年内狂降100基点！利率传来大消息，澳人不淡定了！2024年10大城区房价暴涨，看看有你家吗？
后花园2024年12月19日报道：今天，金融市场再度动荡——美联储官宣利率决定，将基准利率再次下调了0.25%，至4.25%至4.50%的区间，全年的累计降幅就此达到了100个基点！
至此，美联储已完成了年内的第三次降息，而反观澳大利亚，自2023年11月以来，现金利率一直维持高企，这让饱受生活成本压力困扰的澳大利亚人再度发出了降息的呼声。
美联储负责制定利率的联邦公开市场委员会（fomc）在其最新的政策声明中表示，“经济活动继续以稳健的步伐扩张”，失业率“仍处于低位”，通胀“仍在一定程度上偏高”。
稳定的失业率和近期通胀状况几乎没有改善，意味着美联储官员现在预计，到2025年年底，美联储只会两次降息25个基点。
此前，美联储在9月份将现金利率从5.25-5.50区间的24年高点下调0.5%，并在11月份再次下调0.25%。
美国的降息举措导致澳元大幅下挫，今天澳元兑美元汇率应声下跌1.7%，至62.22美分，为两年多来的最低水平。
在美联储降息之际，澳大利亚人仍然希望澳大利亚央行在2025年2月的下一次会议上降息。
市场表示，澳大利亚央行在2月份将现金利率下调25个基点至4.10%的可能性为73%。
上周二，澳大利亚央行在维持现金利率不变时表示，央行对通胀下降“有信心”。
几天后，强劲的就业数据浇熄了人们的希望，好于预期的就业增长降低了市场对降息的预期（-20%）。
NAB银行的首席经济学家Alan Oster上周预测，澳大利亚央行将于2025年5月开始降息，并持续到2026年。
他说：“我们认为4月/5月更有可能（降息），因为我们预计劳动力市场不会恶化。”
Oster 表示：“但我们确实预计央行将大幅降息——基本上我们认为现金利率将降至3.1%，而市场的预期是3.5%。”
“我仍然认为4月或5月比2月更有可能降息。”
NAB银行预测，从2025年6月到2026年6月，现金利率将连续多个季度下降0.25%，届时将稳定在3.1%。
Rich Insight的Chris Richardson周四上午表示，2月份的降息取决于澳大利亚统计局（Australian Bureau of
Statistics）的下一组通胀数据。
他在接受新闻采访时表示：“如果下一个通胀数据非常低，那么央行就可能会在2月份的货币政策会议上降息，这也是政府所希望的。”
在截至2024年10月的12个月里，澳大利亚央行看重的指标是削减平均通胀率，目前为3.5%，它仍在2%至3%的理想区间之外。
Richardson的观点得到了AMP首席经济学家Shane Oliver的呼应，他将降息的时机归结于即将公布的关键数据。
他周四对Sky News表示：“如果下个月通胀数据有所下降…且就业数据看起来不那么强劲，那么我认为2月就可能降息。”
本周，澳大利亚财政部长Jim Chalmers在澳大利亚央行的内部改革中宣布了他的新职务。
据悉，工党将央行分成了两个不同的委员会，分别负责利率制定和管理。
虽然货币政策的影响已在过去一年充分显现，但全澳房市的表现参差不齐，悉尼、墨尔本市场已明显放缓，但区域市场却表现强劲，而一些城区的房价甚至在过去一年暴涨了近57%。
一年飙升57%！2024年澳洲房价增长前十榜出炉
2024年，澳大利亚部分热门住宅区的房价实现了巨大跳跃，其中共同特点为价格亲民。PropTrack数据显示，全国房价同比上涨约5.5%，但这些热点地区的房价增长速度却高达全国平均水平的10倍。
其中，阿德莱德北部的Elizabeth South成为全国房价增长最快的地区，过去一年中该地独立屋中位价飙升近57%。尽管如此，该地区的住房价格依然较为亲民，房价中位数仅为47万澳元，为首次购房者和注重预算的投资者提供了入市机会。
2024年，澳洲住宅价格涨幅前10名的城区
今年表现最佳的地区普遍具有价格亲民的特点，在独立屋和单元房价格增长最快的十大地区中，大多数的中位售价低于60万澳元。近年来，买家将目光投向了可负担的热点区域，高利率限制了借款能力，导致价格仍可承受的地区竞争加剧。
过去几年，珀斯和阿德莱德作为最强的首府城市住房市场，其价格亲民的外城区记录了最快的增长。PropTrack的高级经济学家Angus Moore表示，珀斯和阿德莱德住房市场过去一年的强劲表现，推动了这些城市可负担地区的不俗表现。
他说：“截至11月，阿德莱德房价上涨近15%，珀斯则接近19%。在这种环境下，某些地区的表现会更加突出。”
“当前澳洲房屋的可负担性处于至少30年来的最差水平。在这样的背景下，一些买家会转向更实惠的地区。而阿德莱德和珀斯尽管近几年房价上涨显著，但与悉尼等其他首府城市相比，仍然更具可负担性，尤其是珀斯。”
2024年，澳洲公寓价格涨幅前10名的城区
在珀斯，如Hillman和Camillo等外城区的独立屋价格增长超过了40%，而Kelmscott的单元房价格更是上涨了50%以上。这些地区吸引了本地买家和州际投资者的目光，需求的激增导致房屋以高于要价的价格迅速成交。
不过，尽管价格较低的热点地区涨幅最强劲，但许多上榜地区的房价却并不便宜。事实上，一些沿海和内城地区的房价高达数百万澳元。
阿德莱德海滨城区South Brighton的独立屋价格涨幅位居全国第二，上涨了52%，中位价达到了134.5万澳元。
Noakes Nickolas的负责人Simon
Noakes表示，由于Glenelg、Somerton
Park和Brighton等附近沿海地区的高昂房价，买家将目光转向了附近性价比更高的South Brighton。
Somerton Park的单元房价格增长了44%，达到了68万澳元，涨幅位列全国第五。
此外，因迷人海景而备受青睐的Byron Bay在独立屋价格增长方面排名第七，上涨约45%，达到了350万澳元。尽管过去几年该地区的价值波动剧烈，但Byron Bay仍然是过去10年澳洲表现最强劲的地区，年均增长率达到15%。
在悉尼东区的Little Bay，单元房价格增长了近54%，成为全国增长最快的地区。一年前，该地区的中位售价还不到90万澳元，但现在一套普通公寓的价格约为136万澳元。
当地中介机构NG Farah的房产经纪人Steve Ausling表示，随着购房者从Bondi和Coogee等知名地区外溢，Little Bay逐渐受到关注。加上单元房开发限制和独特的沿海地理优势，进一步支撑了价格上涨。
就独立屋而言，悉尼西北边缘的新开发区Gables表现最佳，房价上涨了约39%，达到了149万澳元。其他表现突出的地区包括：Davistown（上涨32.5%），Empire
Bay（上涨27.1%）以及Forresters Beach（上涨25.6%）。
于此同时，Wiley Park的独立屋价格上涨了近31%，Berala上涨约25%；Elizabeth和Punchbowl的单元房价格分别上涨29%和27%。
墨尔本大区独立屋价格上涨最快的地区是Mornington半岛的Tyabb，涨幅为26.3%，其次是Middle
Park、Hawthorn East和Ivanhoe，房价均上涨18.5%。就单元房而言，涨幅名列前茅的地区包括Ashwood（上涨23.8%）、St Kilda West（上涨20%）以及Carlton（上涨19.8%）。
在布里斯班，Virginia的独立屋价格上涨近39%，至123万澳元。单元房涨幅榜前10中有5个地区位于Logan，包括Woodridge（上涨41.3%至36.8万澳元）以及Kingston（上涨39%至44.6万澳元）。
本周，还有一套住宅交易引发了广泛关注——墨尔本一套豪宅以近7000万澳元的价格售出，不仅打破了当地今年的价格记录，也跻身全国排名第四的最贵住宅。
成交价近$7000万！Toorak豪宅登榜全澳第四贵住宅
本周，一套位于墨尔本Toorak的豪宅以近7000万澳元的高价售出，成为了墨尔本今年售价最高的房产交易，也是全澳第四贵的房产交易。
据悉，这套豪宅位于Macquarie Road，它于今年3月上市，市场指导价为7500万至8200万澳元，但昨天已从市场上撤下。
对于房主Sue Lord及其丈夫John
Lord来说，这次的交易是一份完美的圣诞礼物。Sue Lord是一家时尚设计公司的董事，而她的丈夫曾是一名律师，现在是法律与合规公司Neota的董事长。
这位神秘买家在墨尔本2024年的房产交易榜上名列榜首——一位知情人士透露，该交易的售价接近7000万澳元，具体金额将在交割后公开。
位于Macquarie Road的豪宅
这笔交易打破了前酸奶大亨David Prior创下的记录，后者在今年以4000万澳元售出了一套位于St Georges Road的豪宅。
据悉，这次的交易也是澳大利亚今年第四贵的交易。迄今为止最贵的房产记录是由亿万富翁/Atlassian联合创始人Scott Farquhar保持的，后者以1.3亿澳元的价格出售了位于悉尼Point Piper的豪宅Elaine。
紧随其后的是一套名为Rockleigh的豪宅，它同样位于Point Piper，成交价为8200万澳元。排名第三的是博客作者Stephanie Conley-Buhre位于Bellevue Hill的住宅，该房源的成交价为8000万澳元。
就这套位于Toorak的豪宅来说，福布斯环球地产（Forbes Global Properties）的Mike Gibson已经证实了这笔交易，但拒绝就价格或买家身份置评。
他说，他认为这是澳大利亚最好的当代住宅之一，尽管目前的市场意味着它需要耐心才能出售。
位于Macquarie Road的豪宅
他表示，此前曾有三到四位买家提出过报价，但房主一直在等待合适的报价。
“买家在市场上选房，他们可能会在六到八个月后回来，然后说，‘这就是我们想要、想买的房子。”
“人们通常不会匆忙下决定，而我们的房主也不着急。”
据悉，这套Toorak豪宅坐拥3300平方米的占地面积，2008年的最后一次交易价格为1325万澳元，建筑公司Ilario G Cortese历时五年对其进行了翻新，使其具备迷人的度假风格。
位于Macquarie Road的豪宅
它拥有一个九车位的车库、酒窖、高尔夫模拟器、健身房、桑拿房、Paul Bangay设计的花园、一个八个座位的电影院、加热无边泳池、网球场、两间书房和太阳能屋顶。
后花园有话说：今天，美联储的降息举动再次点燃了澳洲市场对降息的呼声，虽然2月份的降息预期再度增强，但一切还是要取决下一次的通胀数据。
反观过去一年，尽管高利率的影响已充分显现，但部分市场仍然录得强劲的增长，这可能与住房可负担能力和房源库存水平有关。展望2025年的房市，随着更多的房源涌入市场，以及潜在的降息，市场基调可能会发生意想不到的转变。
（责编：Gloria）
