月供立减$154，悉尼房价要涨12%！2月降息影响几何？最新模型已经出炉！

后花园2025年2月14日援引domain网站报道：最近，许多经济学家预测，一旦澳大利亚央行启动新一轮的降息，将推动国内房地产价格上涨至多两位数。然而，对于那些在利率低谷时期借贷的屋主来说，降息的影响将比较轻微。

许多经济学家预计，澳大利亚央行将在下周二将官方现金利率从4.35%的10年高点下调0.25%，如果降息没有在本月发生，也将在今年晚些时候发生。

目前，高利率已经削减了澳人的借贷能力和负担能力，并给抵押贷款持有人带来了压力，因为每月的还款额大幅增加。

由于加息的影响，房价出现下跌，但幅度小于预期，尽管业主和买家都面临着额外的压力，但一些地方的房价甚至出现了上涨。

降息对房贷持有人有什么影响？

比较平台Canstar的模型显示，如果央行单次降息25个基点，一笔50万澳元抵押贷款的月供将减少77澳元，100万澳元抵押贷款的月供将减少154澳元。

2月份降息0.25%的模拟效应

Canstar的数据洞察总监Sally
Tindall表示，节省下来的房贷成本将受到抵押贷款持有人的欢迎，但不会使他们的情况大幅改善。

她说：“毫无疑问，这将为澳大利亚央行13次加息提供一些急需的缓解……但与过去三年借款人增加的成本相比，这就相形见绌了。”

降息对借贷能力意味着什么？

Canstar的模型显示，假设一个人的年薪约为10万澳元，降息后，他的最大借贷能力将增加1.2万澳元，从534,200澳元增加到546,200澳元。

一对赚取平均工资的夫妇，降息后，其借贷能力将增加23,100澳元，这将使他们的最高贷款金额从1,029,700澳元增加到1,052,800澳元。

降息0.25%对最大借贷能力的模拟影响

Tindall表示，适度的降息不会让潜在买家更容易买房。

她说：“这不会对你的借贷能力产生巨大的提振，我不认为这将解决首府城市和区域城市的可负担能力危机。”

降息对房价意味着什么？

房地产研究机构CoreLogic的模型显示，降息1%可能导致澳大利亚各地的住宅价值上涨6.1%，但对某些特定城市的影响更大——比方说，那些自2022年首次加息以来房价跌幅最大的城市。

该模型显示，房价一直疲软的悉尼和墨尔本的房价中值可能会分别上涨11.4%和9.2%。布里斯班的房价中值可能增长1.9%，珀斯可能下降0.4%。

现金利率下调1%所导致的房价变化

CoreLogic澳大利亚研究部主管Eliza
Owen表示：“现金利率下调1%的影响可能比你预期的要温和，但由于市场的多样性，一些地方受到的影响可能会比其他地方深远。”

Owen表示：“考虑到悉尼和墨尔本对加息的反应更为敏感，它们对现金利率下调的反应也会更为敏感。”

金融机构AMP的首席经济学家Shane
Oliver博士表示，他预计房价不会因现金利率下调而大幅上涨，但他确实预计悉尼和墨尔本等疲软市场的房价会上涨得更多。

他表示：“问题在于，房价从未因借贷能力下降而大幅下跌。央行在2022年加息，导致借贷金额大幅下降了30%，但房价从未下跌30%。”

降息将如何影响拍卖清盘率和市场情绪？

Oliver表示，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率可能会因降息而上升；最近的结果已经高于去年年底。

他表示：“我认为，面对所有有关降息的传言，买家们又突然冒了出来。人们的情绪发生了重大变化，越来越多的买家出现在拍卖会上。据我统计，今年2月（到目前为止），我们在悉尼的平均清盘率约为69%，远高于12月的清盘率（约为52%）。”

“去年12月，墨尔本的清盘率约为58%，现在却上升到了64%。”

Oliver预计，现金利率下调后，清盘率将很快上升，但如果更多的卖家急于上市，这种趋势是否会保持下去，目前尚不清楚。

他说：“我认为清盘率会有更多的反弹。悉尼将更可持续地突破70%，墨尔本将达到60%至70%左右。”

（责编：Gloria）