大批华人受影响！澳洲政府又有大动作，生效期即将来临！多地房价加速上涨，背后逻辑发人深省……
后花园2025年4月29日报道：为了在即将到来的大选中为大规模支出提供资金支持，澳大利亚财政部长JimChalmers近日宣布，将通过一系列新的节省措施——其中包括将海外留学生签证费用上调至2000澳元——从而让预算底线改善10亿澳元。
澳洲留学生签证费即将大涨，7月起生效
为了向自由党施压，要求其公布自身的预算数据，财政部长公布了完整的支出和节省方案。
尽管大选期间支出频繁，但Chalmers仍坚持表示，工党政府的预算状况较大选前有所改善。
他说：“我们最新公布的成本测算显示，在未来四年内，我们的竞选承诺支出都能被完全抵消。”
“我们将在此次大选结束时，让预算状况比大选开始时更加健康。”
与此同时，国际评级机构标准普尔（S&P）警告称，Albanese府过于侧重“预算外”项目的支出，可能会对澳大利亚的信用评级构成风险。
据悉，Albanese政府计划将近850亿澳元用于“预算外”支出项目，其中包括Whyalla钢铁厂重建计划。
不过Chalmers强调，整体预算底线依然有所改善。
他表示：“由于我们的竞选承诺在未来四年均已被抵消，基础现金余额在每一年都会略微改善，累计较2025年大选前经济财政展望（PEFO）超过10亿澳元。”
他同时敦促自由党领袖Peter Dutton也公布其预算成本测算，他说：“Dutton若想为他的6000亿澳元核电计划买单，就不得不再次砍掉医保开支，就像他在Abbott政府担任卫生部长时做过的一样。”
新增节省措施
工党最终版的大选成本测算中，还新增了两项额外节省措施：
首先，进一步削减咨询服务、外包人员和劳务外包支出，预计节省64亿澳元。
其次，将进一步压缩旅行、接待和物业等非薪资开支，这与此前几份预算案中承诺的方向一致。
另外，从2025年7月1日起，主要申请人的留学生签证申请费将从现有的1600澳元上调至2000澳元，预计将为财政部带来7.6亿澳元的收入。
值得一提的是，Peter Dutton在4月6日也提出了将留学生签证申请费提高至2500澳元的建议，同时对于澳大利亚八大高校学生，费用更是高达5000澳元。
不过，来自太平洋岛国和东帝汶的主要申请人的政策将维持不变。
工党批评自由党：充满风险的“动荡领导者”
值得一提的是，Chalmers还猛烈抨击了自由党领袖Dutton，称其为“动荡不安的领导者”，并警告称：“在这个充满不确定性的时代，最不该冒险的就是让Dutton领导的联盟党执政，因为这将让澳大利亚人的生活更加艰难。”
他指出：“Dutton已经没办法再用伎俩来掩盖他的隐藏支出和残酷削减了，他必须公布联盟党的完整预算成本测算。”
Chalmers还警告称，若由Dutton领导的政府上台，将意味着更高的个人所得税、更低的工资、更高的能源价格，以及预算中充斥着的腐败和浪费。同时，他还会对对医疗、教育和住房等基本公共服务进行大幅削减。
预算成绩单与未来展望
据Chalmers介绍称，在未来七年（至2028-29财年），预算状况将累计改善超过2070亿澳元，而且未来四年每一年都有所好转。
他说：“今年的债务水平较预期低了1770亿澳元，这将帮助我们在未来十年节省大约600亿澳元的利息支出。”
他说：“我们已经识别出超过1000亿澳元的节省和重新优先安排的资金，包括最新宣布的新节省措施。”
Chalmers还强调，工党政府执政期间，澳大利亚的平均失业率是过去50年来最低的。
“在上次大选期间，澳大利亚人的实际工资和生活水平是倒退的；而现在，实际工资和生活水平已经重新开始增长。”
他说，政府将继续通过减税、能源补贴、提高工资、加强医保和降低药品价格来缓解澳大利亚家庭的生活压力，同时稳步修复预算，建设澳大利亚的未来。
相对而言，Chalmers批评Dutton承诺了超过600亿澳元的新支出项目，但却迟迟不肯说明将从哪些基本公共服务中削减预算以支付庞大的核电计划。
Chalmers总结道：“政府已经公布了经过PEFO验证的完整预算，并且我们始终坦诚公开我们政策的财政影响，现在我们又发布了全面的大选成本测算。”
在今年的大选中，一个备受关注的话题就是“住房危机”。为了让更多的澳人能够登上房地产阶梯，两大政党均提出了要增加住房供应的想法。但也有反对意见指出，这么做可能会推升需求，助长房价。
无论如何，房价与住房建设之间，确实存在着一定联系。今天公布的一份报告显示，过去5年，一些城区迎来了“推倒重建潮”，而正是因为这波浪潮，很多地方的房价迎来了加速上涨。
澳洲“拆建潮”来袭！多个城区房价加速上涨
在澳洲大多数地区，推动房屋被拆除重建的主要原因，是人们希望拥有更舒适、更现代的住房。这些城区通常拥有较大的地块，随着时间推移，区域价值不断上升，而原有房屋可能已经老旧，或是风格不再受欢迎。
不过，如今另一个趋势正在加速：为了增加住房供应，越来越多的房屋被拆除，以开发更高密度的住宅项目。
增加住房供应，被认为是改善住房可负担性最有效的方式。未来五年，老城区的高密度开发将成为重塑澳大利亚城市面貌的重要力量。
无论出于什么原因，从城区层面来看，房屋拆除数量较高的地区，往往也伴随着更快的房价增长。
墨尔本领跑全国“推倒重建潮”
在2019年至2024年期间，墨尔本共有34,490栋房屋获批拆除，略微领先于悉尼的32,578栋。
其他首府城市的规模则小得多：布里斯班记录了11,135次拆除，珀斯9,327次，阿德莱德5,316次。
小型首府城市的数据更为稀少，堪培拉仅有1,769栋，霍巴特仅498栋，达尔文则只有175栋房屋被拆除。
富人区主导拆建热潮
推倒重建比例最高的城区，几乎清一色是老牌富人区，房产价值可观。
这并不令人意外——这些地区集合了优质学区、宽敞地块、绿树成荫的街道等多重优势，成为理想的重建对象。
在墨尔本，Balwyn North和GlenWaverley East等东区高尚社区，因拥有顶级学校和宜居环境，长期吸引着愿意支付高价的家庭，目前的独栋房屋中位价已高达170万澳元以上。
悉尼的Ermington-Rydalmere和North Ryde-East Ryde也展现了类似趋势：这些都是成熟的中环城区，配套设施完善，交通便利。
North Ryde尤为典型——这里大地块的独栋房屋被拆除，通过重新规划，逐步转型为公寓住宅区。不过，即使区域内整体住房数量增加，独栋房屋因变得稀缺，价格反而进一步上涨。
珀斯的Riverton-Shelley-Rossmoyne和Nedlands-Dalkeith-Crawley，则代表了当地最昂贵的房产市场。其中，Nedlands-Dalkeith靠近河岸、毗邻名校，房价轻松突破200万澳元大关。
高端地区掀起拆建潮的经济逻辑
推倒重建集中在高端城区，背后体现了多重经济规律：
土地价值占比高：在这些区域，老房子的建筑价值可能仅占整体房产价值的20%-30%，土地才是主角。因此，当房屋无法满足现代需求时，推倒重建就变得顺理成章。
投资回报率高：在高端成熟区新建大宅，通常比在边远地区投资收益更高，资本增值潜力也更强。
“最佳使用”原则：随着土地价值上升，开发更大、更豪华住宅以最大化土地价值成为必然选择。
居民收入水平高：这些社区吸引了大量高收入专业人士与企业主，他们具备资金实力，愿意投入巨资进行重建，进一步强化了区域的独特属性。
拆建潮是否真的推高房价？
从数据来看，房屋拆除数量与房价增长之间存在一定的正相关系，但并不像表面上那么简单。
数据显示，那些五年内房价增长在150万至180万澳元区间的城区，往往是拆除活动适中的区域，而不是拆迁最密集的地方。
即便是那些推倒重建数量高达400到600栋的城区，房价增长也各不相同——部分地区增长了50万至60万澳元，但整体表现并未明显优于拆迁量适中的区域。
这说明，推倒重建虽然能助力社区面貌更新，但它只是影响房价的众多因素之一。
本地市场动态、配套设施完善程度、区域吸引力，以及更广泛的经济环境，都在决定澳大利亚城区房价走势中起着关键作用。
后花园有话说：虽然过去几年经历了“重建潮”的城区，很多都迎来了房价的正增长，但两者之间的联系并非绝对，还有很多因素在影响房价前景。无论如何，对于买房人来说，最新报告都为我们提供了一个有趣的见解，可以在我们买房时提供一些参考。
（责编：Gloria）
