澳洲这项计划助力10万买家实现置业梦！对房价有什么影响？​

后花园2024年12月6日援引realestate网站报道：

在备受瞩目的“帮助购房法案”（Help to Buy）终于获得议会通过之际，澳大利亚住房局（Housing Australia）公布的一组数据显示，自2020年以来，现有的“首次置业担保计划”（First Home Guarantee）和“区域首次置业担保计划”（Regional First Home Buyer Guarantee）已帮助近10万名首次购房者成功进入房地产市场。

令人欣慰的是，与以往的首套房补助计划不同，数据分析显示，这一担保计划对房价的推高作用较为有限。

首套房担保计划如何助力购房者？

“首次置业担保计划”允许首次购房者以仅5%的首付进入房地产市场，政府向贷款机构提供担保，从而免除了购房者支付贷款保险的负担。这一机制大大降低了购房门槛，使得更多人能够提前实现购房梦想。

首次置业新贷款

然而，低首付的背后意味着更高的月供压力。此外，该计划对申请人的收入和房产价格设有严格的上限。根据澳大利亚住房局的数据，仅在2023-2024财年，就有36,100笔担保被批准，占到同期11.5万笔首套房贷款的近三分之一。

虽然2021年和2022年超低利率助推了首套房购房潮，但在当前高利率的环境下，该计划仍然帮助了许多首次购房者。

担保计划对房价影响几何？

在担保计划推出之前，政府主要通过补助或减免印花税等方式支持首次购房者。然而，这些政策常被批评为推高房价，最终让购房者的处境并未得到实质改善。

虽然更多的首次购房者进入市场可能对房价造成一定影响，但总体需求对价格的推升作用难以精确衡量。有迹象表明，购房者的出价在接近担保计划价格上限的情况下可能出现集中，这或许是因为购房者要么将价格压低至符合担保要求，要么竞价至上限。

房屋交易数量

例如，全国中位房价接近80万澳元，在80万澳元附近的交易数量几乎是79.5万澳元左右交易的三倍。这种对整数价格的偏好在房产交易中十分常见，而担保计划的价格门槛又恰好是整数，这使得这一现象更为显著。

不过数据显示，绝大多数通过担保计划购房的交易价格都远低于计划的价格上限。这可能与该计划对申请人收入的限制有关（单人申请收入不得超过12.5万澳元，夫妻联合申请不得超过20万澳元）。

经济高效的政策工具

尽管该计划已经帮助数以万计的首次购房者进入市场，但其对政府的财政成本却非常有限。与其他首次购房者支持政策不同，政府仅需在贷款违约的情况下承担部分费用（除行政成本外）。截至目前，逾期贷款的比例仅为0.1%，申请困难援助的比例也仅为1%。

有人批评该计划只是让购房者提前实现了本就可能实现的购房计划。但在过去一年租金上涨6%的背景下，多数购房者宁愿提前结束租房生活，开始偿还自己的房贷。

首次置业担保计划下的购买价格

是否应进一步扩大规模？

尽管“首次置业担保计划”和“区域首次置业担保计划”每年的名额已扩展至45,000个，但去年名额使用率达到了95%，显示市场需求依然旺盛。与此同时，新推出的“帮助购房计划”虽然引起了广泛关注，但每年仅能帮助1万名购房者，其慷慨程度更高（政府直接参与购房资金），却可能对财政成本造成更大压力。

考虑到“首次置业担保计划”已经取得的“低成本、高效率”成功，是否应该进一步扩展其规模？这一政策最初由联盟党推出，可能会成为明年大选中的热门议题之一。

对于首次购房者来说，“首次置业担保计划”无疑是一个具有实际帮助的政策工具。随着购房压力持续加剧，该计划的未来发展将是政府房地产政策的重要风向标。

（责编：Debbie）