全球前五！悉尼、墨尔本房市太燃了！房贷利率突降65个基点，借款人下月或迎“大松绑”？

后花园2025年4月24日报道：对于不少澳洲投资者来说，最近公布的一份全球榜单为其带来了振奋消息——墨尔本和悉尼的高端住宅租金涨幅已跻身全球前五！

根据国际房地产机构Knight Frank最新发布的《全球高端租赁指数》（Prime Global Rental Index，2024年第四季度数据），2024年墨尔本高端房租同比上涨5.5%，悉尼上涨4.7%，双双强势挤进“全球涨幅前五”行列。

全球豪宅租金榜出炉，澳洲冲进前五

在这份榜单中：

东京以6%的涨幅荣登榜首；

墨尔本紧随其后（5.5%）；

接下来是苏黎世（5.5%）、悉尼（4.7%）和摩纳哥（4.5%）；

而整体16个主要国际城市的平均涨幅，仅为2.2%。

澳洲租金涨势虽放缓，但“长期依然看涨”

Knight Frank全球研究主管LiamBailey表示，尽管悉尼和墨尔本的租金增长在去年年底出现放缓，但整体趋势依旧看涨。

他说：“全球高端住宅租赁的‘补涨期’已基本结束，未来随着需求持续高于供应，我们有望看到新一轮的强劲增长。”

这一趋势也被Domain的本地数据所印证，部分蓝筹区（Blue-chip suburbs）租金涨幅惊人：

【墨尔本部分地区租金涨幅】

Eaglemont 单元房上涨20%

Caulfield East 上涨17.1%

Eltham 与 Edithvale 均上涨 13.4%

【悉尼部分地区租金涨幅】

Collaroy 独栋房暴涨37.1%

North Turramurra上涨21.7%

Clovelly 和Haberfield均上涨 21.1%

Domain研究及经济主管NicolaPowell博士表示：“虽然不同区域的表现差异很大，但许多高端社区本就租赁房源稀缺，供小于求，自然推高了租金。”

此外，还有很多人一边等待买房机会，一边“先租为敬”，这也进一步加剧了这类区域的租金竞争。

悉尼全新高端公寓频现，墨尔本供应紧张

McGrath地产管理负责人KatherineGaitanos透露，悉尼的高端公寓市场正在悄然扩张。

她说：“以Barangaroo为例，该项目品质极高，配备游泳池、健身房等优质设施，生活方式一流——我们刚刚以每周$7000的价格租出了一套公寓。”

相比之下，墨尔本的高端公寓开发相对不足，优质顶层公寓（penthouse）和次顶层公寓（sub-penthouse）资源紧缺，推动租金进一步攀升。

房地产公司Empower Wealth的创始人、《The Property Couch》播客主持人Ben Kingsley表示：“墨尔本的优质房源确实紧缺。高端业主还面临额外的土地税、海外房东附加税以及合规成本压力。不过，租住这些房子的租客对价格不那么敏感。”

尽管如此，他依旧看好租金未来走势：“供不应求的格局短期内难以逆转，从长期看，高端租金还会继续涨。”

对投资者而言，机会与挑战并存

高端住宅市场的强劲租金增长，背后反映的是城市人口增长、供应不足、买家观望等多重因素交织下的现实。这对澳洲本地及海外投资者来说，既是机会，也是提醒。

如果你正在关注澳洲地产市场，尤其是高端住宅租赁板块，这或许是一个值得重新评估布局的窗口期。

另外，今年市场预期还有一系列的降息，对于自住买家和投资者而言，也是一个不错的机会窗口。

重大信号！澳洲8家银行集体降息，最高降幅65个基点

最近三天内，又有8家银行相继下调了面向新客户的固定利率，其中三家连带浮动利率也一并下调。而就在今天（周四）上午，三大贷款机构相继出招，力度颇大。其中Bank Australia一举降息20个基点，将三年期固定房贷利率降至4.94%，刷新了Canstar数据库中的新低——然而，这一利率只适用于购买或建造符合环保标准的绿色住宅。

与此同时，麦格理银行（Macquarie Bank）也在今天上午降息20个基点，将两年和三年期的固定利率降至5.19%，重新登顶“普通市场最低固定利率”的宝座。

不过，目前为止降幅最大的还属Aussie Home Loans，该机构一举降息65个基点，使其四年期固定利率跌到了市场最低水平之一。

Canstar的金融数据总监SallyTindall预测，在澳洲央行（RBA）5月20日开会前，应该还会有更多银行加入这波“降息潮”。她说：“我们经常看到，在市场普遍预期RBA会调整现金利率前，银行会提前调整固定利率。现在市场上普遍预期5月会有一次降息。”

不过她也补充说：“我不认为RBA会一下降息50个基点，那会让市场感到恐慌，传递错误信号。”

然而，商业银行显然持有不同的看法。比如Regional Australia Bank就在周三降息45个基点，虽然它也微调了另一个固定利率产品，略涨2个基点，算是“左右互搏”。

周二，AMP把面向新客户的浮动利率下调了最多20个基点，然后干脆将固定利率也再多砍一点，最多达到30个基点。

紧接着周三，Summerland Bank的浮动利率最大下降了39个基点，固定利率则降得更狠——最高降幅达40个基点。

Defence Bank也加入战局，浮动利率最大下调20个基点，固定利率最大下调30个基点。

Hume Bank则干脆不碰浮动利率，直接对固定利率“开刀”，最多降了34个基点。

当然，也有几家银行略微上调了利率——比如Bendigo Bank、Adelaide Bank、Timely Home Loans 和 Qantas Money Home Loans，这些银行对新客户的浮动利率最多上调了5个基点。Tindall表示，这些银行可能已经完成了当期放贷配额，或是选择“暂时收手”。

她说：“这些银行可能是在稍微退出利率大战。比如Timely的浮动利率现在是5.79%，其实也不算高。”

以上数据基于Canstar数据库中周四上午10点的房贷利率，涵盖自住房和投资房贷款，贷款金额为60万澳元，贷款价值比（LVR）为80%，包括本息还款和仅付利息产品。不包括首次购房、建房和优惠利率产品。

Tindall表示，不管RBA最终打算怎么做，“没有人预期他们会在5月20日大招连发”。

她认为：“5月可能会降息一次，也可能延到7月，但我很难想象他们会一次降息两档。”

“下周三将发布的重要通胀数据将是关键一环，在此之前，一切都不好说。”她补充道，“不过好消息是，目前澳洲的失业率还没有触发警报，这也给了RBA足够的空间慢慢来。”

她建议有浮动房贷利率的借款人主动联系银行，争取更好的利率。

她说：“如果你的银行对新客户提供的利率低于你正在还的利率，这就是个很好的谈判起点。”她也提醒大家，换贷是可以的，但也有成本，而且需要至少拥有房产20%的权益，才能免除贷款保险。

最后，Tindall也警告大家，不要一味期待“连环降息”。

她说：“如果RBA不得不连续多次降息，那就说明经济真的有问题了，而RBA在出手救市，保住就业。”

“虽然降息有助于我们还房贷，但如果你没有工作，那即使降息四次，你也未必能撑得住。”

后花园有话说：目前，金融市场频繁传来信号，暗示下月将有进一步降息。然而，考虑到动荡的国际市场和通胀环境，经济学家预计央行不会“大招连发”。对于借款人来说，不能指望一两次降息就能大幅缓解财务困境，买家也不能指望可以轻松买房。对于想入市的人来说，依然得做好长线准备。

（责编：Gloria）