明年3月生效！澳洲央行又有大动作，事关你的房贷利率！这些房市改革也将陆续上线……
后花园2024年12月16日报道：今天，澳大利亚财长Jim Chalmers透露，央行已经对货币政策委员会进行了内部改革，目前成员结构发生了重大变化，而他们的任务是决定和设置现金利率。
这些被称为30年来规模最大的改革计划将于明年3月1日生效。
在现有的货币政策委员会中，Carolyn Hewson, Ian Harper,Iain
Ross 和Alison Watkins被调任为货币政策委员会成员。此外，财长还任命了经济学家Renée Fry-McKibbin（Fry-McKibbin曾参与过澳大利亚央行2023年的货币政策评估）和前Bendigo和阿德莱德银行首席执行官Marnie Baker为委员会成员。
澳大利亚央行行长Michele Bullock将继续担任货币委员会主席，Andrew Houser将担任副主席。
他说：“在决定货币政策委员会的成员组成时，我想确保的是，他们有人来自金融部门，就这一点上，我与行长的想法是一致的。我知道反对和支持的人都有，但我相信我们已经取得了适当的平衡。”
据悉，负责日常运营的管理委员会成员名单也出炉了，他们包括：副主席Carol Schwartz、Elana Rubin，以及新任命的澳大利亚出口金融公司前老板Swati Dave、澳大利亚前Telstra老板David Thodey、律师兼慈善家Danny Gilbert以及西悉尼大学校长Jennifer Westacott。
上述任命是在联合政府获得两党支持后，工党在绿党的帮助下成功通过立法后做出的。
在宣布新任命时，Chalmers表示，他曾试图让新的任命“尽可能地符合两党利益”，并表示，Fry-McKibbin和Baker的加入，是其7月份与影子财长Angus Taylor一起提出的。
他说：“在这一年中，我们还进行了很多更广泛的非正式磋商。我在5个月前的7月份咨询了影子财政部长，上周又咨询了一次。”
“我们向反对派征求意见，因为我们非常认真地承担了咨询的责任。”
需要注意的是，拆分货币政策委员会是澳大利亚央行2023年审查中提出的一项关键建议。
新成员的任期将在四年半到五年之间错开，这样做是为了确保不会同时出现连任，并“继续平衡现有成员和新成员的观点”。
现金利率无疑是2024年备受关注的话题，目前很多借款人都在等待利率下降，因为生活成本压力已经开始产生影响，并促使购房情绪发生了显著变化。
澳州买家纷纷转向，入门级房产价格飙升
随着生活成本压力和更高的利率迫使更多购房者选择价格较低的市场，澳大利亚主要首府城市的入门级房价出现了剧烈上涨。数据显示，在一些城市，60万澳元以下的独立屋已变得越来越稀缺，甚至400,000澳元以下的房产几乎完全消失。
购房竞争加剧，价格快速上涨
根据PropTrack的数据，过去两年中，价格较为亲民的区域出现了较快的增长。PropTrack的经济学家Angus Moore表示：“由于利率上升，住房可负担性已降至数十年来最差。人们对低价住房的竞争愈发激烈，更为可负担的区域在过去两年中出现了较快的价格上涨。”
一些最为显著的变化发生在阿德莱德，这座城市曾是澳大利亚最为可负担的市场之一。PropTrack报告显示，现在阿德莱德的市区，独立屋平均价格低于50万澳元的区域仅剩6个，而且大多数集中在CBD以北25公里以外的地方。
墨尔本与悉尼的入门级房产价格走高
尽管维多利亚州其他大部分地区的房价都在下跌，但墨尔本的入门级房价（即最便宜地区的房价）仍在大幅上涨。
PropTrack数据显示，目前在墨尔本，房屋中位价低于60万澳元的城区不到20个，这也是该州针对首次购房者的主要援助计划的门槛。
悉尼的情况也同样严峻。悉尼目前仅有1个地区的普通独立屋价格低于60万澳元——位于中央海岸的半乡村区域，且只有19个地区的单元房价格低于50万澳元。
其他城市情况
布里斯班只有3个地区的独立住宅中位价低于50万澳元，仅有5个地区的单元房价格低于40万澳元。
在珀斯，过去一年房价涨幅最快，平均涨幅接近20%。珀斯最便宜的地区是位于城市东南的Brookdale，独立屋中位数为54万澳元。
Moore指出：“澳大利亚各地都出现了类似的趋势。住房市场最重要的驱动因素之一是负担能力。在目前的环境下，我们看到越来越多的买家在寻找更实惠的选择。这意味着首次购房者更难买房了。”
各州市场差异
新南威尔士州
根据PropTrack的数据，大悉尼地区最便宜的地区是位于中央海岸的Berkeley Vale，单元房的中位价为33.5万澳元。而最便宜的独立屋则位于Spencer，属于中央海岸的腹地，房价中位数为49万澳元。
PropTrack的数据显示，墨尔本最便宜的地区包括Melton、Broadmeadows、Wyndham
Vale以及Frankston North。
PropTrack经济学家Anne
Flaherty表示，房价上涨是一个警告，表明政府需要扩大对首次购房者的支持计划。
目前，在该州使用最广泛的购房者支持计划中，60万澳元以下的购房者无需缴纳印花税。
南澳大利亚州
阿德莱德最便宜的地区是Elizabeth North，独立屋中位价为44.15万澳元。PropTrack报告显示，阿德莱德只有6个地区的独立屋中位价低于50万澳元，其中包括Elizabeth Grove、Smithfield Plains和Davoren Park等区域。
昆士兰州
布里斯班最便宜的地区是Russell Island，独立屋中位价为39.2万澳元。当地经纪人Chris McGregor表示，低价不会持续太久。他指出，自去年9月以来，他的办公室已经售出了30多套房产。
2025年房市有什么值得期待？
随着2024年逐渐进入尾声，很多人都对利率感到不安。与此同时，当前中低端市场也存在一些令人担忧的迹象。
回顾今年年初，随着买家做出妥协，全国范围内较低价格区间的房产需求有所加强。买家将搜索范围扩大到了更实惠的城区，由于银行融资有限，一些人购买了公寓而不是住宅。
与此同时，大批人口继续从大城市迁往边远地区，尤其是年轻的千禧一代家庭和越来越多的退休人员。
今年春天，有中介反馈称，在过去三年内购买的待售房源数量有所上升。这表明，对于一些业主来说，生活成本的压力已经变得太大了，这也是今年下半年全国市场状况发生转变的原因之一。
表现最好的市场——珀斯、布里斯班和阿德莱德——仍在增长，但增速放缓。另一边，墨尔本、堪培拉和霍巴特的房价出现了负增长。悉尼则从10月份开始转向，房价中位数连续两个月小幅下跌。
专家普遍认为，一旦利率开始回落，市场基调就会发生变化。
今天，地产大师John McGrath在《2025年McGrath报告》中展望了明年的房市状况。他说，生活方式的变化将主导明年的房市走向。
这份报告提到，房地产市场正处于一个新时代。家已不再是人们居住的地方，其中许多也是工作场所，这将设计趋势从开放式空间转向了更多的分隔空间，用于工作，联系，放松和个人休闲。
此外，住房可负担能力也促使许多家庭尝试几代同堂的生活方式，这可能会促使人们将房子分成独立的两翼，或者在后院建造祖母房。
如今，祖母房被视为一种多用途的住房选择，它们可以为父母提供单独的住宿，也可以用于出租盈利，又或者，它们可以用作家庭办公室或青少年的隐私空间。
澳大利亚人在尝试买房的新途径方面具有弹性和创造性。考虑到当前房租大幅上涨的情况下，很多年轻人为了更好的储蓄，倾向于选择在家里多呆一段时间。
一些年轻人在购买第一套住房之前还会选择投资性房产。他们和他们的父母一样渴望通过房地产积累财富，但其方式可能会略有差异。
如今，典型的首次置业者年龄为30多岁，他们中的大多数人都从“父母银行”获得帮助。这就是为什么在利率上升的情况下，首次置业者的比例反而上升了。
“父母银行”是开始展开的大规模代际财富转移的一部分，现在有很多六七十岁的人，这个年龄是人们想要改变生活方式的时候，他们正在出售家庭住宅，以缩小居住面积，进行一次彻底的改变，帮助他们的孩子买房，或者用多余的现金购买一套新的投资性房产。
很多婴儿潮一代的财富正从悉尼和墨尔本流向昆士兰。这在一定程度上解释了今年布里斯班和昆士兰地区房价飙升的原因。
然而，即便房价录得强劲攀升，但昆士兰市场仍然相当实惠。
值得一提的是，布里斯班奥运会将在不到十年的时间内到来，因此将会有很多新的基础设施建成，就像我们在2000年悉尼奥运会上看到的那样，这将创造就业机会，改善宜居性，使每个人受益。
明年，房地产市场发生的另一件大事将是联邦政府通过的《全国住房协议》（National
Housing Accord），预计这将推动住房供应。最后，一些长期存在的问题正在得到解决，比如新开发项目的审批延迟，以及社会保障住房的建设不足等等。
政府的目标是在五年内建造120万套住房。这一目标能否实现还有待商榷，但更重要的是，政府已经在推进市场供应方面做出了一些行动。
此前，政府的帮助主要集中在需求方面——向首次置业者提供补贴、印花税优惠等。这扩大了买家的预算，从而推高了房价。更多的供应将为买家提供更多的选择，政府希望这将减缓房价上涨，使工资增长能够赶上一点，从而提高住房可负担能力。
不过，需求方面的激励措施还将继续下去，澳洲国会上月底批准了“帮助购买法案”（Help
to Buy share equity）计划，预计将于明年开始实施。
该计划每年将允许1万名符合条件的购房者以2%的首付购买房产，而无需支付贷款机构的抵押贷款保险。政府将共同拥有这些住房，在新建住房中持有至多40%的产权，在现有住房中持有至多30%的产权。
后花园有话说：随着2024年步入尾声，房市已经明显变调，市场出现了两极分化——悉尼和墨尔本出现衰退，区域市场却增长强劲。然而，如果明年利率下降，市场情绪可能会发生变化。对于买家而言，分析当前的市场数据，适时把握机遇至关重要。
（责编：Gloria）
