别被房价下跌迷惑！澳洲住房负担问题，远比你想象的复杂…
后花园2024年1月13日援引domain网站报道：
尽管澳洲房价有所下降，但专家警告，这种幅度的调整可能仍不足以真正缓解住房负担压力。
根据多项指标显示，目前澳大利亚的住房负担能力已达到历史最差水平。悉尼和墨尔本的房价虽然近期有所回落，但相较过去20年的巨大涨幅，这种轻微的调整对改善可负担性几乎没有实质作用。
全国住宅价值收入比
高房价与高利率形成双重挤压
尽管高利率削减了购房者的借贷能力，但房价仍在持续上涨，这无疑进一步加剧了负担能力的困境。随着房价居高不下，购房者能借到的钱却在减少，这让负担能力问题雪上加霜。
联邦住房部长Clare O’Neil去年12月在接受采访时表示，工党政府并不希望看到房价下跌。这一表态引发了人们对改善住房负担能力的担忧。
早在2004年，前自由党总理John Howard就曾表示，从未有人走到街上向他抱怨房价上涨。这种观点反映了当前政策制定者的一个核心矛盾：改善可负担性和维护房产价值之间的冲突。
存首付所需时间
降低房价能否真正改善负担能力？
独立研究中心（Centre for Independent Studies）的首席经济学家Peter Tulip认为，降低房价可以从两个方面提升负担能力。第一，对于首次购房者来说，较低的房价能够减少购房障碍；第二，房价下降将降低租金成本。
人口学研究公司联合创始人Simon Kuestenmacher对此表示认同，并进一步指出：“要让住房更可负担，要么增加收入，要么通过某种机制让房价下跌。”不过，他强调，由于大部分选民利益与房价上涨挂钩，这种政策的推进受到了阻碍。
目前，64%的澳大利亚居民拥有投票权，而其中74%是自住或按揭房屋的业主。也就是说，仅有26%的选民是租房者或潜在购房者。Kuestenmacher认为，这导致了政策制定者更倾向于迎合现有房主的利益。
用于还贷的收入比例
经济影响与政策困局
AMP副首席经济学家Diana Mousina表示，尽管房价下跌可能有助于提升负担能力，但若要达到真正显著的效果——例如下降30%——将对经济造成严重冲击。她指出：“澳大利亚房价经历了长期的强劲增长，这种趋势不可能完全逆转。而房价大幅下跌对经济也并非利好。”
Tulip则认为，房价下跌未必对所有房主都是坏事。他举例说，若他以较低价格出售房屋，那么购买新房时也将支付较少成本。“很多房主并不这样看待问题，但实际上，这对他们的整体财务状况影响不大。”
房租占收入比例
增加供应或为破解难题的关键
对于解决住房负担能力问题，Tulip认为，最有效的措施是通过重新规划市中心区域以提高住房密度，从而增加供应。而Mousina则认为，当前联邦住房政策虽未见显著成效，但由于问题的复杂性，政策的效果需要数年时间才能显现。
Kuestenmacher还提到，澳大利亚经济对住房的过度依赖是问题的根源之一。“高房价对市场而言也是一种沉重负担。我们将大量财富投入房地产，导致股市和其他经济领域的资金短缺，使得经济发展缺乏多样性。”他指出，2021年全球经济复杂性指数中，澳大利亚的排名93位，甚至低于乌干达。
改善住房负担能力，既需要政策的调整，也需要利益格局的重新平衡。然而，在维护现有业主利益和满足潜在购房者需求之间找到平衡点，对于澳大利亚的政策制定者而言仍是一个巨大的挑战。
（责编：Debbie）
