总理发话了！澳大利亚住房政策或迎来大改，投资者瑟瑟发抖！房价将受直接影响？

后花园2024年9月26日援引news网站报道：本周，有报道称，澳大利亚政府已要求财政部就潜在的负扣税变化提供建议。这一消息引发了诸多猜测，而投资者无疑最为忐忑。

此举可能预示着一项激进的住房政策即将出台，据信联邦官员目前正在研究缩减负扣税或相关改革方案。

昨天，总理Anthony Albanese透露，他暂未完全排除对负扣税政策进行修改的可能性。

要知道，负扣税每年会带来数十亿澳元的税收优惠，长期以来一直是绿党讨伐的目标，该党希望看到负扣税被废除。

那么，负扣税到底是什么?为什么它那么重要?又为什么成为了一个如此有争议的话题?

让我们一起来探讨一下。

什么是负扣税?

负扣税指的是投资者在出租房上的支出——包括利息、税率、物业费、维护和保养——高于其租金收入。

这意味着投资者在那个财政年度的投资出现了亏损。

在澳大利亚，当租房投资者报税时，这些损失可以从他们的应税收入中扣除。财政部的数据显示，在2021-22财政年度，有110万澳大利亚人持有负扣税房产。

为什么澳大利亚要实行负扣税?

负扣税在1930年代被引入澳大利亚，作为解决住房短缺的一种方式。该政策旨在激励澳大利亚人投资房地产，并增加可出租房屋的数量。

澳大利亚税制有两个特点：一是对所得进行综合征税，这意味着我们把所有收入来源——工资、银行账户利息、股票股息、投资物业租金——加在一起征税，而不是分别征税。二是盈利成本可以从应税收入中扣除。

谁可以从负扣税中受益?

收入较高的人受益最大，因为这样可以最大限度地减少他们需要缴纳的所得税，同时允许他们通过投资获得长期的资本收益。

根据澳大利亚财政部的分析，在2021-22财年，应纳税收入最高的30%的个人获得了负扣税总收益的65%左右。

支持负扣税的理由是什么?

通过激励房地产投资，负扣税帮助收入较高的澳大利亚人通过房地产增长财富，同时增加了可出租房屋的供应。

许多人担心，如果取消负扣税，大量投资者要么提高租金以弥补损失，要么出售房产，从而减少本已紧张的市场上可供出租的房屋存量。

由于房地产价格高企，很难找到能够赚取足够租金来支付抵押贷款的房产。如果负扣税不是一种选择，投资就不会这么具有吸引力。

反对负扣税的理由是什么?

财政部的数据显示，负扣税在2020-21年度造成了27亿澳元的税收损失——由于利率上升，今年的这一数字可能会更高。

许多人认为，负扣税推动了富裕投资者的需求，从而推高了房地产价格。由于大部分投资者购买的是现房，他们与购房者竞争住房，这进一步收紧了供应。

住房可负担能力已经成为一个巨大的问题。AHURI的研究显示，1996年，高收入家庭仅占澳大利亚租房者的8%，而到2021年，收入在14万澳元或以上的家庭占租房人口的24%。

联邦政府对负扣税的立场是什么?

Albanese政府和联盟党此前都明确表示，双方都不打算改变澳大利亚目前有关负扣税的政策，然而，目前有关政府请求财政部提供建议的报道表明，工党在这一问题上的立场可能已经改变。

然而，绿党一直坚决反对负扣税，认为税收优惠使富有的投资者比首次置业者更容易购买房产。

Hawke/Keating政府在1985年撤销了负扣税，但在房地产投资者的游说和悉尼租金飞涨之后，又于1987年恢复了负扣税。

在2019年的竞选活动中，当时的工党领袖Bill Shorten提议只允许对新建房征收负扣税。但工党在那次大选中落败了。

其他国家有负扣税吗?

德国、日本和加拿大等国家都有负扣税。在美国，一处房产的租金损失只能用另一处房产或投资的租金收入来抵消，而不能用就业收入来抵消。

在英国，租金收入和就业收入是分开征税的，租金损失只能用其他房产的利润来抵消，或者结转到下一年，而新西兰正在逐步淘汰负扣税。

（责编：Gloria）