95%的人卖房获益，平均净赚$30万！澳洲房市仍然坚挺，仅这些地区仍在亏损……

后花园2025年3月19日援引domain网站报道：最新数据显示，在最近一个季度，数百名房主正以亏损价出售他们的房产，而这些亏本交易主要集中在澳大利亚的一些高密度住宅区。

根据CoreLogic的《住宅交易损益报告》（Pain and Gain Report），尽管大多数房产卖家仍然能够获利，但公寓市场的表现却与整体趋势相悖。

数据显示，在2024年12月季度卖房的业主中，94.8%获得了名义利润，仅略低于上一季度的95.1%。尽管房价整体走弱，但卖家在该季度的中位利润仍达到了30.6万澳元，而盈利可能性仍接近历史最高水平，为97.2%。与此同时，中位亏损额上升至4.5万澳元，高于上一季度的4万澳元。

盈利情况因地区和房产类型而异

在各大首府城市中，布里斯班的房主盈利能力最强，99.6%的房屋交易实现了盈利。阿德莱德（99.1%）和珀斯（97.4%）则紧随其后。

然而，悉尼的房主盈利比例下降至92.5%，墨尔本更是跌至89.2%。在2024年之前，墨尔本上一次跌破90%的盈利比例还是在1998年11月季度。

在亏损交易中，近五分之一集中在以下三个地区：

墨尔本内城区的公寓（734宗亏损交易） Parramatta的公寓（256宗亏损交易） Ryde的公寓（163宗亏损交易）CoreLogic的研究发现，2010年代由投资者推动的公寓建设热潮抑制了资本增长，而随着借贷条件收紧，这些地区的投资者需求也随之下降。

亏损交易分布情况，按地方政府区域（LGA）划分

墨尔本的亏损交易集中在墨尔本市政区（占全部销售的44%）、Stonnington（30.3%）和Port Phillip（24.9%）。 在悉尼，最易亏损的区域为Parramatta（24.2%）、Strathfield（23.2%）和Ryde（22.7%）。 在珀斯，亏损交易集中在珀斯市政区（18.3%）。CoreLogic驻澳大利亚的研究主管ElizaOwen表示，大多数房主能够在市场低迷期坚持持有房产，这在一定程度上抑制了亏损比例的扩大。

不过，随着部分业主的低息固定利率贷款到期，市场上出现了一批持有两到四年的房产再次上市交易的情况。此外，短期倒卖（flip）交易中亏损的比例也有所上升，但大多数倒卖者仍然能够获利。

Owen表示：“我们确实看到亏损交易有所增加，但它们主要集中在少数几个市场，这些市场的房产大多为投资者持有，且多为高密度公寓。”

她认为，2010年代中期高密度开发项目导致市场供应过剩，而核心消费群体的变化也影响了需求。

开发商面临的挑战

Owen对未来住房供应的结构性变化持乐观态度。她认为，州政府希望扩充住房供应的同时，也在考虑推出地理位置优越、品质更高的住宅项目。

然而，Quantify Strategic Insights的数据与洞察主管Angie Zigomanis指出，新公寓的开发面临盈利挑战。

“如果是普通的投资级公寓，售价必须比市场现行价格更高，才能让开发商有利可图。而现实是，许多公寓正以亏损价格出售，这意味着当前市场价格不足以支撑新的开发项目。”

“无论你规划多少土地，只有当市场价格达到合理水平，才能推动新开发项目落地。”

物业质量问题影响投资信心

Oxford Economics Australia房地产与建筑预测主管Timothy Hibbert表示，近年来建成的部分高层公寓存在结构性问题，如消防安全隐患或渗水问题，解决这些问题需要很高的维修成本，因此对房价造成了压力。

他还指出，当前市场已面临住房供应能力的挑战，更别提实现政府设定的新房建设目标。

“要在合适的地段建造优质、面积合理的住宅，还有很多工作要做。”

专家建议：避免购买大型公寓楼

对于潜在购房者而言，买房经纪通常建议选择小型精品公寓。

Inner West Nest的HamadaAlameddine建议避开带有游泳池、健身房等设施的大型公寓楼，因为这些配套设施会推高物业管理费用。

他建议买家选择维护成本较低的老式步梯公寓，这类房产经受住了时间考验，并且远离主干道或铁路线路。

他表示：“你在买房时，一定要考虑五年后出售或出租时的市场需求如何。”

“有些人喜欢公寓的便利设施，比如健身房、泳池和电梯……但从投资的角度来看，这些附加设施并不一定是明智的选择。”

（责编：Gloria）