维多利亚州走在了前列，年增长率分别以9%和7%。
相比之下，新南威尔士州和昆士兰州的增长较为温和，仅为4%。
研究发现，所有其他州的自住业主贷款数量都出现了下降。
Money.com.au的房屋贷款专家Mansour
Soltani表示：“西澳大利亚一直是2024年的突出市场，但考虑到维多利亚州现在的火爆程度，买家活动发生了重大变化。”
他说：“我对2025年的预测是，随着利率下降，新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州等东部沿海州的买家活动将再次增加。”
“与此同时，市场趋于饱和的西澳大利亚和南澳大利亚可能会开始企稳。”
然而，昆士兰州正在赢得投资者的青睐，取代维多利亚州成为澳大利亚第二大投资者市场。
研究显示，昆士兰州今年获得了23.4%的投资者贷款，比维多利亚州多0.4%。
今年9月，昆士兰州录得4593笔投资者贷款，比维多利亚州多出近700笔，这对该州疲惫不堪的租房者来说是一个积极的迹象。
在全国范围内，投资者贷款数量继续上升，年增长率为19%。
报告还显示，西澳大利亚州的贷款总额以惊人的43%的年增长率领先，其次是昆士兰州和新南威尔士州，分别增长了24%和20%。
Soltani表示：“维多利亚州的房价，尤其是墨尔本的房价，仍然比悉尼的房价更容易承受。悉尼则吸引了更多的自住业主和首次置业者。”
“然而，由于维多利亚州的房产税率是全国最高的，因此，投资者正在纷纷离开维州，转向税收更低、生活方式更有吸引力的州，比如昆士兰州。”
值得注意的是，北领地9月份的贷款数量增加了50%，当月有99笔投资者贷款，高于一年前的66笔。
研究显示，北领地的投资者贷款每年增长14.3%。
Soltani表示：“北领地的房地产市场为投资者提供了一个诱人的机会。虽然当地房价保持稳定或下降，但租金收益率很高，尤其是在达尔文，位居全国第一。”
报告称，首次置业者贷款也增长了8%，所有州都在稳步增长——其中维多利亚州增长了14%，新南威尔士州增长了13%，南澳大利亚州增长了9%，昆士兰州增长了6%，西澳大利亚州增长了4%。
对于预算有限的买家来说，当前还是有很多房价可负担的区域可供选择。
最适合住宅买家的”30个区域“揭秘
据PropTrack数据显示，澳洲主要城市的新上市房源量达到了十年来的最高点，买家迎来前所未有的选择空间，以下是30个黄金区域的购房指南。
全国房源激增，买家迎来利好
PropTrack高级分析师Karen
Dellow表示，从9月到10月，全国新上市房源增长了21%，其中墨尔本以33%的增幅领先，其繁忙的春季市场进一步加速。阿德莱德紧随其后，月增长率为26%，布里斯班和悉尼分别增长了15%和13%。
Dellow表示：“10月成为了购房者的黄金月份，新房源数量达到十年来的最高水平，为买家提供了更多的选择。从整体来看，每个首府城市和地区市场的新房源量都在增加，这有助于缓解竞争，让买家有更多时间做出明智的决定。”
数据显示，与去年同期相比，全国新上市房源增长了14%。
墨尔本
Dellow表示，买家若寻求丰富的选择，应关注墨尔本内城区和西区，这两个区域在10月的新房源数量最多。
“墨尔本东南区，包括Caulfield、Carnegie和Bonbeach等地区，月增长达64%。紧随其后的是墨尔本外东区，覆盖Ferntree Gully、Rowville和Healesville等地区，新房源增长了47%。”
“在墨尔本都市区，新上市独立屋数量增长最为显著，环比增长38%，而单元房增长了26%。在墨尔本内南区，包括Brighton、Hampton和Bentleigh等地区的新上市独立屋数量在短短一个月内翻了一番，而墨尔本内东区见证了56%的增长。”
墨尔本内南区和墨尔本外东区的单元房数量均增长了39%。
悉尼
在悉尼，买家最多的选择集中在北悉尼和Hornsby地区，以及内西南地区。
Dellow称：”在悉尼的Ryde，包括Hunters Hill、Tennyson Point和Cheltenham等地区的独立屋新上市量在一个月内增长了52%，而悉尼北滩则增长了44%。”
“北滩地区，如Manly、Freshwater和Mona Vale的新上市量环比增幅最大，达到30%。北悉尼和Hornsby地区，如Lane Cove、Cremorne和Crows Nest的房源增长了29%。”
就单元房而言，北悉尼和Hornsby的增长率为20%，Blacktown为18%。
阿德莱德
阿德莱德北区在10月的新房源数量最多，而西区如Tennyson、Henley Beach和Grange的新房源增长最为显著，达到51%。
阿德莱德都市区的独立屋增长了35%，而单元房仅增长了7%。
阿德莱德西区的新上市独立屋增长了58%，而中区和hills地区增长了36%。
阿德莱德西区的单元房增长了34%，而南区增长了26%。
Dellow表示：“与今年早些时候相比，利率上升和选择增加导致阿德莱德的房价增长速度放缓。”
布里斯班
10月份，布里斯班买家在内城区和Logan-Beaudesert地区拥有最多的选择。
Moreton Bay - South的Camp Mountain、Bunya和Mango
Hill等地区的新房源增长最为显著，达到34%。其次是布里斯班内城区、Bulimba、New Farm和Red
Hill，增长了28%。
在布里斯班，独立屋和单元房的月增长率相似，分别为16%和15%。
Dellow表示：“而在全国其他城市，与上个月相比，市场上的独立屋数量要多于单元房。“
一个月内，内城区的独立屋上市量增长了44%，而Moreton Bay-南区增长了36%。
单元房上市量最高的地区是布里斯班东区（37%）和南区（33%）。
后花园有话说：随着劳动力市场数据的更新，市场对年内的降息的希望再次破灭。如今，许多澳人背负着沉重的债务成本，但只要再坚持几个月，就能等来降息周期。在此期间，房市已经出现了利好购房者的迹象。大量的新上市房源也为买家提供了丰富的选择，购房者可根据自身需求和偏好，在一些热门区域寻找心仪的房源。
（责编：Gloria）
