澳大利亚央行最新警告：降息将致房价大幅反弹！宽松还要再等等
后花园2024年9月26日援引afr网站报道：今天，澳大利亚央行警告称，利率下降可能会引发房地产价格上涨，从而鼓励家庭承担过多债务，增加未来市场低迷的风险，从而破坏经济。
在债券市场押注澳大利亚央行将在明年12月前将现金利率从目前的4.35%降至2.9%之际，澳大利亚央行发布警告称，低利率的前景可能会鼓励家庭承担更大的抵押贷款。
澳洲央行在其对金融体系健康状况的半年度评估中表示:“从历史上看，利率处于低位和/或下降的时期，往往伴随着借款人承担更高的债务水平，在某些情况下，贷款人会向风险更高的借款人提供信贷。”
“过去20年的国际经验表明，严重依赖债务融资的资产(如房地产)也可能出现不可持续的价格上涨，这加大了市场大幅回调的风险，可能耗尽家庭的股本缓冲，并导致更广泛的经济混乱。”
尽管当澳大利亚央行在2022年5月开始加息时，房价出现短暂下跌，但市场迅速复苏，全国房价再次处于创纪录高位。
根据澳大利亚统计局的数据，今年7月，一套现有房产的平均新抵押贷款金额为64.6万澳元，超过了澳大利亚央行开始加息前2022年初的63.2万澳元。
央行将保持警惕
就在澳大利亚央行对房地产市场前景做出评估的几天前，行长Michele Bullock重申，出于对通胀深度的担忧，降息不在今年的议程上。
多数经济学家预计，澳大利亚央行将把首次降息推迟到明年2月，届时随着通胀的下降，预计央行将在一年内进行多次降息。
AMP的首席经济学家Shane
Oliver表示，利率下降肯定有引发另一轮房地产繁荣的风险，但他表示，这种风险不会很大。
Oliver博士称:“历史经验告诉我们，澳大利亚央行应该对此保持警惕，因为长期以来，澳大利亚的利率一直在下降，而房价一直在走高。”
“这一次，它将发生在创纪录的价格背景下，所以如果真的发生，它将导致家庭借贷急剧增加。”
Oliver博士说，只有当贷款标准变得更加宽松，借款人承担的贷款将来可能变得负担不起时，金融稳定问题才会出现。
澳大利亚央行金融稳定部门前负责人Jonathan Kearns表示，央行一直觉得有必要对房地产市场发出警报，因为国际观察人士认为澳大利亚市场存在风险。
“但现实情况是，由于住房贷款质量良好，银行业得到了很好的保护。”
分析人士表示，利率降低后，人们势必会增加借贷并用于消费，但更高的债务又可能会导致金融不稳定。
部分借款人正在挣扎
澳大利亚央行表示，随着高利率和不断上涨的物价给家庭财务带来压力，越来越多的高杠杆借款人拖欠抵押贷款、出售资产、并加班工作。
央行表示，在抵押贷款价值超过其房产价值80%的借款人中，超过2%的人拖欠还款超过3个月。
报告称:“高杠杆的借款人更容易受到具有挑战性的经济状况的影响，而且往往储蓄缓冲较低，这使他们更有可能无法按时偿还贷款。”
“尽管最近实际收入稳定在疫情前的水平附近，但广泛的生活成本压力继续严重影响许多家庭的预算。”
尽管澳大利亚央行的评估显示，在13次上调现金利率后，借款人总体上能够轻松应对，但一小部分房主有落后的风险。
大约每20个借款人中就有一个面临现金流短缺，这意味着他们的收入不足以支付基本开支和最低抵押贷款还款额。澳大利亚央行表示，低收入借款人在高风险借款人群体中的比例过高。
报告称:“这些家庭除了在基本必需品上削减开支，降低一些商品和服务的质量外，还不得不做出其他艰难的调整，以继续偿还抵押贷款。”
“这些措施包括动用流动储蓄、出售资产以及加班。”
自2022年5月首次上调现金利率以来，澳大利亚的最低抵押贷款还款额上升了30%至60%。
澳大利亚央行预计，将有更多的借款人拖欠抵押贷款，但这一数字不太可能很大——超过一半的风险借款人仍拥有价值超过6个月还款的现金储备。
由于房价高企，拖欠贷款不太可能给借款人或银行带来重大的财务压力，因为很少有家庭处于负资产状态，即房贷价值超过了房产价值。
澳大利亚央行表示:“虽然出售房产通常是陷入财务困境的自住业主的最后一步，也是一个非常具有破坏性的解决方案，但这将使几乎所有人都能全额偿还贷款，以避免违约。”
澳大利亚央行预测，随着家庭财务状况从利率下降和通胀下降中恢复，出现现金流短缺的借款人比例将从目前的5%降至2026年的2%。
（责编：Gloria）
