专家警告！澳洲房产税改革需谨慎，投资者退市或致租金上涨

后花园2024年10月23日援引afr网站报道：

在当前关于房产投资税收优惠改革的全国性辩论中，专家警告称，改革可能会适得其反，导致租金进一步上涨。

投资者退出市场，租金或攀升

据《澳大利亚金融评论报》季度房产调查的分析师表示，如果改变目前的房产投资税收优惠，房租可能会进一步上涨。联邦财政部正在模拟限制这些优惠的方案，以应对住房危机，但此举可能对首次购房者带来的房价下跌好处有限，而且实际上可能会因为供应紧缩而抵消。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示：“任何缩减负扣税和资本利得税优惠的措施，都可能降低投资者的税后回报，导致投资者对住房的需求下降，房价短期内可能下跌3-4%。然而，由于投资者参与房地产市场减少，新房源将减少，租金上涨，进而导致房价反弹。”

Dr Oliver承认需要进行一些调整，但任何修改都应作为整体税收改革的一部分，该改革应降低边际所得税率和提高起征点。

税收改革需全面考虑，避免“一刀切”

Proptrack的经济研究执行经理Cameron Kusher指出，取消负扣税和资本利得税优惠可能会使房价下降1%至4%，但此举将打击投资热情，减少供应。他认为，在租赁市场仍然面临挑战的情况下，应全面考虑税收系统，而非“一刀切”。

负扣税允许投资者从其应税收入中扣除租金损失，而房产销售时的资本利得税折扣设定为50%。

包括Barrenjoey首席经济学家Jo Masters在内的分析师警告，修改目前的税收设置可能带来的“意外后果”。她认为，负扣税和资本利得税改革并非万能良药，需要在更广泛的税收改革背景下进行辩论，同时考虑住房领域的其他杠杆，包括供应。

改革影响深远，年轻投资者或首当其冲

据财政部估计，在2019-20年度，大约240万人申报了513亿澳元的租金扣除，导致总税收减少186亿澳元。接近一半申报扣除的投资者表示出现了租金损失，即他们的投资处于”负扣税“状态。

Domain首席研究和经济学家Nicola Powell指出，认为负扣税和资本利得税优惠主要被富有、年长的澳大利亚人“享受”是一种“常见误解”。大多数投资者只拥有一套房产，其中较大比例的人年龄在50岁以下。

”取消或缩减负扣税将对年轻、财务脆弱的投资者产生较大影响，尤其是那些只有一处房产的投资者，他们可能被迫出售房产。与此同时，更富有的投资者，他们更有可能是积极的，有更大的财务灵活性，受到的影响更小。”

平衡供需，实现可持续发展

CBRE首席经济学家Sameer Chopra将税收优惠改革的前景比作2017年银行监管机构对投资者贷款增长的限制。他指出，减少负扣税的范围以及随后从投资者转向首套房买家的影响，在80万至110万澳元的价格区间最为明显。

Jarden分析师Lou Pirenc认同，一些投资者的退出将提高可负担性，并为房主打开大门，但这将付出代价。他说：“从长远来看，由于目前拥有投资房产的成本仍然不具吸引力，投资者的入市激励进一步减弱可能会导致新房供应增长进一步放缓，这可能导致长期内房价上涨，因为需求和供应之间的不平衡加剧。”

综上所述，房产税改革需谨慎，应在全面考虑各方利益的基础上，寻求平衡供需，实现房地产市场的可持续发展。

（责编：Debbie）