租金增长停滞！移民减少、家庭结构变化，市场如何调整？

后花园2024年9月6日援引corelogic

尽管租金增长趋势具有季节性，通常在年中后期放缓，但年度增长趋势同样在减缓。截至2021年11月的12个月内，全国租金年增长率达到 9.7% 的峰值，创下了一系列新高。此后，年增长率回落至7.2%，为截至 2021年5月的12个月以来的最低年增长率。

虽然年度租金增长放缓，但大多数城市的年度租金增长趋势仍远高于疫情前平均水平。就全国而言，2020年3月之前的十年间，租金年均增长率仅为 2.0%。 而在所有首府城市中，唯一一个租金年度变化低于疫情前十年平均水平的是霍巴特，其房价和租金趋势均显疲软。

图1. 住宅租金变化

租金增长放缓在公寓市场尤为明显，全国公寓租金的年增长率从截至2023年4月的12个月的14%降至最近12个月的6.7%。

相比之下，独立住宅租金的年度增长率较早达到峰值，在截至2021年9月的12个月中达到10.8%，在过去12个月中降至7.4%。

尽管珀斯和阿德莱德的租金增长仍然最强，年增长率分别为11.6%和8.4%，但这两个城市的租金增长也明显放缓，尤其是珀斯，过去三个月的租金仅增长了0.7%。

截至2024年8月的3个月内，悉尼的租金出现了自2020年10月疫情封锁以来的首次下跌。霍巴特（-0.3%）和堪培拉（-0.5%）的租金也有所下降。

图2. 2020年以来全国租金指数月度变化

租金增长放缓的背后原因？

一、可负担性成为关键因素

从2020年3月至2024年6月，澳大利亚工资（基于工资价格指数）增长了12.7%，而租金则增长了36.1%。根据CoreLogic最新的租赁可负担性指标，中等收入家庭需要将32.2%的年收入用于支付中位数租金，这是该系列数据20年来的最高记录。

二、家庭结构变化影响租赁需求

澳洲央行数据显示，疫情期间，首府城市平均每户人数从大约2.63人减少至大约2.53人，群体家庭在疫情期间分裂。较小的家庭规模放大了住房需求，尤其是租赁需求。但随着疫情逐渐缓解，家庭规模开始恢复，租赁需求相应减少。

三、净海外移民下降

2023年第一季度，净海外移民达到峰值，随后开始下降。外国学生的减少直接影响了租赁需求。

四、其他因素

包括HomeBuilder计划下的新住宅建设完成，以及投资者活动增加，这些都有助于缓解租赁市场的供应压力。

总而言之，随着租金增长的放缓，租赁市场或将迎来新的调整期。投资者和租房者都应密切关注市场动态，以应对可能的变化。

（责编：Debbie）