贷款门槛要变？澳洲多地房市或迎重新洗牌，看看你所在地区将受什么影响？

后花园2025年4月21日援引realestate网站报道：在澳洲联邦大选正式拉开帷幕之际，住房政策再次成为了工党与联盟党竞选承诺的核心内容。

回顾两大的竞选承诺，其中工党提出建造10万套新房，并将政府担保的“5%首付购房计划”扩展至所有首次购房者。

联盟党则提出，符合条件的首次购房者在购买新房时，65万澳元以内的房贷利息可在未来五年内抵税。

而在一系列的政策热潮中，有一项相对低调但意义重大的承诺也引起了关注——联盟党提出下调“贷款偿还能力评估缓冲率”（即房贷服务能力缓冲率），以帮助无法依赖“父母银行”的年轻买家，更容易获得贷款。

一旦下调，哪些地区的购房者将受益？

据房地产服务机构Oliver Hume的独家分析，仅将缓冲率下调1个百分点，就能使全国新增58个“可负担”购房区域；如果缓冲率降至仅1%，南澳、昆州、新州和维州可负担区域将新增多达196个。

Oliver Hume的首席经济学家MattBell表示，这项政策是“明智的住房政策”。

他说：“住房可负担性问题已积压20年，虽然从根本上解决还需要靠新增住房供给，但在这之前，能动的政策杠杆都应该尽量用上。”

他指出，现行3%的缓冲率正在“惩罚”中低收入家庭，尤其是首次购房者。

各州具体情况如何？

新南威尔士州

对于悉尼的购房者而言，联盟党的政策效果十分有限，甚至有潜在风险。

Oliver Hume的研究发现，即使将缓冲率从3%降到2%，也仅新增8个可负担区域，其中一个是Menangle Park。

即使缓冲率降到最低1%，所带来的贷款能力提升也仅为2万至4万澳元，对年收入约10.3万澳元的购房者而言只是“杯水车薪”。

Canstar的数据总监SallyTindall警告说：“减少缓冲率的风险不容忽视，尤其是在利率反复无常的背景下，我们不能让购房者背上几十年都难以偿还的高额债务。”

昆士兰州

在大布里斯班地区，下调缓冲率可能新增多达75个可负担城区。

降0.5个百分点：新增14个可负担区域

降至2%：新增26个可负担区域

降至1%：新增75个可负担区域

例如，在Eatons Hill和PineMountain，购房者或可多借到3.5万澳元；而在Greenbank、Mango Hill等地，则多借约2.7万澳元。

悉尼大学副教授Stella Huangfu指出，缓冲率的调整仅是暂时性的缓解。

她说：“短期内虽能提升购房力，但也会推高市场需求，最终价格上涨将抵消这部分优势。”

南澳

阿德莱德的购房者可能因这项政策调整新增50个可负担区域。

降0.5%：新增5个

降至2%：新增14个

降至1%：新增50个

缓冲率降至2%后，购房者在EvanstonPark、Willaston、Blakeview等多个区域，或可增加超过4.1万澳元的贷款额度；在Birdwood甚至可多借近4.4万澳元。

维多利亚州

墨尔本房价高企，对于当地的典型家庭而言，目前有407个城区的房价无法负担。

对于年收入10万澳元的家庭而言，现在仅能在16个城区购房，而且还是市场底部25%的房源。

缓冲率降至2.5%（2021年标准）：可增加9个可负担区域

缓冲率降至2%（2014年设定标准）：增加至37个区域，其中包括Frankston、Doveton等地；贷款能力则提升至近4万澳元，以帮助他们重回部分被挤出市场的区域。

尽管缓冲率调整并非解决住房危机的“银弹”，但对成千上万靠自力更生攒首付的购房者来说，无疑提供了实质性的支持。未来如何在保障金融稳定与推动住房可负担性之间取得平衡，仍将是政策制定者的一大考验。

（责编：Gloria）